Teilungserklärung in Bremen — Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung und der Blick auf die Umwandlungsfrage

Q: Brauche ich in Bremen für meine Teilungserklärung eine Umwandlungsgenehmigung?

Nach dem aktuellen Stand dieser Recherche nicht: Für Bremen ließ sich keine eigene Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB feststellen, anders als etwa für Berlin, Hamburg oder mehrere hessische Städte. Die Teilungserklärung folgt deshalb dem regulären WEG-Weg, unabhängig von der Wohnungsanzahl. Eine endgültige rechtliche Einschätzung für Ihren konkreten Fall ersetzt das nicht.

Q: Warum hat Bremen keine Umwandlungsverordnung, obwohl ein angespannter Wohnungsmarkt festgestellt wurde?

Die Einstufung als angespannter Wohnungsmarkt ist lediglich Voraussetzung dafür, dass ein Land oder eine Gemeinde verschiedene Instrumente erlassen kann – sie verpflichtet nicht dazu, alle davon zu nutzen. Bremen hat diese Einstufung bislang für die Mietenbegrenzungsverordnung und die Kappungsgrenzen-Verordnung herangezogen, beide zur Miethöhe. Eine gesonderte Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB ist ein eigenständiges, davon unabhängiges Instrument.

Q: Welches Grundbuchamt ist für meine Bremer Teilungserklärung zuständig?

Für Bremen-Mitte, -Ost, -Süd und -West das Amtsgericht Bremen, für Vegesack, Blumenthal und Burglesum das Amtsgericht Bremen-Blumenthal – dort werden rund 45.000 Grundbücher für die Stadtgemeinde Bremen-Nord geführt.

Q: Welche Behörde stellt in Bremen die Abgeschlossenheitsbescheinigung aus?

Je nach Lage des Grundstücks entweder die Senatorin für Bau, Mobilität und Stadtentwicklung für das übrige Stadtgebiet oder das eigenständige Bauamt Bremen-Nord im Stadthaus Vegesack für Vegesack, Blumenthal und Burglesum.

Q: Sollte ich die Rechtslage kurz vor der Beurkundung noch einmal prüfen lassen?

Bei größeren Bestandsgebäuden in gefragten Lagen ist das sinnvoll. Die bundesrechtliche Ermächtigung für Umwandlungsverordnungen nach § 250 BauGB läuft bis Ende 2030, sodass ein Land oder eine Gemeinde grundsätzlich jederzeit eine eigene Verordnung erlassen könnte.

Q: Was passiert, wenn eine erforderliche Genehmigung fehlt?

Sollte Bremen künftig eine Umwandlungsverordnung erlassen und eine danach erforderliche Genehmigung nicht vorliegen, nimmt das Grundbuchamt die Teilungserklärung nicht zur Eintragung an. Nach dem heutigen Stand ohne eine solche Verordnung betrifft das die Bremer Teilungserklärung nicht.

Bremen hat sich selbst als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt eingestuft – Grundlage der seit Dezember 2025 geltenden Mietenbegrenzungsverordnung und der bereits 2024 verlängerten Kappungsgrenzen-Verordnung. Wer daraus schließt, dass wie in Berlin oder Hamburg auch die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen einer eigenen Genehmigung nach § 250 BauGB bedarf, findet dafür nach eingehender Recherche für Bremen keinen Beleg: Eine eigene Umwandlungsverordnung ließ sich für die Hansestadt nicht feststellen. Was die Teilungserklärung in Bremen dagegen tatsächlich prägt, ist ein anderer, handfester Verwaltungszuschnitt – derselbe Mitte/Ost/Süd/West-gegen-Bremen-Nord-Split, der auch beim Bauantrag gilt, setzt sich bis ins Grundbuchamt fort.

Teilungserklärung in Bremen kurz und kompakt

Bremen gilt als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt (Grundlage u. a. der Mietenbegrenzungsverordnung seit 1. Dezember 2025 und der Kappungsgrenzen-Verordnung seit 2024) – eine eigene Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen ließ sich für Bremen dabei nicht feststellen, anders als für Berlin, Hamburg oder mehrere hessische Städte.
Die Teilungserklärung folgt in Bremen deshalb nach aktuellem Recherchestand dem bundesweiten WEG-Regelverfahren, unabhängig von der Anzahl der Wohnungen im Gebäude.
Bremens Grundbuch ist auf zwei Amtsgerichte verteilt: Amtsgericht Bremen für Mitte, Ost, Süd und West, Amtsgericht Bremen-Blumenthal für Bremen-Nord mit rund 45.000 dort geführten Grundbüchern.
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung stellt je nach Lage des Grundstücks entweder die Senatorin für Bau, Mobilität und Stadtentwicklung oder das eigenständige Bauamt Bremen-Nord aus.

Braucht Ihre Bremer Teilungserklärung eine Umwandlungsgenehmigung?

§ 250 BauGB erlaubt es Ländern, für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt per Rechtsverordnung eine Genehmigungspflicht für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen einzuführen – verpflichtend ist das nicht, jedes Land und jede Gemeinde entscheidet für sich, ob und wo eine solche Verordnung tatsächlich erlassen wird:

Die Einstufung als angespannter Wohnungsmarkt allein löst noch keine Umwandlungsgenehmigungspflicht aus – sie ist lediglich die Voraussetzung dafür, dass ein Land oder eine Gemeinde eine entsprechende Verordnung erlassen könnte.
Bremen hat diese Einstufung bislang ausschließlich für andere Instrumente genutzt: die Mietenbegrenzungsverordnung (Mietpreisbremse) seit 1. Dezember 2025 bis Ende 2029 und die Kappungsgrenzen-Verordnung, zuletzt 2024 verlängert – beide betreffen die zulässige Miethöhe, nicht die Umwandlung in Wohnungseigentum.
Übersichten zu den bundesweit tatsächlich erlassenen Umwandlungsverordnungen nach § 250 BauGB nennen regelmäßig Berlin, Hamburg sowie mehrere hessische Städte wie Frankfurt am Main, Darmstadt und Wiesbaden – Bremen taucht dort nach dieser Recherche nicht auf.
Die bundesgesetzliche Ermächtigung in § 250 BauGB läuft bis Ende 2030 – ein Land oder eine Gemeinde kann innerhalb dieses Zeitraums grundsätzlich jederzeit eine eigene Verordnung erlassen, weshalb sich eine Prüfung des aktuellen Stands vor jeder Beurkundung lohnt.

Kein Nachweis einer Bremer Umwandlungsverordnung – Stand dieser Recherche

Diese Einschätzung beruht auf einer eigenständigen Recherche zum jetzigen Zeitpunkt und ersetzt keine rechtliche Prüfung im Einzelfall. Sollte Bremen künftig doch eine eigene Umwandlungsverordnung erlassen – rechtlich jederzeit möglich, da die Ermächtigung noch bis 2030 läuft –, würde sich der Ablauf einer Teilungserklärung für größere Bestandsgebäude entsprechend um eine zusätzliche Genehmigungsstufe erweitern, wie sie für Berlin bereits gilt. Bis dahin läuft die Aufteilung eines Bremer Miethauses in Wohnungseigentum unabhängig von der Zahl der Einheiten über den regulären WEG-Weg: Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung, notarielle Beurkundung, Grundbucheintragung.

Der Bremer Weg zur Teilungserklärung

Ohne eine zusätzliche Umwandlungsgenehmigung verkürzt sich die Frage für Bremen auf den technischen und den grundbuchrechtlichen Teil – beide sind jedoch an die Lage des Grundstücks gekoppelt:

Der Bremer Regelfall: Teilungserklärung ohne zusätzliche Genehmigungsstufe

Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung der zuständigen Bremer Bauaufsicht und notarielle Beurkundung reichen aus – unabhängig davon, ob es sich um eine einzelne Doppelhaushälfte oder ein Mehrfamilienhaus mit vielen Einheiten handelt. Eine gesonderte Prüfung, ob eine Umwandlungsverordnung greift, entfällt nach dem gegenwärtigen Rechtsstand.

Vorsorge für den Fall einer künftigen Verordnung

Wer ein größeres Bestandsgebäude in gefragter Lage aufteilen will, sollte den aktuellen Stand kurz vor dem Beurkundungstermin noch einmal prüfen lassen – gerade weil die bundesrechtliche Ermächtigung bis 2030 fortbesteht und einzelne Bundesländer ihre Verordnungen in der Vergangenheit auch kurzfristig erlassen oder verlängert haben.

Welche Unterlagen für Ihre Bremer Teilungserklärung nötig sind

Im Kern dieselben Unterlagen wie bundesweit, ergänzt um die für Bremen richtige Zuständigkeit:

Aufteilungsplan mit Abgeschlossenheitsbescheinigung
Der nach § 7 WEG bemaßte, durchgehend nummerierte Aufteilungsplan, bestätigt durch die Abgeschlossenheitsbescheinigung der Senatorin für Bau, Mobilität und Stadtentwicklung oder – für Vegesack, Blumenthal und Burglesum – des Bauamts Bremen-Nord.
Aktueller Grundbuchauszug
Je nach Lage des Grundstücks beim Amtsgericht Bremen oder beim Amtsgericht Bremen-Blumenthal anzufordern – für die notarielle Beurkundung wird der aktuelle Stand benötigt.
Kurzprüfung zur aktuellen Rechtslage
Ein kurzer Abgleich, ob zum Zeitpunkt der Beurkundung eine Bremer Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB in Kraft ist – nach gegenwärtigem Stand nicht der Fall, aber angesichts der bis 2030 laufenden Ermächtigung sinnvoll zu dokumentieren.

Teilungserklärungen in Bremen – Beispiele aus der Praxis

Aufgeteiltes Bremer Haus im Viertel

Ein schmales, mehrfach unterteiltes Bremer Haus soll wohnungsweise verkauft werden. Unabhängig davon, wie viele der historisch gewachsenen Einheiten betroffen sind, reicht nach heutigem Stand der reguläre WEG-Weg ohne zusätzliche Umwandlungsgenehmigung.

Aufteilung mehrerer Einheiten in einem Zeilenbau der Neuen Vahr

Auch bei einem größeren Zeilenbau mit deutlich mehr als fünf Wohnungen – der Schwelle, ab der andere Bundesländer eine Umwandlungsgenehmigung verlangen – entfällt dieser zusätzliche Schritt in Bremen nach gegenwärtiger Rechtslage.

Teilungserklärung für ein Grundstück in Vegesack

Liegt das Grundstück im Zuständigkeitsbereich des Bauamts Bremen-Nord, stellt dieses die Abgeschlossenheitsbescheinigung aus, und die Eintragung erfolgt beim Amtsgericht Bremen-Blumenthal statt beim Amtsgericht Bremen – ein doppelter Unterschied zum Regelfall im übrigen Stadtgebiet.

So läuft Ihre Teilungserklärung in Bremen ab

Der fachliche Rahmen folgt bundesweit demselben Recht. In Bremen kommt es vor allem darauf an, für Bauaufsicht und Grundbuchamt jeweils die richtige, lageabhängige Stelle anzusteuern:

Aktuelle Rechtslage kurz prüfen
Vor Beginn der eigentlichen Arbeiten wird kurz abgeglichen, ob zwischenzeitlich eine Bremer Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB erlassen wurde – nach heutigem Stand nicht der Fall.
Aufteilungsplan erstellen
Wir erfassen die Einheiten und erstellen den bemaßten, durchgehend nummerierten Aufteilungsplan als Grundlage für Abgeschlossenheitsbescheinigung und Grundbucheintragung.
Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen
Je nach Lage bei der Senatorin für Bau, Mobilität und Stadtentwicklung oder beim Bauamt Bremen-Nord im Stadthaus Vegesack.
Notarielle Beurkundung
Mit Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung beurkundet der Notar die Teilungserklärung.
Eintragung beim zuständigen Grundbuchamt
Für Bremen-Mitte, -Ost, -Süd und -West beim Amtsgericht Bremen, für Vegesack, Blumenthal und Burglesum beim Amtsgericht Bremen-Blumenthal.

Was den Aufwand einer Teilungserklärung in Bremen beeinflusst

Ohne eine zusätzliche Umwandlungsgenehmigung fällt in Bremen ein Faktor weg, der in Berlin oder Hamburg den Aufwand spürbar erhöht – dafür bleiben die üblichen technischen und organisatorischen Faktoren bestimmend:

Zustand vorhandener Bestandspläne
Liegt bereits ein aktueller, bemaßter Plan vor, verkürzt das die Erstellung des Aufteilungsplans spürbar gegenüber einer vollständigen Neuvermessung vor Ort.
Anzahl der aufzuteilenden Einheiten
Mehr Einheiten bedeuten mehr Nummerierungs- und Abgrenzungsaufwand im Aufteilungsplan – unabhängig davon, ob dabei eine Genehmigungsschwelle wie in anderen Bundesländern überschritten wird, denn eine solche Schwelle kennt Bremen nach heutigem Stand nicht.
Zuständige Bauaufsicht und zuständiges Grundbuchamt
Für Grundstücke im Zuständigkeitsbereich des Bauamts Bremen-Nord und des Amtsgerichts Bremen-Blumenthal ist dieselbe Sorgfalt bei der Zuordnung nötig wie im übrigen Stadtgebiet – ein pauschaler Aufwandsunterschied besteht dabei nicht, wohl aber eine eigene Zuständigkeitsprüfung.
Aktualität der rechtlichen Rahmenbedingungen
Weil die bundesrechtliche Ermächtigung für Umwandlungsverordnungen bis 2030 fortbesteht, empfiehlt sich bei größeren Bestandsobjekten ein kurzer Rechtslage-Check vor der Beurkundung – ein kleiner, aber lohnender zusätzlicher Prüfschritt.