Nutzungsänderung in Bremen — rechtssicher eingeordnet und genehmigungsfähig eingereicht
Bei einer Nutzungsänderung zählt in Bremen nicht die Bauweise, sondern ein Vergleich: Löst die künftige Nutzung andere oder weitergehende Anforderungen aus als die bisherige, greift eines der förmlichen Verfahren der Bremischen Landesbauordnung – bleiben die Anforderungen gleich, bleibt die Änderung verfahrensfrei. Zuständig ist, wie beim Bauantrag, die Senatorin für Bau, Mobilität und Stadtentwicklung für das Bremer Stadtgebiet beziehungsweise das eigenständige Bauamt Bremen-Nord für Vegesack, Blumenthal und Burglesum. Verschwindet durch die neue Nutzung Wohnraum aus dem Bestand – etwa zugunsten einer Ferienwohnung oder eines Gewerbebetriebs –, tritt zusätzlich das Bremische Wohnraumschutzgesetz in Kraft, das unabhängig vom Ausgang der Bauaufsicht eigene Melde- und Genehmigungspflichten vorsieht. Besonders häufig gestellt wird diese Vergleichsfrage derzeit in der Überseestadt, wo umgenutzte Speicher- und Schuppengebäude aus der Hafenzeit auf ein neues Nutzungsprofil treffen und die frühere gewerbliche Vornutzung des Grundstücks zusätzlich eine Prüfung auf Altlasten notwendig machen kann.
Wann ist eine Nutzungsänderung in Bremen genehmigungspflichtig?
§ 59 BremLBO stellt die Nutzungsänderung ausdrücklich auf eine Stufe mit Errichtung und Änderung einer Anlage: Auch sie bedarf grundsätzlich einer Baugenehmigung. Ob dafür tatsächlich ein Verfahren zu durchlaufen ist und welches, richtet sich nach einem Vergleich zwischen alter und neuer Nutzung:
- Verfahrensfrei nach § 61 Absatz 2 Nummer 1 BremLBO, wenn für die neue Nutzung keine anderen öffentlich-rechtlichen Anforderungen gelten als für die bisherige – etwa beim Wechsel zwischen zwei ähnlich gelagerten Büronutzungen.
- Genehmigungsfreistellung nach § 62 BremLBO, wenn die neue Nutzung einem Bebauungsplan entspricht und die Erschließung gesichert ist – der Baubeginn ist dann einen Monat nach Einreichung der Unterlagen möglich.
- Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren nach § 63 BremLBO, sobald die neue Nutzung real andere Anforderungen mit sich bringt, etwa beim Stellplatz- und Mobilitätsnachweis oder beim Schallschutz, ohne dass ein Sonderbau entsteht.
- Baugenehmigungsverfahren nach § 64 BremLBO, wenn die neue Nutzung selbst die Sonderbau-Schwelle erreicht – etwa als Versammlungsstätte, größerer Beherbergungsbetrieb oder publikumsintensiver Gewerbebetrieb.
Wird aus einer Wohnung ein Gewerberaum oder eine Ferienwohnung, genügt die bauordnungsrechtliche Prüfung allein nicht. Das seit 2021 geltende Bremische Wohnraumschutzgesetz unterscheidet zwei Fälle: Wer Wohnraum länger als insgesamt 90 Tage im Kalenderjahr als Ferienwohnung vermietet, muss dies vor Beginn lediglich anzeigen. Steht die Wohnung dagegen länger als sechs Monate leer, ist dafür eine eigene Genehmigung nötig – unabhängig vom Ausgang des Bauaufsichtsverfahrens. Verstöße gelten als Ordnungswidrigkeit und können mit einem Bußgeld geahndet werden.
Die Verfahrensarten bei einer Nutzungsänderung
Formal sind es dieselben Verfahren wie beim Bauantrag – nur der Maßstab, welches greift, fällt bei einer Nutzungsänderung anders aus:
Verfahrensfrei bei gleichbleibenden Anforderungen (§ 61 Abs. 2 Nr. 1 BremLBO)
Bleiben die öffentlich-rechtlichen Anforderungen an die Fläche unverändert, ist keine förmliche Prüfung nötig. Das entbindet nicht davon, materielles Baurecht einzuhalten, und sagt nichts über eine mögliche Pflicht nach dem Wohnraumschutzgesetz aus, falls dabei Wohnraum verloren geht.
Genehmigungsfreistellung (§ 62 BremLBO)
Entspricht die neue Nutzung einem Bebauungsplan und widerspricht ihm nicht, reicht die Einreichung vollständiger Unterlagen bei der zuständigen Bauaufsicht – ohne Widerspruch darf die neue Nutzung einen Monat später aufgenommen werden.
Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren (§ 63 BremLBO)
Ändert die neue Nutzung tatsächlich etwas an den Anforderungen – etwa weil zusätzliche Stellplätze oder ein Schallschutznachweis nötig werden –, greift dieses Verfahren als Regelfall, seit 2024 mit der zweistufigen Genehmigungsfiktion nach § 72 Absatz 1a BremLBO abgesichert.
Baugenehmigungsverfahren (§ 64 BremLBO)
Wird die neue Nutzung selbst zum Sonderbau – etwa eine größere Veranstaltungs- oder Beherbergungsstätte –, greift dieses umfassende Verfahren ohne feste Fiktionsfrist. Zusätzliche fachrechtliche Genehmigungen holt die Antragstellerin oder der Antragsteller bei Bedarf selbst ein.
Welche Unterlagen eine Nutzungsänderung in Bremen braucht
Im Zentrum jeder Nutzungsänderung steht der Nachweis, was sich durch die neue Nutzung gegenüber der bisherigen wirklich ändert:
- Nutzungsvergleich bisher/künftig
Stellt gegenüber, was sich durch die neue Nutzung gegenüber der bisherigen ändert – daraus leitet sich ab, ob zusätzliche Anforderungen entstehen und welches Verfahren zur Anwendung kommt.
- Bestandsunterlagen mit Nutzungseintrag
Grundrisse, Schnitte und Ansichten des bestehenden Gebäudes, in denen die künftige Nutzung eingezeichnet ist – üblicherweise im Maßstab 1:100.
- Altlasten- und Baugrundnachweis
Wird bei Grundstücken mit gewerblicher oder hafenwirtschaftlicher Vornutzung verlangt, wie sie in der Überseestadt üblich sind – ohne geklärte Altlasten-Historie entscheidet die Bauaufsicht nicht abschließend.
- Schall- und Brandschutznachweis
Wird fällig, sobald die neue Nutzung ein anderes Lärmprofil oder andere Rettungswege-Anforderungen mitbringt als die bisherige, etwa bei Gastronomie oder einer Umnutzung ehemaliger Lager- und Speicherflächen.
- Anzeige oder Antrag nach dem Wohnraumschutzgesetz
Läuft als eigenes Verfahren neben der Bauaufsicht mit, sobald eine bisher zu Wohnzwecken genutzte Fläche künftig anders genutzt werden oder länger leer stehen soll.
Nutzungsänderungen in Bremen – Beispiele aus der Praxis
Ehemaliger Speicher in der Überseestadt wird Wohn- oder Bürofläche
Die Umnutzung historischer Lager- und Speichergebäude auf früheren Hafenflächen bringt meist eine Prüfung von Rettungswegen und Schallschutz mit sich, weil die Bausubstanz nicht für die neue Nutzung ausgelegt war – dazu kommt regelmäßig der Nachweis, dass keine Altlasten aus der gewerblichen Vornutzung im Boden verblieben sind.
Erdgeschosswohnung wird Praxis oder Büro
Der Umbau einer Wohnung in Praxis- oder Büroräume wirft vor allem die Frage nach zusätzlichen Stellplätzen und Schallschutz gegenüber den Nachbarwohnungen auf und landet meist im vereinfachten Verfahren. Weil hier Wohnraum wegfällt, ist zusätzlich eine Prüfung nach dem Wohnraumschutzgesetz erforderlich.
Eigentumswohnung wird Ferienwohnung
Bauordnungsrechtlich ist dieser Schritt oft der kleinere Teil der Aufgabe – maßgeblich ist meist das Wohnraumschutzgesetz: Wer die Wohnung länger als 90 Tage im Jahr als Ferienwohnung vermietet, muss dies vorab anzeigen, eine förmliche Genehmigung ist dafür anders als bei dauerhaftem Leerstand nicht erforderlich.
Ladenlokal wird Wohnung
Der umgekehrte Weg – von Gewerbe zu Wohnen – löst in der Regel keine strengeren Anforderungen aus als zuvor und bleibt häufig verfahrensfrei oder landet im vereinfachten Verfahren. Eine Prüfung nach dem Wohnraumschutzgesetz entfällt hier, weil kein Wohnraum verloren geht, sondern neuer entsteht.
So läuft Ihre Nutzungsänderung in Bremen ab
Der rechtliche Rahmen ist bundesweit vergleichbar, doch das Wohnraumschutzgesetz und die Altlasten-Frage auf früheren Gewerbeflächen sind Bremer Besonderheiten, die von Anfang an mitgeplant werden sollten.
- Bisherige und künftige Nutzung gegenüberstellen
Der erste Schritt ist immer der Nutzungsvergleich – er legt fest, ob überhaupt neue Anforderungen entstehen und damit, welches der Verfahren zutrifft.
- Wohnraumschutz mitprüfen, wenn Wohnraum verloren geht
Parallel klärt sich, ob die geplante Nutzung eine Anzeige oder eine Genehmigung nach dem Bremischen Wohnraumschutzgesetz erfordert und welche Fristen dafür gelten.
- Bei früherer Gewerbenutzung: Altlasten-Historie klären
Vor allem auf früheren Hafen- und Industrieflächen wie der Überseestadt wird die Grundstückshistorie geprüft, damit die Bauaufsicht über die Nutzungsänderung entscheiden kann.
- Unterlagen für die zuständige Bauaufsicht bündeln
Bestandspläne mit eingetragener neuer Nutzung, die Nutzungsbeschreibung und alle dadurch ausgelösten Nachweise werden passgenau für die Senatorin für Bau oder das Bauamt Bremen-Nord zusammengestellt und digital eingereicht.
- Bescheid, Fiktion oder Nutzungsaufnahme
Am Ende steht je nach Verfahren ein Bescheid, die Freistellungswirkung nach Fristablauf oder im vereinfachten Verfahren die Genehmigungsfiktion nach Ablauf der Vor- und Entscheidungsfrist. Geht dabei Wohnraum verloren, darf die neue Nutzung erst nach Erledigung der Wohnraumschutz-Formalitäten beginnen.
Was den Preis für eine Nutzungsänderung in Bremen beeinflusst
Der Preis für eine Nutzungsänderung folgt nicht der Quadratmeterzahl, sondern dem Abstand zwischen alter und neuer Nutzung – je größer dieser Abstand, desto mehr Prüfschritte kommen hinzu:
- Ähnlichkeit von alter und neuer Nutzung
Je näher sich bisherige und künftige Nutzung stehen, desto weniger muss geprüft werden – ein Wechsel innerhalb des Wohnens fällt spürbar leichter aus als der Sprung in eine publikumsstarke Gewerbenutzung.
- Zusätzlich ausgelöste Nachweise
Ob Stellplatz- und Mobilitätsnachweis, Schallschutz oder ein Altlasten-Gutachten fällig werden, hängt allein davon ab, was die neue Nutzung tatsächlich verlangt und welche Vornutzung das Grundstück hatte.
- Prüfung nach dem Wohnraumschutzgesetz
Geht Wohnraum verloren, kommt eine eigenständige Anzeige- oder Genehmigungspflicht hinzu, die getrennt vorbereitet und terminlich eingeplant werden sollte.
- Gewünschtes Tempo der Vorbereitung
Eine vollständig und digital vorbereitete Nutzungsbeschreibung spart Vorlaufzeit auf Ihrer Seite, hat aber keinen Einfluss auf die gesetzlichen Prüffristen der zuständigen Bauaufsicht.
Alle Leistungen in Bremen
Bauantrag, Aufmaß, Grundriss, Wohnflächenberechnung, Nutzungsänderung und Energieausweis — Übersicht für Bremen ansehen →
Haben Sie noch Fragen?
Lassen Sie uns anfangen!
Ganz einfach und direkt zur Durchführung Ihrer Nutzungsänderung.
