Kubaturberechnung in Bremen — Bruttorauminhalt als Bemessungsgrundlage der Baugebühr

Q: Wofür braucht die Bremer Bauaufsicht den Bruttorauminhalt?

Die Kostenverordnung Bau leitet die gebührenpflichtigen Baukosten für bestimmte, in einer Anlage gelistete Gebäudearten – darunter Wohngebäude – direkt aus dem Bruttorauminhalt her. Aus diesen Baukosten errechnet sich anschließend die Baugenehmigungsgebühr.

Q: Wie hoch ist die Bremer Baugenehmigungsgebühr im Verhältnis zu den Baukosten?

Im regulären Baugenehmigungsverfahren beträgt sie nach Tarifziffer 101.00 der Kostenverordnung Bau 9 von Tausend der ermittelten Baukosten, im vereinfachten Verfahren nach Tarifziffer 101.02 die Hälfte davon, also 4,5 von Tausend.

Q: Warum zählt ein ungenutzter Dachraum nur zu einem Drittel?

Die Bremer Kostenverordnung Bau setzt für einen nicht ausgebauten Dachraum eines Dachgeschosses nur ein Drittel seines Rauminhalts als Baukosten-Bemessungsgrundlage an. Erst mit dem tatsächlichen Ausbau geht der volle Rauminhalt ein.

Q: Welche DIN-277-Fassung gilt für die Kubaturberechnung in Bremen?

Für die Baukostenermittlung nach der Kostenverordnung Bau verweist die Verordnung ausdrücklich auf DIN 277 Teil 1 in der älteren Fassung von Juni 1987. Für die allgemeine Bestandsdokumentation, etwa für Wertermittlung oder Finanzierung, ist dagegen die aktuelle DIN 277:2021 maßgeblich.

Q: Was ist der Unterschied zwischen BRI und BGF?

Das BRI beschreibt das umbaute Volumen eines Gebäudes in Kubikmetern, die BGF die Summe der Grundflächen aller Geschosse in Quadratmetern – beide werden nach DIN 277 ermittelt, beantworten aber unterschiedliche Fragen.

Q: Reicht eine vorhandene Bauakte für die Kubaturberechnung aus?

Nur, wenn sie belastbare Maße aller Geschosse einschließlich Dachraum enthält und dessen Ausbauzustand eindeutig erkennen lässt. Andernfalls wird nachgemessen.

Q: Spielt die Kubatur auch bei einem Energieausweis eine Rolle?

Mittelbar ja: Energetische Berechnungen nehmen auf das beheizte Gebäudevolumen Bezug. Eine bereits vorliegende Kubaturberechnung liefert dafür eine der benötigten Ausgangsgrößen.

Q: Ändert sich der Baukostenwert je Kubikmeter im Lauf der Zeit?

Ja. Die in Anlage 2 der Kostenverordnung Bau hinterlegten Baukostenwerte werden über eine Preisindexzahl regelmäßig fortgeschrieben, damit die Bemessungsgrundlage nicht veraltet. Für eine aktuelle Berechnung wird deshalb jeweils der zum Zeitpunkt der Antragstellung geltende Stand herangezogen.

Bruttorauminhalt (BRI) und Bruttogrundfläche (BGF) beschreiben nach DIN 277 zwei unterschiedliche Größen desselben Gebäudes – ein Volumen und eine Fläche. In Bremen bekommt vor allem der BRI eine konkrete verwaltungstechnische Bedeutung: Die Kostenverordnung Bau (BauKostV) vom 3. September 2002 leitet die gebührenpflichtigen Baukosten für Wohn-, Büro-, landwirtschaftliche und gewerbliche Betriebsgebäude direkt aus dem Bruttorauminhalt her, multipliziert mit einem je Gebäudeart hinterlegten, regelmäßig fortgeschriebenen Baukostenwert je Kubikmeter. Das unterscheidet Bremen von Bundesländern, die für dieselbe Gebühr stattdessen von einer geschätzten Rohbausumme ausgehen und die Kubatur nur als Hilfsgröße heranziehen. Wer den Bruttorauminhalt seines Bremer Vorhabens kennt, kennt damit unmittelbar eine der beiden Größen, aus denen sich die spätere Baugenehmigungsgebühr ergibt.

Kubaturberechnung in Bremen kurz und kompakt

BRI erfasst das gesamte umbaute Volumen eines Gebäudes von der äußeren Bauteilkante bis zur Dachhaut, BGF die Summe aller Geschossgrundflächen – beide nach DIN 277 ermittelt, aber unterschiedliche Größen.
Für die in Anlage 2 der Bremer Kostenverordnung Bau gelisteten Gebäudearten – darunter Wohngebäude – errechnen sich die gebührenrelevanten Baukosten direkt aus dem Bruttorauminhalt, multipliziert mit einem Baukostenwert je Kubikmeter.
Zwei Gebührensätze je nach Verfahren: Nach Tarifziffer 101.00 der Kostenverordnung Bau beträgt die Gebühr im regulären Baugenehmigungsverfahren 9 von Tausend der so ermittelten Baukosten, im vereinfachten Verfahren nach Tarifziffer 101.02 sind es 4,5 von Tausend.
Besonderheit für den Dachraum: Ein nicht ausgebautes Dachgeschoss wird bei der Baukostenermittlung nur mit einem Drittel seines Rauminhalts angesetzt – erst mit dem Ausbau zählt der volle Rauminhalt in die Bemessungsgrundlage hinein.
Für die Ermittlung des Bruttorauminhalts verweist die Kostenverordnung Bau ausdrücklich auf die ältere DIN 277 Teil 1 in der Fassung von Juni 1987, während für die allgemeine Bestandsdokumentation die aktuelle DIN 277:2021 maßgeblich ist – je nach Verwendungszweck kann in Bremen also eine andere Fassung der Norm gefragt sein.
Über die Bauaufsicht hinaus bleibt die Kubatur Grundlage für Wertermittlung, Finanzierungsanfragen und energetische Nachweise, die auf das beheizte Gebäudevolumen abstellen.

BRI, BGF und die Bremer Baukosten-Ermittlung

Drei Größen spielen bei einer Kubaturberechnung für Bremen zusammen, von denen eine unmittelbar in die Behördengebühr einfließt:

Bruttorauminhalt (BRI)

Das komplette umbaute Volumen eines Gebäudes, gerechnet von der äußeren Bauteilkante bis zur Dachhaut, über alle Geschosse hinweg – Keller, Souterrain und Dachraum eingeschlossen, unabhängig davon, ob eine Fläche darunter als Wohnraum zählt.

Bruttogrundfläche (BGF)

Die Summe der Grundflächen sämtlicher Geschosse, gemessen an den äußeren Bauteilkanten – Ausgangsgröße für weitere Kennzahlen wie die Nutzfläche und häufig Basis erster Kostenschätzungen nach DIN 276.

Baukosten nach der Bremer Kostenverordnung Bau

Für die in Anlage 2 gelisteten Gebäudearten wird der Bruttorauminhalt mit einem festgelegten, gebäudeartspezifischen Baukostenwert je Kubikmeter multipliziert; nicht ausgebauter Dachraum geht dabei nur zu einem Drittel ein. Aus den so ermittelten Baukosten errechnet sich anschließend die Gebühr nach der jeweils einschlägigen Tarifziffer.

Was für eine Kubaturberechnung in Bremen gebraucht wird

Grundlage sind belastbare Maße des gesamten Baukörpers sowie Klarheit über den Ausbauzustand des Dachraums:

Aufmaß oder bemaßte Bestandszeichnungen
Grundrisse und Schnitte mit Außenmaßen und Geschosshöhen aller Ebenen, einschließlich Keller, Souterrain und Dachraum.
Klärung, ob der Dachraum ausgebaut ist
Für die Bremer Baukostenermittlung entscheidend, weil ein nicht ausgebauter Dachraum nur mit einem Drittel seines Rauminhalts angesetzt wird.
Dachaufbau und Neigung
Für die korrekte Erfassung des Volumens bis zur äußeren Dachhaut, insbesondere bei Schrägen und Gauben im Bestand.
Angaben zum Verwendungszweck
Ob die Berechnung für die Bauaufsicht, eine Wertermittlung oder eine Finanzierung gebraucht wird, kann Dokumentationstiefe und heranzuziehende DIN-277-Fassung beeinflussen.
Zuordnung zur richtigen Gebäudeart
Wohn-, Büro-, landwirtschaftliche und gewerbliche Betriebsgebäude sind in Anlage 2 der Kostenverordnung Bau mit unterschiedlichen Baukostenwerten je Kubikmeter hinterlegt – welche Kategorie zutrifft, entscheidet mit über die Bemessungsgrundlage.

Kubaturberechnung in Bremen – Beispiele aus der Praxis

Wohngebäude im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren

Der nach DIN 277 ermittelte Bruttorauminhalt dient über die Bremer Kostenverordnung Bau unmittelbar als Grundlage für die Gebühr nach Tarifziffer 101.02.

Ungenutzter Dachraum vor einem geplanten Ausbau im Viertel

Solange das Dachgeschoss nicht ausgebaut ist, zählt nur ein Drittel seines Rauminhalts in die Bemessungsgrundlage – nach dem Ausbau steigt dieser Anteil auf den vollen Rauminhalt.

Umbau eines Speicherbodens in der Überseestadt

Die für Lagerhaltung ausgelegten, oft mehrere Meter hohen Geschosse ergeben ein deutlich größeres BRI je Quadratmeter Nutzfläche als eine vergleichbare Wohnnutzung.

Finanzierungsanfrage für einen Zeilenbau in der Neuen Vahr

Die finanzierende Bank verlangt eine nachvollziehbar dokumentierte BGF- und BRI-Angabe, unabhängig davon, wie das einzelne Gebäude aktuell genutzt wird.

Sonderbau im regulären Baugenehmigungsverfahren

Weil hier statt des vereinfachten Verfahrens die Tarifziffer 101.00 greift, fällt der Gebührensatz auf dieselbe Bemessungsgrundlage doppelt so hoch aus wie im vereinfachten Verfahren.

Vergleich mehrerer Bestandsobjekte im Viertel und in der Neuen Vahr

Für Eigentümerinnen und Eigentümer mit mehreren Häusern liefert eine einheitlich nach DIN 277 ermittelte Kubatur je Gebäude erst die Vergleichsbasis, um Instandhaltungsbudget oder Verkaufsreihenfolge sinnvoll zu planen.

So entsteht Ihre Kubaturberechnung für Bremen

Von der Bestandsaufnahme bis zum verwendungsfertigen Ergebnis:

Bestand und Verwendungszweck klären
Vorhandene Bauakte der zuständigen Stelle oder eigenes Aufmaß liefern die Ausgangsmaße; zugleich wird geklärt, wofür das Ergebnis gebraucht wird.
Fehlende Maße ergänzen
Wo Bestandsunterlagen unvollständig sind oder der Ausbauzustand des Dachraums unklar ist, wird vor Ort nachgemessen.
BRI und BGF nach DIN 277 berechnen
Getrennt nach Geschossen, mit gesonderter Behandlung eines nicht ausgebauten Dachraums.
Baukosten nach der Bremer Systematik ableiten, falls gewünscht
Für die Bauaufsicht wird der Bruttorauminhalt mit dem passenden Baukostenwert der jeweiligen Gebäudeart multipliziert, um die Bemessungsgrundlage nachvollziehbar herzuleiten.
Ergebnis nachvollziehbar dokumentieren
Als Grundlage für Bewertung, Finanzierung oder die Angaben gegenüber der zuständigen Bremer Bauaufsicht.

Was den Preis für eine Kubaturberechnung in Bremen beeinflusst

Diese Faktoren bestimmen den Aufwand:

Zustand vorhandener Unterlagen
Eine belastbare Bauakte der zuständigen Stelle beschleunigt die Berechnung; fehlen verwertbare Maße, kommt ein Aufmaß-Termin hinzu.
Zahl der Geschosse und Ausbauzustand des Dachs
Keller, Souterrain und Dachraum erhöhen den Erfassungsaufwand, und die Frage, ob der Dachraum ausgebaut ist, muss für die Bremer Baukostenermittlung eindeutig geklärt sein.
Komplexität des Dachaufbaus
Schrägen, Gauben und Erker verlangen eine genauere Erfassung als ein einfaches Satteldach.
Gewünschter Verwendungszweck
Eine Berechnung für die Bauaufsicht kann andere Dokumentationsanforderungen haben als eine für Wertermittlung oder Finanzierung.
Aktualität des heranzuziehenden Baukostenwerts
Die Baukostenwerte der Anlage 2 werden über eine Preisindexzahl regelmäßig fortgeschrieben – für eine belastbare Herleitung der Bemessungsgrundlage muss der jeweils aktuelle Stand berücksichtigt werden.