Aufteilungspläne in Bremen — bemaßt, nummeriert und zwischen Wiederaufbau und laufender Digitalisierung rekonstruiert
Ein Aufteilungsplan ist in Bremen dieselbe bemaßte, nummerierte Bauzeichnung wie überall in Deutschland – die Frage, woher die Datengrundlage dafür kommt, stellt sich hier aber anders als in Städten mit einem klassischen Archivproblem. Bremens Bauaktenarchiv führt zwar rund 150.000 Bauakten auf etwa 6,4 Kilometern Aktenlänge, wird seit 2013 in einem auf zwanzig Jahre angelegten Projekt digitalisiert und ist nach einem Wasserschaden 2012 an mehreren Stellen restauriert worden – nicht jede Akte ist deshalb bereits digital verfügbar. Für einen erheblichen Teil der historischen Bremer Bausubstanz kommt eine zweite Besonderheit hinzu: Die Bremer Altstadt und der frühere „Bremer Westen“, zu dem auch das heutige Überseestadt-Areal gehört, wurden im Zweiten Weltkrieg zu großen Teilen zerstört und danach neu errichtet – für solche Adressen existiert oft schlicht keine ältere Bauakte, weil das heutige Gebäude selbst ein Nachkriegsbau ist.
Wann Sie in Bremen einen Aufteilungsplan brauchen
Der Aufteilungsplan selbst ist keine genehmigungspflichtige Leistung, sondern die Grundlage für zwei andere Verfahren:
- Für die Abgeschlossenheitsbescheinigung der zuständigen Bremer Bauaufsicht, ohne die keine Eintragung ins Wohnungsgrundbuch möglich ist.
- Für die notarielle Teilungserklärung, die in Bremen nach heutigem Recherchestand ohne zusätzliche Umwandlungsgenehmigung auskommt – unabhängig von der Zahl der Wohnungen im Gebäude.
- Bei Neubauten, etwa in der Überseestadt, entsteht der Plan meist direkt aus der Genehmigungsplanung und lässt sich ohne Archivrecherche erstellen.
Zwei unterschiedliche Situationen führen in Bremen zum selben Ergebnis. Die erste betrifft den Bestand des Bauaktenarchivs selbst: Nach dem Wasserschaden von 2012 und dem seither laufenden, auf zwanzig Jahre angelegten Digitalisierungsprojekt ist nicht jede ältere Akte bereits digital abrufbar – eine angeforderte Akte wird zwar binnen 48 Stunden digitalisiert, das ändert aber nichts daran, dass sich der volle Umfang der Unterlagen mitunter erst auf Anfrage zeigt. Die zweite Situation betrifft nicht das Archiv, sondern das Gebäude selbst: Weite Teile der Bremer Altstadt und des historischen Bremer Westens wurden im Zweiten Weltkrieg zerstört und in den folgenden Jahrzehnten neu bebaut. Für ein Gebäude, das erst nach dem Krieg oder – wie in der Überseestadt – erst in den vergangenen zwei Jahrzehnten entstanden ist, gibt es keine ältere Bauakte zu finden, weil es den Vorgängerbau als eigenständiges Gebäude im heutigen Sinn nicht mehr gibt.
Woher Ihr Bremer Aufteilungsplan stammt
Je nach Baujahr und Aktenlage kommt einer von zwei Wegen infrage:
Aus der Bauakte der zuständigen Bremer Bauaufsicht
Ist eine Akte vorhanden und bildet sie den heutigen Zustand noch korrekt ab, lässt sich der Aufteilungsplan daraus ableiten. Ist die betreffende Akte noch nicht digitalisiert, wird sie beim Service Center Bau angefordert und binnen 48 Stunden digital bereitgestellt – ein Zwischenschritt, den viele Eigentümer nicht einplanen.
Per Vor-Ort-Vermessung
Ist keine verwertbare Akte auffindbar – etwa weil das Gebäude ein Nachkriegsbau ohne älteren Vorgänger ist oder der Bestand erkennbar vom letzten dokumentierten Zustand abweicht – wird das Gebäude direkt aufgenommen. Für viele Adressen im ehemaligen Bremer Westen und in der Überseestadt ist das von vornherein der einzig sinnvolle Weg.
Welche Unterlagen für Ihren Bremer Aufteilungsplan hilfreich sind
Abhängig vom Weg zum Ziel:
- Antrag auf Akteneinsicht beim Service Center Bau
Für die Einsicht wird je nach Stadtteil bei der Senatorin für Bau, Mobilität und Stadtentwicklung oder beim Bauamt Bremen-Nord ein aktueller Eigentumsnachweis verlangt – bei noch nicht digitalisierten Akten empfiehlt sich ein zeitlicher Vorlauf für die Digitalisierung auf Anfrage.
- Vorhandene Grundrisse oder Schnitte
Bereits bemaßte Pläne aus einem früheren Aufmaß verkürzen die Erstellung erheblich, auch wenn sie noch nicht die für den Aufteilungsplan nötige Nummerierung tragen.
- Angaben zur gewünschten Aufteilung
Welche Räume zu welcher künftigen Einheit gehören sollen, muss vor der Nummerierung feststehen – insbesondere bei Keller- oder Stellplatzflächen, die räumlich von der Wohnung getrennt liegen.
Aufteilungspläne in Bremen – Beispiele aus der Praxis
Umgebautes Speichergebäude im Überseestadt-Areal
Für das Gebäude existiert keine ältere Bauakte, weil das Areal erst in den vergangenen zwei Jahrzehnten als Wohn- und Gewerbequartier neu entwickelt wurde. Der Aufteilungsplan entsteht komplett neu per Vor-Ort-Vermessung – eine Archivrecherche entfällt von vornherein.
Bremer Haus im Viertel mit noch nicht digitalisierter Bauakte
Die Akte existiert, ist aber im laufenden Digitalisierungsprojekt noch nicht erfasst. Nach Anfrage beim Service Center Bau steht sie binnen 48 Stunden digital zur Verfügung und dient als Grundlage für den Aufteilungsplan.
Zeilenbau in der Neuen Vahr mit vollständiger, bereits digitalisierter Akte
Der zwischen 1957 und 1961 errichtete Zeilenbau liegt bereits digital vor und bildet den heutigen Bestand noch korrekt ab. Der Aufteilungsplan lässt sich direkt daraus ableiten, ergänzt um die durchgehende Nummerierung der Einheiten.
So entsteht Ihr Aufteilungsplan in Bremen
Der fachliche Ablauf ist bundesweit derselbe. In Bremen liegt das Gewicht auf der frühen Klärung, ob überhaupt eine ältere Bauakte existieren kann und in welchem Erschließungsstand sie sich befindet:
- Baujahr und Bauakten-Lage einordnen
Wir klären, ob für das Gebäude überhaupt eine ältere Akte infrage kommt oder ob es sich um einen Nachkriegs- beziehungsweise Neubau ohne historischen Vorgänger handelt.
- Bauakte bei der zuständigen Stelle anfordern
Je nach Stadtteil bei der Senatorin für Bau oder beim Bauamt Bremen-Nord – noch nicht digitalisierte Akten werden auf Anfrage binnen 48 Stunden digital bereitgestellt.
- Datengrundlage festlegen
Reicht die Akte nicht aus oder existiert sie nicht, planen wir eine Vor-Ort-Vermessung als Ersatz oder Ergänzung.
- Einheiten festlegen, nummerieren und abgrenzen
Jede Einheit erhält eine durchgehende Nummer über alle Geschosse hinweg; Treppenhaus, Dach und tragende Bauteile werden eindeutig als Gemeinschaftseigentum gekennzeichnet.
- Plan für Bauaufsicht und Notar übergeben
Der fertige Aufteilungsplan geht als Grundlage an Abgeschlossenheitsbescheinigung und notarielle Teilungserklärung.
Was den Aufwand eines Aufteilungsplans in Bremen beeinflusst
In Bremen entscheidet vor allem die Quellenlage über den Aufwand – und die unterscheidet sich zwischen historisch gewachsenen und neu bebauten Vierteln deutlich:
- Ob das Gebäude überhaupt eine ältere Bauakte haben kann
Für Nachkriegsbauten und Neubauten etwa in der Überseestadt entfällt die Archivrecherche von vornherein – hier steht von Anfang an die Vor-Ort-Vermessung im Mittelpunkt.
- Digitalisierungsstand der vorhandenen Akte
Liegt eine Akte bereits digital vor, ist sie unmittelbar verwertbar. Ist sie es nicht, kommt die Digitalisierung auf Anfrage mit ihrem eigenen zeitlichen Vorlauf hinzu.
- Anzahl und Zuschnitt der Einheiten
Mehr Einheiten und unregelmäßig geschnittene Altbaugrundrisse bedeuten mehr Nummerierungs- und Abgrenzungsaufwand als ein einheitlich strukturierter Zeilenbau.
- Getrennt liegende Nebenräume
Keller- oder Stellplatzflächen, die vom Hauptgebäude räumlich getrennt liegen, müssen zusätzlich eindeutig der richtigen Einheit zugeordnet werden.
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