Teilungserklärung in Braunschweig — Umwandlungsgenehmigung zwischen Ringgebiet und Wissenschaftsstadt

Q: Brauche ich in Braunschweig für jede Teilungserklärung eine Umwandlungsgenehmigung?

Nein. Sie betrifft nur bestehende Wohngebäude mit mehr als fünf Wohnungen. Neubauten sind ausgenommen, ebenso Gebäude mit fünf oder weniger Einheiten.

Q: Gilt die Umwandlungsgenehmigung im gesamten Braunschweiger Stadtgebiet?

Ja. Sobald eine Kommune wie Braunschweig als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen ist, gilt die Genehmigungspflicht für das gesamte Stadtgebiet – die Landesverordnung kennt keine Unterteilung in einzelne Viertel.

Q: Wer erteilt die Umwandlungsgenehmigung in Braunschweig?

Zuständig ist die Beratungsstelle Planen – Bauen – Umwelt am Langer Hof 8 – dieselbe Stelle, die auch Anträge auf die Abgeschlossenheitsbescheinigung entgegennimmt, wenn auch als eigenständiges Verfahren.

Q: Betrifft die Umwandlungsgenehmigung vor allem Gründerzeit-Altbauten wie in anderen Städten?

Seltener als anderswo: Weil die Braunschweiger Innenstadt 1944 zu rund 90 Prozent zerstört wurde, ist der klassische Vorkriegs-Altbau selten. Häufiger betroffen sind historistische Häuser entlang des Braunschweiger Rings oder größere Wiederaufbaubestände.

Q: Was passiert, wenn ich ohne erforderliche Genehmigung umwandle?

Das Grundbuchamt weist die Teilungserklärung dann zurück – ohne erteilte Umwandlungsgenehmigung entsteht schlicht kein wirksames Wohnungseigentum, unabhängig davon, was der Notar bereits beurkundet hat.

Q: Wie lange gilt die niedersächsische Umwandlungsverordnung noch?

Nach der Verlängerung im November 2025 bis zum 31. Dezember 2029. Die Verordnung selbst gilt bereits seit September 2022, wuchs aber von ursprünglich 18 auf inzwischen 57 Gebiete.

Wer in Braunschweig ein Mietshaus in Eigentumswohnungen aufteilen will, braucht neben dem Aufteilungsplan in aller Regel auch eine Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB: Die Stadt zählt zu den niedersächsischen Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die Genehmigungspflicht gilt deshalb im gesamten Stadtgebiet. Anders als in Metropolen mit dichtem Gründerzeit-Altbaubestand betrifft das in Braunschweig selten das klassische Vorkriegs-Mietshaus – von den einstigen Fachwerk- und Bürgerhäusern der Innenstadt blieb nach 1944 kaum etwas übrig. Häufiger geht es um die historistischen Mehrfamilienhäuser entlang des Braunschweiger Rings oder um Wiederaufbaubestände, die angesichts der Nachfrage von Fachkräften und Studierenden rund um TU Braunschweig, DLR und Fraunhofer-Institute zunehmend wohnungsweise verkauft werden sollen.

Teilungserklärung in Braunschweig kurz und kompakt

Braunschweig ist als eines von landesweit 57 Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen; die Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB gilt deshalb im gesamten Stadtgebiet für Bestandsgebäude mit mehr als fünf Wohnungen.
Anträge auf Umwandlungsgenehmigung gehen wie die Abgeschlossenheitsbescheinigung an die Beratungsstelle Planen – Bauen – Umwelt am Langer Hof 8 – beide Verfahren laufen über dieselbe Anlaufstelle, bleiben aber rechtlich getrennt.
Die zugrunde liegende Landesverordnung ist von ursprünglich 18 auf inzwischen 57 niedersächsische Gebiete gewachsen und aktuell bis Ende 2029 befristet.
Weil die Braunschweiger Innenstadt 1944 zu rund 90 Prozent zerstört wurde, betreffen Umwandlungen in der Praxis seltener Gründerzeit-Altbauten als anderswo – häufiger sind es historistische Ringgebiets-Häuser oder Wiederaufbaubestände.

Wann Sie in Braunschweig eine Umwandlungsgenehmigung brauchen

Der Aufteilungsplan allein reicht in Braunschweig für die meisten Bestandsgebäude nicht: Weil die Stadt landesweit zu den Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt zählt, kommt eine zweite, eigenständige Prüfung hinzu, die mit der baulichen Abgeschlossenheit nichts zu tun hat.

Betroffen sind bestehende Wohngebäude mit mehr als fünf Wohnungen; kleinere Häuser und Neubauten fallen nicht unter die Genehmigungspflicht.
Ein Anspruch auf die Genehmigung besteht in engen, gesetzlich benannten Fällen nach § 250 Abs. 3 BauGB, etwa bei der Aufteilung zugunsten von Angehörigen aus einem Nachlass oder beim Verkauf an mindestens zwei Drittel der bisherigen Mieterschaft.
Außerhalb dieser Fälle entscheidet die Stadt im Ermessensweg nach § 250 Abs. 4 BauGB über eine Einzelfallgenehmigung – ein Anspruch besteht dort nicht.

Vom Kabinettsbeschluss zur 57-Gebiete-Verordnung

Niedersachsen hat von der Ermächtigung des § 250 BauGB im Zuge des Baulandmobilisierungsgesetzes Gebrauch gemacht: Die entsprechende Landesverordnung trat zum 24. September 2022 zunächst für 18 Gebiete in Kraft. Ein Gutachten aus dem Jahr 2023 stellte für 39 weitere niedersächsische Kommunen einen ebenso angespannten Wohnungsmarkt fest, sodass die Kulisse zum 1. Januar 2025 auf 57 Gebiete anwuchs. Braunschweig zählt heute zu diesen 57 Gebieten, die Genehmigungspflicht gilt deshalb im gesamten Stadtgebiet, sobald ein Bestandsgebäude mehr als fünf Wohnungen umfasst – die Landesverordnung kennt keine Unterteilung in einzelne Viertel. Nachdem der Bundesgesetzgeber die Ermächtigungsgrundlage in § 250 BauGB verlängert hatte, hat Niedersachsen seine Gebietsverordnung im November 2025 erneuert und bis Ende 2029 fortgeschrieben. Anträge sind schriftlich an die Beratungsstelle Planen – Bauen – Umwelt zu richten, die zugleich auch für die Abgeschlossenheitsbescheinigung zuständig ist.

Die zwei Genehmigungswege im Detail

Auch in Braunschweig entscheidet zunächst, ob einer der gesetzlich benannten Ausnahmefälle vorliegt:

Gebundene Genehmigung nach § 250 Abs. 3 BauGB

Für bestimmte, im Gesetz selbst benannte Fälle besteht ein Rechtsanspruch auf die Genehmigung – etwa die Bildung von Wohnungseigentum zugunsten von Miterben aus einer Erbengemeinschaft oder den Verkauf an mindestens zwei Drittel der bisherigen Mieterinnen und Mieter zur Selbstnutzung. Liegt ein solcher Tatbestand vor, prüft die Beratungsstelle Planen – Bauen – Umwelt nur noch, ob die Voraussetzungen tatsächlich erfüllt sind.

Einzelfallgenehmigung nach § 250 Abs. 4 BauGB

Außerhalb der gesetzlich benannten Fälle bleibt eine Genehmigung im Ermessensweg möglich. Die Stadt entscheidet dann anhand der im Einzelfall dargelegten Umstände – ohne Rechtsanspruch, weshalb eine sorgfältig begründete Antragstellung hier den Ausschlag geben kann.

Welche Unterlagen für Ihre Teilungserklärung in Braunschweig nötig sind

Zwei Verfahren an einer Anlaufstelle – der Aufteilungsplan für Grundbuchamt und Abgeschlossenheitsbescheinigung, der Genehmigungsantrag für die Beratungsstelle Planen – Bauen – Umwelt:

Der Aufteilungsplan nach § 7 WEG
Bemaßt, mit durchgehender Nummerierung der Einheiten – Grundlage der Abgeschlossenheitsbescheinigung, die von der Abteilung Bauordnung erteilt wird.
Nachweis zur Wohnungsanzahl
Ob die Genehmigungspflicht überhaupt greift, hängt allein davon ab, wie viele Wohnungen das Gebäude tatsächlich umfasst – das ist im Antrag zu belegen.
Begründung des Ausnahmetatbestands
Stützt sich der Antrag auf § 250 Abs. 3 BauGB, sind die dafür maßgeblichen Umstände nachzuweisen, etwa der Nachlassbezug einer Erbengemeinschaft oder die Zwei-Drittel-Mehrheit kaufwilliger Mieter.

Teilungserklärungen in Braunschweig – Beispiele aus der Praxis

Historistisches Mehrfamilienhaus im Ringgebiet

Ein Haus mit acht Wohnungen entlang des Braunschweiger Rings soll wohnungsweise verkauft werden. Weil mehr als fünf Einheiten betroffen sind, braucht es neben dem Aufteilungsplan zusätzlich die Umwandlungsgenehmigung – liegt das Gebäude zugleich im Sanierungsgebiet Westliches Ringgebiet oder unter Denkmalschutz, prüfen weitere Stellen mit.

Erbengemeinschaft teilt ein Wiederaufbauhaus

Drei Geschwister erben ein Mietshaus aus den 1950er-Jahren und wollen es unter sich in Wohnungseigentum aufteilen, statt es zu verkaufen. Weil der Ausnahmetatbestand für Zuwendungen an Angehörige aus einem Nachlass greift, besteht ein Anspruch auf die gebundene Genehmigung.

Neubau in einer Weststadt-Nachverdichtung

Ein neu errichtetes Gebäude mit zehn Einheiten in einer der Weststadt-Nachverdichtungsflächen soll direkt an unterschiedliche Käufer vermarktet werden. Die Umwandlungsverordnung betrifft ausschließlich bereits bestehenden Mietwohnraum und greift hier deshalb nicht.

So läuft Ihre Teilungserklärung in Braunschweig ab

Rechtlich folgt der Ablauf bundesweit demselben Muster. In Braunschweig kommt für Bestandsgebäude mit mehr als fünf Wohnungen ein zusätzlicher Genehmigungsschritt hinzu, der über dieselbe Stelle läuft wie die Abgeschlossenheitsbescheinigung:

Wohnungsanzahl klären
Zuerst wird geprüft, ob das Gebäude mehr als fünf Wohnungen hat – nur dann greift die Genehmigungspflicht nach § 250 BauGB.
Aufteilungsplan erstellen
Aus den erfassten Einheiten entsteht der bemaßte Aufteilungsplan mit durchgehender Nummerierung – die gemeinsame Grundlage für Abgeschlossenheitsbescheinigung und spätere Grundbucheintragung.
Umwandlungsgenehmigung beantragen, falls nötig
Bei mehr als fünf Wohnungen wird parallel der schriftliche Antrag bei der Beratungsstelle Planen – Bauen – Umwelt gestellt und der einschlägige Ausnahmetatbestand benannt, sofern einer vorliegt.
Notarielle Beurkundung
Mit Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung und, wo erforderlich, erteilter Umwandlungsgenehmigung beurkundet der Notar die Teilungserklärung.
Eintragung ins Wohnungsgrundbuch
Erst mit der Eintragung beim zuständigen Grundbuchamt entsteht das Wohnungseigentum rechtlich – ohne vorliegende Umwandlungsgenehmigung nimmt das Grundbuchamt die Teilungserklärung nicht an.

Was den Aufwand einer Teilungserklärung in Braunschweig beeinflusst

Zum ohnehin variablen Aufwand für Aufteilungsplan und notarielle Beurkundung kommt in Braunschweig ein weiterer Faktor hinzu:

Ob die Umwandlungsgenehmigung überhaupt nötig ist
Bei mehr als fünf Bestandswohnungen kommt ein zusätzliches Verwaltungsverfahren bei der Beratungsstelle Planen – Bauen – Umwelt hinzu; bei Neubauten oder kleineren Häusern entfällt dieser Schritt vollständig.
Wie eindeutig der Ausnahmetatbestand belegt ist
Ein klar dokumentierter Nachlassbezug oder eine nachgewiesene Zwei-Drittel-Mehrheit kaufwilliger Mieter beschleunigt die gebundene Genehmigung; eine Einzelfallprüfung nach Abs. 4 braucht in der Regel mehr Vorlauf.
Denkmalschutz oder Sanierungsgebiet
Liegt das Gebäude im Sanierungsgebiet Westliches Ringgebiet oder unter Denkmalschutz, können zusätzliche Abstimmungen mit der Denkmalpflege oder dem Sanierungsrecht den Vorgang verlängern.
Zustand vorhandener Bestandspläne
Ein bereits vorhandener, bemaßter Plan spart gegenüber einer kompletten Neuvermessung spürbar Zeit bei der Erstellung des Aufteilungsplans.