Nutzungsänderung in Braunschweig — für Forschung, Lehre und Wohnraum rechtssicher eingeordnet

Q: Was kostet eine Nutzungsänderung in Braunschweig?

Ausschlaggebend ist, wie weit die geplante Nutzung von der bisherigen abweicht und ob zusätzlich eine denkmalrechtliche Prüfung erforderlich wird. Nach einer kurzen Beschreibung von Bestand und Vorhaben erhalten Sie unkompliziert ein individuelles Online-Angebot.

Q: Wie lange dauert eine Nutzungsänderung in Braunschweig?

Der Fachbereich Bauordnung und Zentrale Vergabestelle prüft die Vollständigkeit binnen drei Wochen nach § 69 NBauO. Entsteht durch die Nutzungsänderung Wohnraum, greift im vereinfachten Verfahren nach drei Monaten ohne Entscheidung die Genehmigungsfiktion nach § 70a NBauO.

Q: Was unterscheidet eine Nutzungsänderung von einem Bauantrag?

Ein Bauantrag betrifft die Errichtung oder bauliche Änderung einer Anlage, eine Nutzungsänderung dagegen, wofür eine bereits vorhandene Fläche künftig genutzt wird – die Bausubstanz bleibt oft unverändert. Entscheidend ist nach § 60 Abs. 2 NBauO allein, ob die neue Nutzung andere Anforderungen auslöst als die bisherige.

Q: Warum werden in Braunschweig auffällig oft ehemalige Kasernen- oder Institutsgebäude umgenutzt?

Weil die Stadt bis 2003 Garnisonsstadt war und zugleich zu den forschungsstärksten Regionen Europas zählt: Frei werdende Militärflächen und wachsende Flächenbedarfe von TU, DLR, PTB und Fraunhofer-Instituten treffen aufeinander und lösen Nutzungsänderungen aus.

Q: Braucht die Umnutzung eines ehemaligen Kasernengebäudes eine denkmalrechtliche Genehmigung?

Häufig ja. Steht das Gebäude, wie Teile des Kasernenareals Humboldtstraße, unter Denkmalschutz, braucht die Nutzungsänderung zusätzlich zur bauordnungsrechtlichen Prüfung die Genehmigung des Referats Stadtbild und Denkmalpflege als unterer Denkmalschutzbehörde nach § 10 NDSchG.

Q: Welches Amt bearbeitet meine Nutzungsänderung in Braunschweig?

Zuständig ist der Fachbereich Bauordnung und Zentrale Vergabestelle mit Sitz Langer Hof 8, als untere Bauaufsichtsbehörde einheitlich für das gesamte Stadtgebiet. Bei denkmalgeschützten Gebäuden ist zusätzlich das Referat Stadtbild und Denkmalpflege beteiligt.

Kaum eine deutsche Großstadt hat eine so hohe Forschungsdichte wie Braunschweig: Studien zufolge arbeiten hier mehr als fünf Prozent aller Beschäftigten in Forschung und Entwicklung, europaweit gehört die Region damit zu den Spitzenreitern. Um die 1745 als Collegium Carolinum gegründete TU Braunschweig – die älteste technische Bildungseinrichtung Deutschlands – haben sich das Deutsche Zentrum für Luft- und Raumfahrt am Forschungsflughafen, die Physikalisch-Technische Bundesanstalt und mehrere Fraunhofer-Institute angesiedelt. Dieser Zustrom verändert laufend, wofür Gebäude im Stadtgebiet genutzt werden – von der ehemaligen Kaserne bis zum Verwaltungsbau. Zuständig für die bauordnungsrechtliche Prüfung jeder solchen Umnutzung ist der Fachbereich Bauordnung und Zentrale Vergabestelle als untere Bauaufsichtsbehörde für das gesamte Stadtgebiet.

Nutzungsänderung in Braunschweig kurz und kompakt

Entscheidend ist ein Vergleich, nicht die Gebäudeklasse: Nach § 60 Abs. 2 NBauO bleibt eine Nutzungsänderung nur verfahrensfrei, wenn die neue Nutzung weder andere noch weitergehende öffentlich-rechtliche Anforderungen auslöst als die bisherige.
Eine Behörde für die ganze Stadt: Der Fachbereich Bauordnung und Zentrale Vergabestelle entscheidet als untere Bauaufsichtsbehörde einheitlich für das gesamte, kreisfreie Braunschweiger Stadtgebiet.
Wissenschaftsstadt mit Sogwirkung: TU Braunschweig, Forschungsflughafen, Physikalisch-Technische Bundesanstalt, mehrere Fraunhofer-Institute und weitere Forschungseinrichtungen lassen Büro-, Gewerbe- und frühere Kasernenflächen laufend zu Laboren, Gründerbüros oder Wohnraum umnutzen.
Rund 2.000 Wohnheimplätze des Studierendenwerks OstNiedersachsen reichen bei Weitem nicht für alle Studierenden – ein Treiber für Nutzungsänderungen zu studentischem Wohnraum, wie am Kasernenareal Humboldtstraße geschehen.
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Wann ist eine Nutzungsänderung in Braunschweig genehmigungspflichtig?

§ 59 NBauO behandelt die Nutzungsänderung rechtlich genauso wie Neubau, Umbau oder Abbruch: Grundsätzlich ist sie genehmigungspflichtig. Ob tatsächlich ein Verfahren nötig wird, entscheidet nach § 60 Abs. 2 NBauO ein Vergleich zwischen bisheriger und künftiger Nutzung:

Verfahrensfrei bleibt eine Nutzungsänderung nach § 60 Abs. 2 NBauO nur, wenn die neue Nutzung dieselben öffentlich-rechtlichen Anforderungen stellt wie die bisherige oder die zugrunde liegende bauliche Änderung selbst nach § 60 Abs. 1 NBauO verfahrensfrei wäre.
Erfüllt die Umnutzung die Voraussetzungen des Mitteilungsverfahrens nach § 62 NBauO, reicht eine schriftliche Mitteilung; die Behörde bestätigt die gesicherte Erschließung, ohne einen förmlichen Bescheid zu erteilen.
Löst die neue Nutzung tatsächlich andere Anforderungen aus – etwa an Stellplätze, Brandschutz oder Aufenthaltsräume –, greift als Regelfall das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren nach § 63 NBauO.
Erreicht die neue Nutzung selbst die Schwellenwerte des § 2 Abs. 5 NBauO, etwa als Beherbergungsstätte mit mehr als zwölf Betten für Gastwissenschaftlerinnen und -wissenschaftler, ist das Baugenehmigungsverfahren für Sonderbauten nach § 64 NBauO Pflicht.

Wissenschaftsstadt Braunschweig: Wenn Forschung und Lehre Flächen umnutzen

1745 gründete Herzog Carl mit dem Collegium Carolinum die Vorläuferin der heutigen TU Braunschweig – ihr bekanntester früher Schüler war der Mathematiker Carl Friedrich Gauß. 1878 wurde daraus die Herzogliche Technische Hochschule, seit 1968 trägt sie den Namen Technische Universität Carolo-Wilhelmina zu Braunschweig und gilt als älteste technische Bildungseinrichtung Deutschlands. Im Norden der Stadt bildet der Forschungsflughafen mit dem Deutschen Zentrum für Luft- und Raumfahrt eines der bedeutendsten Mobilitätsforschungszentren Europas, ergänzt um die Physikalisch-Technische Bundesanstalt und mehrere Fraunhofer-Institute. Diese Dichte verändert den Gebäudebestand: Das heutige Haus der Wissenschaft an der Pockelsstraße diente 1937 zunächst als Hochschule für Lehrerbildung, nach dem Krieg als Kant-Hochschule, ab 1978 als Institutsgebäude der TU und erst seit 2007 als Ort für den Dialog zwischen Wissenschaft und Öffentlichkeit – drei Nutzungsänderungen an einem einzigen Gebäude innerhalb von siebzig Jahren. Mit den Instituten wächst auch die Zahl der Studierenden, und Wohnraum wird knapp: Das Studierendenwerk OstNiedersachsen bietet nur rund 2.000 Wohnheimplätze. Auf dem Kasernenareal Humboldtstraße, das auf die 1841 bis 1843 errichtete Waterloo-Kaserne zurückgeht, wurde deshalb 2007 bis 2009 das Gebäude Humboldtstraße 30 zum Studierendenwohnheim, während in der Mitte des denkmalgeschützten Areals neue Stadtvillen entstanden.

Die vier Verfahrensstufen bei einer Nutzungsänderung

Formal sind es dieselben vier NBauO-Stufen wie beim Bauantrag – bei einer Nutzungsänderung entscheidet aber der Abstand zwischen alter und neuer Nutzung, welche zutrifft:

Verfahrensfrei bei gleichbleibenden Anforderungen (§ 60 Abs. 2 NBauO)

Zieht ein Institut etwa von einem Büro in ein vergleichbar eingestuftes Büro im Nachbargebäude um, ändert sich baurechtlich meist nichts – verfahrensfrei heißt aber nicht automatisch frei von jeder Prüfung, sobald ein Baudenkmal betroffen ist.

Mitteilungsverfahren (§ 62 NBauO)

Erfüllt die Umnutzung die dortigen Voraussetzungen, reicht eine schriftliche Mitteilung mit Bauvorlagen; der Fachbereich Bauordnung und Zentrale Vergabestelle bestätigt die gesicherte Erschließung, ohne einen förmlichen Bescheid auszustellen.

Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren (§ 63 NBauO)

Der mit Abstand häufigste Weg, sobald sich etwa durch die Umwandlung eines Bürogebäudes in Laborflächen oder eines Kasernenbaus in studentisches Wohnen Stellplatzbedarf, Schallschutz oder Aufenthaltsraumanforderungen ändern. Entsteht dabei Wohnraum, greift zusätzlich die Genehmigungsfiktion nach § 70a NBauO.

Baugenehmigungsverfahren für Sonderbauten (§ 64 NBauO)

Wird aus einer bisherigen Nutzung ein Sonderbau im Sinn des § 2 Abs. 5 NBauO, etwa ein größerer Beherbergungsbetrieb für Gastforschende, prüft die Behörde umfassend alle öffentlich-rechtlichen Anforderungen.

Welche Unterlagen eine Nutzungsänderung in Braunschweig braucht

Im Zentrum jeder Nutzungsänderung steht der Nachweis, was sich durch die neue Nutzung gegenüber der bisherigen ändert. Bei Gebäuden mit wissenschaftlicher oder militärischer Vorgeschichte kommen in Braunschweig häufig weitere Nachweise hinzu:

Vergleichende Nutzungsbeschreibung
Stellt bisherige und künftige Nutzung gegenüber – daraus folgt nach § 60 Abs. 2 NBauO, ob überhaupt ein Verfahren nötig wird und welches.
Bestandspläne mit eingetragener neuer Nutzung
Grundrisse, Schnitte und Ansichten des vorhandenen Gebäudes im Maßstab 1:100, bei ehemaligen Kasernen- oder Institutsgebäuden oft ergänzt um eine Aufnahme der Tragwerksstruktur.
Aufenthaltsraum-, Brandschutz- und Rettungswegnachweis
Wird eine frühere Büro-, Lager- oder Unterkunftsfläche zu Wohnraum, etwa für Studierende, prüft die Behörde insbesondere Belichtung, Belüftung und Fluchtwege neu.
Stellplatznachweis
Nur erforderlich, wenn die neue Nutzung mehr Stellplätze verlangt als die bisherige; bei neu geschaffenem Wohnraum entfällt er seit der NBauO-Novelle 2025 in aller Regel.
Denkmalrechtliches Einvernehmen bei geschützten Gebäuden
Betrifft die Nutzungsänderung ein eingetragenes Baudenkmal, etwa auf dem Kasernenareal Humboldtstraße, holt der Fachbereich Bauordnung und Zentrale Vergabestelle zusätzlich die denkmalrechtliche Genehmigung des Referats Stadtbild und Denkmalpflege nach § 10 NDSchG ein.

Nutzungsänderungen in Braunschweig – Beispiele aus der Praxis

Waterloo-Kaserne wird Studierendenwohnheim

Die 1841 bis 1843 errichtete Waterloo-Kaserne am Kasernenareal Humboldtstraße diente über Jahrzehnte dem Militär. Zwischen 2007 und 2009 wurde das Gebäude Humboldtstraße 30 zu einem Wohnheim für Studierende umgenutzt, während auf dem übrigen, denkmalgeschützten Areal neue Stadtvillen entstanden – ein Beispiel dafür, wie Nutzungsänderung und Neubau auf demselben Grundstück ineinandergreifen können.

Vom Lehrerseminar zum Haus der Wissenschaft

Das 1937 als Hochschule für Lehrerbildung errichtete Gebäude an der Pockelsstraße wechselte nach dem Krieg zur Kant-Hochschule, ging 1978 als Institutsgebäude an die TU Braunschweig über und beherbergt seit 2007 das Haus der Wissenschaft als Plattform für den Dialog zwischen Forschung und Öffentlichkeit – drei aufeinanderfolgende Nutzungsänderungen an derselben Bausubstanz.

Ehemaliges Verwaltungsgebäude wird Laborfläche für ein Forschungsinstitut

In der Nähe von TU-Campus und Forschungsflughafen werden freiwerdende Büroflächen regelmäßig zu Labor- oder Technikumsflächen umgenutzt; je nach Nutzung prüft die Behörde zusätzliche Anforderungen an Abluft, Schallschutz oder Sicherheitstechnik.

Ladenlokal in der Innenstadt wird Wohngemeinschaft für Studierende

Angesichts von rund 2.000 Wohnheimplätzen bei deutlich mehr Studierenden wandeln Eigentümerinnen und Eigentümer in der Braunschweiger Innenstadt zunehmend leerstehende Ladenflächen in Wohnraum um – ein Schritt, der baurechtlich meist keine strengeren Anforderungen auslöst und häufig im vereinfachten Verfahren oder sogar verfahrensfrei bleibt.

So läuft Ihre Nutzungsänderung in Braunschweig ab

Rechtlich gilt die NBauO landesweit einheitlich. Braunschweig-spezifisch sind die durchgängige Zuständigkeit einer einzigen Behörde sowie die häufige Beteiligung der Denkmalpflege bei Gebäuden mit wissenschaftlicher oder militärischer Vorgeschichte.

Nutzungsvergleich als erster Schritt
Zu Beginn steht die Frage, welche konkreten Anforderungen sich zwischen heutiger und geplanter Nutzung unterscheiden – davon hängt nach § 60 Abs. 2 NBauO ab, ob überhaupt ein Verfahren nötig wird.
Denkmalschutz frühzeitig klären
Bei ehemaligen Kasernen-, Institut- oder Verwaltungsgebäuden lohnt sich schon vor der Antragstellung die Klärung, ob eine denkmalrechtliche Genehmigung nach § 10 NDSchG hinzukommt.
Unterlagen für den Fachbereich Bauordnung und Zentrale Vergabestelle bündeln
Bestandspläne, vergleichende Nutzungsbeschreibung und die ausgelösten Zusatznachweise werden nach § 3a NBauO elektronisch signiert eingereicht.
Prüfung in zwei Schritten
Zunächst wird binnen drei Wochen nach § 69 NBauO die Vollständigkeit der Unterlagen geprüft, danach inhaltlich, ob die neue Nutzung den geltenden Anforderungen entspricht.
Bescheid, Fiktion oder Nutzungsaufnahme
Entsteht durch die Nutzungsänderung Wohnraum, greift im vereinfachten Verfahren nach drei Monaten ohne Entscheidung die Genehmigungsfiktion nach § 70a NBauO; ist zusätzlich das Einvernehmen der Denkmalpflege nötig, darf die neue Nutzung erst danach beginnen.

Was den Preis für eine Nutzungsänderung in Braunschweig beeinflusst

Der Aufwand für eine Nutzungsänderung richtet sich weniger nach der Fläche als nach dem Abstand zwischen alter und neuer Nutzung. In Braunschweig zählen zusätzlich:

Abstand zwischen bisheriger und künftiger Nutzung
Bleiben beide Nutzungen einander ähnlich, fällt die Prüfung schlank aus; der Sprung von einer Bürofläche zu einer Laborfläche oder von einem Kasernenbau zu Wohnraum bindet spürbar mehr Aufwand.
Denkmalschutz bei Gebäuden mit wissenschaftlicher oder militärischer Vorgeschichte
Betrifft die Umnutzung ein eingetragenes Baudenkmal, etwa auf einem ehemaligen Kasernenareal, kommt die denkmalrechtliche Genehmigung des Referats Stadtbild und Denkmalpflege als eigener Prüfschritt hinzu.
Zahl der ausgelösten Zusatznachweise
Stellplätze, Brandschutz oder Aufenthaltsraumanforderungen schlagen nur zu Buche, wenn die neue Nutzung sie tatsächlich verlangt – etwa beim Wechsel von einer Büro- zu einer Wohnnutzung.
Gewünschte Bearbeitungsgeschwindigkeit
Eine zügig zusammengestellte, vollständige Nutzungsbeschreibung spart vor allem in der eigenen Vorbereitung Zeit, ändert aber nichts an den gesetzlichen Prüffristen der Behörde.