Kubaturberechnung in Braunschweig — Rauminhalt und Grundfläche für Ring, Weststadt und historischen Kern

Q: Wofür braucht der Fachbereich Bauordnung in Braunschweig den Brutto-Rauminhalt?

Die niedersächsische Baugebührenordnung leitet daraus einen Rohbauwert ab, der zusammen mit weiteren Faktoren die Höhe der Baugenehmigungsgebühr bestimmt.

Q: Gilt für die Gebühr dieselbe DIN 277 wie für eine Wertermittlung?

Nein. Anlage 5 der BauGO verweist ausdrücklich auf die DIN 277 Teil 1 in der Fassung von Juni 1987; für Bewertung, Finanzierung oder Energienachweise wird dagegen üblicherweise die aktuelle Ausgabe 2021-08 zugrunde gelegt.

Q: Was ist an der Behandlung eines Spitzbodens in der BauGO besonders?

Ein nicht ausgebauter Spitzboden zählt für die Gebührenberechnung nur zu einem Drittel seines Rauminhalts – eine eigene, in Anlage 5 der BauGO festgelegte Abweichung von der sonst herangezogenen DIN-Systematik.

Q: Wirkt sich eine hohe Vollgeschosszahl auf den Rohbauwert aus?

Ja. Bei mehr als fünf Vollgeschossen sieht die BauGO einen Zuschlag von 5 Prozent vor, bei Hochhäusern von 10 Prozent auf den Rohbauwert.

Q: Worin unterscheiden sich BRI und Wohnfläche?

Das BRI erfasst das gesamte umbaute Volumen bis zur äußeren Dachhaut, während die Wohnfläche nach WoFlV Räume unter Dachschrägen und in Erkern je nach Raumhöhe nur teilweise oder gar nicht anrechnet.

Q: Warum liegt das BRI je Quadratmeter Wohnfläche am Braunschweiger Ring höher als in der Weststadt?

Die historistischen Geschosse am Ring sind deutlich höher als die standardisierten Wohnungen der Weststadt – mehr Volumen pro Etage, ohne dass sich die Wohnfläche im gleichen Maß vergrößert.

Q: Genügt eine vorhandene Bauakte für die Kubaturberechnung?

Nur, wenn sie belastbare Maße aller Geschosse einschließlich Dachraum enthält und mit dem heutigen Bestand übereinstimmt – bei rekonstruierten Gebäuden im historischen Kern ist das nicht immer der Fall, dann wird nachgemessen.

Q: Ist die Kubatur auch für energetische Nachweise relevant?

Ja, energetische Berechnungen beziehen sich auf das beheizte Volumen. Eine bereits vorliegende Kubaturberechnung nach aktueller DIN 277 liefert dafür eine der Ausgangsgrößen.

Wer den Wert eines Braunschweiger Gebäudes beziffern, seine Baugenehmigungsgebühr abschätzen oder ein Portfolio vergleichbar machen will, kommt an zwei Größen aus DIN 277 nicht vorbei: dem Bruttorauminhalt (BRI) als Volumenmaß und der Bruttogrundfläche (BGF) als Flächenmaß. Für die reine Bewertung reicht der Blick auf die aktuelle Norm. Sobald es jedoch um die Gebühr für eine Baugenehmigung beim Fachbereich Bauordnung geht, wechselt die Grundlage: Die Niedersächsische Baugebührenordnung (BauGO) verlangt einen eigens abgeleiteten Rohbauwert, der nach einer älteren DIN-Fassung berechnet wird und eigene Abweichungen kennt – etwa bei einem unausgebauten Spitzboden, wie er in den Dachräumen des Braunschweiger Rings oder der Weststadt häufig vorkommt. Eine Kubaturberechnung, die beide Zwecke gleichzeitig bedienen soll, muss deshalb von vornherein wissen, wofür sie gebraucht wird.

Kubaturberechnung in Braunschweig kurz und kompakt

BRI misst das umbaute Volumen, BGF die Summe aller Geschossflächen – beide werden für Bewertung, Finanzierung und energetische Nachweise nach der aktuellen DIN 277 (Ausgabe 2021-08) ermittelt.
Für die Baugenehmigungsgebühr gilt eine andere Rechenlogik: Die BauGO bildet aus dem Brutto-Rauminhalt einen Rohbauwert, den sie mit einem Tabellenwert je Kubikmeter aus Anlage 2 multipliziert.
Grundlage dieses Rohbauwerts ist ausdrücklich nicht die heute gebräuchliche DIN 277, sondern deren ältere Fassung Teil 1 aus dem Juni 1987 – so schreibt es Anlage 5 der BauGO vor.
Selbst gegenüber dieser älteren Fassung weicht die BauGO noch einmal ab: Ein nicht ausgebauter Spitzboden fließt nur mit einem Drittel seines Rauminhalts in die Gebührenberechnung ein.
Ab mehr als fünf Vollgeschossen steigt der Rohbauwert um 5 Prozent, bei Hochhäusern um 10 Prozent.
Weil die historistischen Geschosse am Ring deutlich höher sind als die standardisierten Wohnungen der Weststadt, unterscheidet sich das BRI je Quadratmeter Wohnfläche zwischen beiden Baubeständen spürbar.

Zwei Normgrößen, ein gebührenrechtlicher Sonderweg

DIN 277 liefert zwei Kennzahlen; für die Behördengebühr kommt in Niedersachsen eine dritte, eigens abgeleitete Größe hinzu:

Bruttorauminhalt (BRI)

Umfasst das komplette umbaute Volumen von der äußeren Bauteilkante bis zur Dachhaut, einschließlich Keller, Dachraum und Nebenräumen – unabhängig davon, ob ein Raumteil später als Wohnfläche zählt.

Bruttogrundfläche (BGF)

Addiert die Grundflächen aller Geschosse an den äußeren Bauteilkanten und dient häufig als Ausgangspunkt für die Nutzfläche oder eine erste Kostenschätzung nach DIN 276.

Rohbauwert nach der niedersächsischen BauGO

Für die Baugenehmigungsgebühr zählt weder BRI noch BGF direkt, sondern ein eigens ermittelter Rohbauwert nach der älteren DIN 277 Teil 1 von 1987, ergänzt um die BauGO-eigene Drittelregel für unausgebaute Spitzböden.

Was für eine Kubaturberechnung in Braunschweig vorliegen sollte

Damit BRI und BGF belastbar ermittelt werden können, braucht es vollständige Maße des Baukörpers und Klarheit über deren spätere Verwendung:

Bemaßte Bestandszeichnungen oder ein aktuelles Aufmaß
Grundrisse und Schnitte mit Außenmaßen und Geschosshöhen jeder Ebene, vom Keller bis zum Dachraum.
Dachneigung und -aufbau
Notwendig, um das Volumen korrekt bis zur äußeren Dachhaut abzugrenzen – besonders bei einem unausgebauten Spitzboden, der gebührenrechtlich gesondert behandelt wird.
Vollgeschosszahl und Gebäudeklasse
Beide Angaben entscheiden, ob der BauGO-Zuschlag für mehr als fünf Vollgeschosse oder für ein Hochhaus greift.
Der eigentliche Verwendungszweck
Baugenehmigungsgebühr, Wertermittlung oder Finanzierungsanfrage bestimmen, welche DIN-277-Fassung überhaupt herangezogen wird.
Vorliegende frühere Berechnungen
Eine bereits nach aktueller DIN 277 erstellte BRI- oder BGF-Berechnung lässt sich für den gebührenrelevanten Rohbauwert meist nicht einfach übertragen, weil dafür die abweichende Systematik aus Anlage 5 der BauGO gilt.

Kubaturberechnung in Braunschweig – Beispiele aus der Praxis

Gebühr für einen Dachgeschossausbau in der Weststadt

Der nach Anlage 5 der BauGO berechnete Brutto-Rauminhalt bestimmt über den Tabellenwert aus Anlage 2 den Rohbauwert – Grundlage der Genehmigungsgebühr beim Fachbereich Bauordnung.

Neubauvorhaben mit mehr als fünf Vollgeschossen

Hier greift der BauGO-Zuschlag von 5 Prozent auf den Rohbauwert, verglichen mit einem gleich großen, aber niedrigeren Gebäude.

Wertermittlung eines historistischen Hauses am Ring

Für Gutachten und Finanzierung zählt die aktuelle DIN 277 von 2021; die hohen Geschosse mit ihren Erkern treiben das BRI je Quadratmeter Wohnfläche spürbar über den Wert einer vergleichbaren Weststadt-Wohnung.

Fachwerkhaussanierung am Ackerhof mit unausgebautem Spitzboden

Für die BauGO-Gebühr geht dieser Raumteil nur mit einem Drittel seines Rauminhalts ein – eine eigens in Anlage 5 der BauGO festgelegte Ausnahme von der sonst geltenden DIN-Systematik.

Finanzierung eines Neubaus in einer Weststadt-Nachverdichtungsfläche

Die Bank fordert eine nachvollziehbare BGF- oder BRI-Angabe, unabhängig vom aktuellen Baufortschritt.

Mehrere gleichartige Wohnblöcke der Weststadt im Portfolio

Für Gebäude aus denselben der fünf Weststadt-Nachbarschaften lässt sich die Kubatur gebündelt berechnen; eine einheitliche DIN-277-Grundlage macht die Häuser untereinander vergleichbar.

So entsteht Ihre Kubaturberechnung für Braunschweig

Vom Verwendungszweck bis zum fertigen Ergebnis:

Zweck und passendes Regelwerk festlegen
Für die Baugenehmigungsgebühr gilt Anlage 5 der BauGO mit der DIN-Fassung von 1987, für Bewertung oder Finanzierung die aktuelle DIN 277.
Vorhandene Maße sichten
Bauakte des Fachbereichs Bauordnung oder eigenes Aufmaß liefern die Ausgangswerte für alle Geschosse einschließlich Keller und Dachraum.
Fehlende Maße vor Ort ergänzen
Wo eine Ebene nicht belastbar dokumentiert ist – etwa bei einem rekonstruierten Gebäude im historischen Kern –, wird direkt am Objekt nachgemessen.
Geschossweise Berechnung
BRI und BGF werden Geschoss für Geschoss ermittelt, ein unausgebauter Spitzboden für die BauGO-Berechnung separat ausgewiesen.
Ergebnis zweckgerichtet aufbereiten
Je nachdem, ob der Fachbereich Bauordnung, eine Bank oder ein Gutachten die Zahl erhält, wird die Darstellung auf das jeweils passende Regelwerk zugeschnitten.

Was den Aufwand für eine Kubaturberechnung in Braunschweig bestimmt

Diese Punkte beeinflussen, wie viel Arbeit hinter einer Kubaturberechnung steckt:

Verfügbarkeit belastbarer Unterlagen
Eine vollständige Bauakte beschleunigt die Berechnung erheblich; ohne verwertbare Maße wird ein Aufmaß-Termin nötig.
Zahl der Ebenen und Nebenräume
Keller, Dachraum und ein unausgebauter Spitzboden bedeuten mehr Erfassungsaufwand als ein schlichter Baukörper.
Zwei getrennte Berechnungen bei doppeltem Zweck
Wird sowohl die BauGO-Gebühr als auch eine Wertermittlung benötigt, sind häufig zwei nach unterschiedlichen DIN-Fassungen getrennte Berechnungen nötig.
Vollgeschosszahl und Gebäudeklasse
Ob der Rohbauwert-Zuschlag für mehr als fünf Vollgeschosse oder ein Hochhaus greift, muss vorab feststehen.
Gliederung des Baukörpers
Erker und Risalite, wie sie am Ring häufig vorkommen, verlangen eine feinere Erfassung als ein rechtwinklig geschnittenes Gebäude.