Aufteilungspläne in Braunschweig — aus dem Stadtarchiv, der Bauakte oder per Aufmaß im rekonstruierten Kern
Ein Aufteilungsplan folgt in Braunschweig denselben Anforderungen nach § 7 WEG wie überall in Deutschland. Die Quellenlage ist trotzdem eine eigene Geschichte: Das Stadtarchiv Braunschweig lagerte zwischen 1942 und 1944 rund drei Viertel seiner Bestände vorsorglich ins Umland aus und bewahrte sie so vor der Zerstörung – das Archivgebäude selbst blieb von den Luftangriffen weitgehend verschont. Anders erging es der Stadt selbst: Die Innenstadt wurde beim Angriff vom 15. Oktober 1944 zu rund 90 Prozent zerstört. Für den Aufteilungsplan ergibt sich daraus eine Besonderheit, die sich von anderen Städten unterscheidet: Ein historischer Plan aus dem Archiv ist oft tatsächlich auffindbar – zeigt aber häufig ein Gebäude, das in dieser Form gar nicht mehr steht, weil es rekonstruiert oder komplett neu errichtet wurde.
Wann Sie in Braunschweig einen Aufteilungsplan brauchen
Der Aufteilungsplan selbst ist keine genehmigungspflichtige Leistung, sondern die Grundlage für zwei andere Verfahren:
- Für die Abgeschlossenheitsbescheinigung der Abteilung Bauordnung, ohne die keine Eintragung ins Wohnungsgrundbuch möglich ist.
- Für die notarielle Teilungserklärung, die in Braunschweig bei Bestandsgebäuden mit mehr als fünf Wohnungen zusätzlich die stadtweit geltende Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB voraussetzt.
- Bei Neubauten, etwa in einer der Weststadt-Nachverdichtungsflächen, entsteht der Plan meist direkt aus der digital eingereichten Genehmigungsplanung, ganz ohne Archivrecherche.
Das Stadtarchiv Braunschweig verwahrt auf rund zehn laufenden Kilometern das schriftliche Gedächtnis der Stadt. Zwischen 1942 und 1944 lagerte es etwa 75 Prozent seiner Bestände vorsorglich in Ausweichquartiere im Umland aus – eine Entscheidung, die sich beim Feuersturm vom 15. Oktober 1944 auszahlte: Das Archivgebäude selbst wurde nur leicht beschädigt, während rundherum weite Teile der Innenstadt in Schutt sanken. Historische Unterlagen der städtischen Bauverwaltung finden sich im Bestand E, dem Magistratsarchiv des 20. Jahrhunderts, das die Zeit seit 1930 abdeckt und sich über das eigene Online-Findbuch des Stadtarchivs sowie über das niedersächsische Archivportal Arcinsys durchsuchen lässt. Für den Aufteilungsplan bringt das einen doppelten Effekt: Die Aussicht, überhaupt eine historische Akte zu finden, ist in Braunschweig vergleichsweise gut – nur bildet diese Akte nicht selten ein Gebäude ab, das die Bombennacht gar nicht überstanden hat und seither rekonstruiert oder als Neubau ersetzt wurde. Der Altplan ist dann ein Ausgangspunkt, kein verlässliches Abbild des heutigen Zustands.
Woher Ihr Braunschweiger Aufteilungsplan stammt
Je nach Gebäude und Baugeschichte kommt einer von drei Wegen infrage:
Aus der laufenden Bauakte des Fachbereichs Bauordnung
Für Gebäude, die in den letzten Jahrzehnten errichtet oder verändert wurden, führt der Fachbereich Bauordnung meist eine vollständige, aktuelle Akte – die Maße lassen sich dann direkt für den Aufteilungsplan übernehmen und um die Einheiten-Nummerierung ergänzen.
Aus dem Bestand E des Stadtarchivs Braunschweig
Für ältere oder nicht mehr in dieser Form existierende Gebäude lohnt sich der Blick in die historischen Bauverwaltungsakten des Stadtarchivs – vorausgesetzt, der gefundene Plan wird anschließend sorgfältig mit dem heutigen Bestand abgeglichen.
Per Vor-Ort-Vermessung
Wurde ein Gebäude nach 1944 rekonstruiert oder neu errichtet, weicht der heutige Zustand von jeder Vorkriegsakte ab – dann ist eine Vermessung vor Ort der zuverlässigste, oft einzig sinnvolle Weg zum aktuellen Aufteilungsplan.
Welche Unterlagen für Ihren Braunschweiger Aufteilungsplan hilfreich sind
Abhängig vom Weg zum Ziel:
- Bauakte mit Eigentumsnachweis und Vollmacht
Für die Akteneinsicht beim Fachbereich Bauordnung oder im Bestand E des Stadtarchivs werden üblicherweise ein aktueller Eigentumsnachweis und, bei Beauftragung durch Dritte, eine Vollmacht verlangt.
- Vorhandene Grundrisse oder Skizzen
Auch ein unvollständiger historischer Plan aus dem Stadtarchiv hilft, die ursprüngliche Raumaufteilung nachzuvollziehen, bevor der heutige Zustand vor Ort geprüft wird.
- Angaben zur gewünschten Aufteilung
Welche Räume zu welcher künftigen Einheit gehören sollen, muss vor der Nummerierung feststehen – insbesondere bei Keller- oder Stellplatzflächen, die räumlich getrennt liegen.
Aufteilungspläne in Braunschweig – Beispiele aus der Praxis
Gründerzeitartiges Haus im Ringgebiet mit lückenloser Bauakte
Das Gebäude entlang des Braunschweiger Rings überstand den Krieg vergleichsweise unbeschadet, die laufende Bauakte beim Fachbereich Bauordnung ist entsprechend vollständig. Der Aufteilungsplan lässt sich direkt daraus ableiten, ergänzt um die durchgehende Nummerierung der Einheiten.
Rekonstruiertes Fachwerkhaus im historischen Kern
Für ein nach 1944 originalgetreu wiederaufgebautes Haus zeigt eine im Bestand E gefundene Vorkriegsakte einen Grundriss, der mit dem heutigen Wiederaufbau nicht mehr übereinstimmt. Der Aufteilungsplan entsteht deshalb per Vor-Ort-Vermessung, die Archivakte dient nur noch als historischer Anhaltspunkt.
Fachwerkhaus im Magniviertel mit weitgehend erhaltener Substanz
Das Magniviertel wurde von den Luftangriffen vergleichsweise gering getroffen; viele seiner Fachwerkhäuser stehen noch in der Form, in der sie vor dem Krieg errichtet wurden. Hier kann eine historische Akte den heutigen Bestand tatsächlich noch zuverlässig abbilden – ein Abgleich vor Ort bleibt dennoch ratsam.
So entsteht Ihr Aufteilungsplan in Braunschweig
Der fachliche Ablauf ist bundesweit derselbe. In Braunschweig liegt das Gewicht darauf, eine gefundene Quelle nicht ungeprüft zu übernehmen:
- Bauakte und Baugeschichte prüfen
Wir klären, ob der Fachbereich Bauordnung eine aktuelle Akte führt oder ob für das Gebäude zusätzlich ein Blick in den Bestand E des Stadtarchivs nötig wird.
- Historischen Plan mit heutigem Bestand abgleichen
Wurde das Gebäude nach 1944 rekonstruiert oder neu errichtet, prüfen wir, ob eine gefundene Altakte den heutigen Zustand überhaupt noch korrekt zeigt.
- Vor-Ort-Vermessung, wo nötig
Weicht der Bestand erkennbar ab oder fehlt jede verwertbare Akte, wird das Gebäude direkt aufgenommen.
- Einheiten festlegen und nummerieren
Jede Einheit erhält eine durchgehende Nummer über alle Geschosse hinweg, einschließlich zugehöriger Keller- und Stellplatzflächen.
- Plan für Abteilung Bauordnung und Notar übergeben
Der fertige Aufteilungsplan geht als Grundlage an die Abgeschlossenheitsbescheinigung und die notarielle Teilungserklärung.
Was den Aufwand eines Aufteilungsplans in Braunschweig beeinflusst
In Braunschweig entscheidet weniger die reine Auffindbarkeit einer Akte über den Aufwand als ihre Verlässlichkeit:
- Ob das Gebäude 1944 zerstört oder rekonstruiert wurde
Für weitgehend erhaltene Gebäude, etwa im Magniviertel, ist eine gefundene Akte oft direkt verwertbar. Für rekonstruierte oder neu errichtete Gebäude dient sie höchstens als Ausgangspunkt für eine vollständige Vermessung.
- Ob eine Recherche im Bestand E des Stadtarchivs nötig wird
Reicht die laufende Akte des Fachbereichs Bauordnung nicht zurück, lohnt sich bei älteren Gebäuden der zusätzliche Weg über das Stadtarchiv – das kostet Zeit, kann eine vollständige Neuvermessung aber ersparen.
- Anzahl und Zuschnitt der Einheiten
Mehr Einheiten und unregelmäßig geschnittene Grundrisse bedeuten mehr Nummerierungs- und Abgrenzungsaufwand im Aufteilungsplan.
- Getrennt liegende Nebenräume
Keller- oder Stellplatzflächen, die vom Hauptgebäude räumlich getrennt liegen, müssen zusätzlich eindeutig der richtigen Einheit zugeordnet werden.
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