Abgeschlossenheitsbescheinigung in Braunschweig — von der Abteilung Bauordnung, beantragt an einer gemeinsamen Anlaufstelle

Q: Kann in Braunschweig auch ein Sachverständiger die Bescheinigung ausstellen?

Nein, eine solche Alternative ließ sich für Niedersachsen nicht bestätigen. Verlässlich ist ausschließlich der Weg über die Abteilung Bauordnung.

Q: Ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung dasselbe Verfahren wie die Umwandlungsgenehmigung?

Nein. Beide Anträge gehen zwar an dieselbe Beratungsstelle Planen – Bauen – Umwelt, werden dort aber als zwei getrennte Verfahren mit unterschiedlichen Prüfkriterien entschieden.

Q: Braucht mein Zweifamilienhaus zusätzlich eine Umwandlungsgenehmigung?

Nein. Die Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB betrifft nur Bestandsgebäude mit mehr als fünf Wohnungen. Bei einem Zweifamilienhaus genügt die Abgeschlossenheitsbescheinigung.

Q: Wie reiche ich den Antrag auf Abgeschlossenheitsbescheinigung ein?

Braunschweig bietet dafür ein digitales Verfahren an; alternativ ist der Antrag schriftlich bei der Beratungsstelle Planen – Bauen – Umwelt am Langer Hof 8 einzureichen.

Q: Prüft die Abteilung Bauordnung auch den Denkmalschutz?

Nein. Sie prüft ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit nach dem Wohnungseigentumsgesetz. Bei Gebäuden im historischen Kern oder unter Denkmalschutz entscheidet über die denkmalrechtlichen Fragen gesondert das Referat Stadtbild und Denkmalpflege.

Für die Abgeschlossenheitsbescheinigung gibt es in Braunschweig eine klare, aber zweistufige Zuständigkeit: Ausgestellt wird sie von der Abteilung Bauordnung im Fachbereich Bauordnung und Zentrale Vergabestelle, eingereicht wird der Antrag jedoch bei der Beratungsstelle Planen – Bauen – Umwelt am Langer Hof 8 – derselben Stelle, die auch Anträge auf die Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB entgegennimmt. Weil Braunschweig als kreisfreie Stadt nur eine einzige Bauaufsichtsbehörde für das gesamte Gebiet kennt, entfällt hier die Frage nach dem passenden Bezirk, wie sie in Berlin oder Hamburg eine Rolle spielt. Eine gesonderte Sachverständigen-Alternative zur behördlichen Bescheinigung ließ sich für Niedersachsen auch für Braunschweig nicht bestätigen.

Abgeschlossenheitsbescheinigung in Braunschweig kurz und kompakt

Ausgestellt wird die Bescheinigung von der Abteilung Bauordnung im Fachbereich Bauordnung und Zentrale Vergabestelle – eingereicht wird der Antrag bei der Beratungsstelle Planen – Bauen – Umwelt, Langer Hof 8.
Als kreisfreie Stadt kennt Braunschweig nur eine einzige zuständige Stelle für das gesamte Stadtgebiet – anders als Berlin oder Hamburg mit ihrer bezirklichen Aufteilung.
Eine Sachverständigen-Alternative zur behördlichen Bescheinigung, wie sie manche Bundesländer kennen, ließ sich für Niedersachsen – und damit auch für Braunschweig – nicht bestätigen; verlässlich ist ausschließlich der behördliche Weg.
Betrifft der Aufteilungsplan ein Gebäude im historischen Kern oder unter Denkmalschutz, etwa im Magniviertel, ist regelmäßig zusätzlich das Referat Stadtbild und Denkmalpflege einzubeziehen – ein eigener, getrennter Vorgang.

Was die Abteilung Bauordnung in Braunschweig prüft

Die Prüfung ist bundesweit auf dieselben Kriterien beschränkt – in Braunschweig kommt es vor allem auf vollständige Bauvorlagen bei der richtigen Anlaufstelle an:

Geprüft wird ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit der Einheiten nach dem Wohnungseigentumsgesetz, nicht die baurechtliche Zulässigkeit der Nutzung.
Grundlage ist der eingereichte, bemaßte Aufteilungsplan mit durchgehender Nummerierung – eine gesonderte Ortsbesichtigung durch die Abteilung Bauordnung gehört nicht zum Regelfall.
Für Neubauten liefert meist die vorhandene, elektronisch signierte Genehmigungsplanung die Grundlage, für Bestandsgebäude braucht es dafür einen eigens erstellten Aufteilungsplan.

Eine Anlaufstelle, zwei getrennte Verfahren

Die Beratungsstelle Planen – Bauen – Umwelt am Langer Hof 8 nimmt sowohl den Antrag auf Abgeschlossenheitsbescheinigung als auch – sofern das Gebäude mehr als fünf Wohnungen hat – den Antrag auf die Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB entgegen. Entschieden werden beide aber getrennt: Über die Abgeschlossenheit befindet die Abteilung Bauordnung anhand des Aufteilungsplans, über die Umwandlungsgenehmigung wird nach den Maßstäben des § 250 BauGB entschieden. Für Bauherrinnen und Bauherren bedeutet das einen kurzen Weg zur Antragstellung, aber keine Vereinfachung der Sache selbst – beide Bescheide müssen unabhängig voneinander vorliegen, bevor der Notar die Teilungserklärung beurkundet. Eine der behördlichen Bescheinigung gleichgestellte Sachverständigenlösung, wie sie in einigen anderen Bundesländern existiert, war für Niedersachsen bei unserer Recherche nicht auffindbar.

Die zwei Ausgangslagen im Detail

Ob der Aufteilungsplan bereits vorliegt oder erst entstehen muss, entscheidet über den Aufwand vor der eigentlichen Antragstellung:

Neubau mit digital eingereichter Genehmigungsplanung

Liegt bereits eine nach § 3a NBauO elektronisch signierte Genehmigungsplanung vor, lässt sich der Aufteilungsplan meist unmittelbar daraus entwickeln – die Abteilung Bauordnung prüft dann anhand bereits bekannter Unterlagen.

Bestandsgebäude ohne aktuellen Aufteilungsplan

Fehlt eine verwertbare Zeichnung, muss sie erst entstehen – aus der laufenden Bauakte des Fachbereichs Bauordnung, dem Bestand E des Stadtarchivs oder einer Vor-Ort-Vermessung, wo beide Quellen nicht ausreichen.

Welche Unterlagen für Ihre Braunschweiger Abgeschlossenheitsbescheinigung nötig sind

Kern des Antrags ist immer derselbe, unabhängig davon, wie das Gebäude zu seinem heutigen Zuschnitt kam:

Bemaßter Aufteilungsplan
Mit durchgehender Nummerierung der Einheiten und eindeutiger Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum – die Abteilung Bauordnung prüft ausschließlich anhand dieser Zeichnung.
Eigentumsnachweis
Ein aktueller Nachweis über das Eigentum am Grundstück beziehungsweise Gebäude gehört zu jedem Antrag bei der Beratungsstelle Planen – Bauen – Umwelt.
Schriftlicher oder digitaler Antrag
Die Stadt bietet für die Abgeschlossenheitsbescheinigung ein digitales Verfahren an; alternativ ist der Antrag schriftlich bei der Beratungsstelle Planen – Bauen – Umwelt einzureichen.

Abgeschlossenheitsbescheinigungen in Braunschweig – Beispiele aus der Praxis

Umwandlung eines Ringgebiets-Hauses mit acht Einheiten

Neben der Abgeschlossenheitsbescheinigung der Abteilung Bauordnung ist hier zusätzlich die Umwandlungsgenehmigung erforderlich, weil das Gebäude mehr als fünf Wohnungen hat – zwei getrennte Entscheidungen, eine gemeinsame Anlaufstelle.

Neubauprojekt mit direkt verwertbarer Genehmigungsplanung

Die digital eingereichten Bauunterlagen aus dem Genehmigungsverfahren dienen unmittelbar als Aufteilungsplan – die Bescheinigung lässt sich ohne zusätzliche Vermessung beantragen.

Fachwerkhaus im Magniviertel mit Denkmalbezug

Für ein unter Denkmalschutz stehendes Fachwerkhaus prüft die Abteilung Bauordnung die Abgeschlossenheit unabhängig von der denkmalrechtlichen Bewertung, die zuvor oder parallel beim Referat Stadtbild und Denkmalpflege eingeholt wird.

So läuft Ihre Abgeschlossenheitsbescheinigung in Braunschweig ab

Der rechtliche Rahmen ist bundesweit derselbe. In Braunschweig kommt es vor allem darauf an, den vollständigen Aufteilungsplan bei der richtigen Anlaufstelle einzureichen:

Aufteilungsplan vorbereiten
Aus vorhandener Genehmigungsplanung, laufender Bauakte, Stadtarchiv oder Vor-Ort-Vermessung entsteht der bemaßte, durchgehend nummerierte Plan.
Antrag bei der Beratungsstelle Planen – Bauen – Umwelt stellen
Digital oder schriftlich, mit Aufteilungsplan und Eigentumsnachweis.
Prüfung durch die Abteilung Bauordnung
Die Abteilung entscheidet anhand der eingereichten Zeichnung, ob jede Einheit baulich hinreichend getrennt ist.
Gegebenenfalls Umwandlungsgenehmigung parallel beantragen
Bei Bestandsgebäuden mit mehr als fünf Wohnungen läuft dieser zweite, eigenständige Vorgang über dieselbe Anlaufstelle.
Bescheinigung erhalten und an Notar übergeben
Mit erteilter Bescheinigung ist die technische Voraussetzung für die spätere notarielle Teilungserklärung erfüllt.

Was den Aufwand einer Abgeschlossenheitsbescheinigung in Braunschweig beeinflusst

Ohne bezirkliche Aufteilung und ohne Sachverständigen-Alternative bestimmen in Braunschweig vor allem folgende Faktoren den Aufwand:

Vollständigkeit des eingereichten Aufteilungsplans
Fehlende Maßangaben oder unklare Nummerierung führen zu Rückfragen der Abteilung Bauordnung, die den Vorgang unabhängig vom Gebäude verlängern.
Baugeschichte und Zustand der Bestandsunterlagen
Bei rekonstruierten oder nach 1944 neu errichteten Gebäuden reicht die laufende Bauakte oft nicht bis zur ursprünglichen Bauzeit zurück, sodass zusätzliche Recherche oder ein Aufmaß nötig wird.
Ob zusätzlich eine Umwandlungsgenehmigung nötig ist
Bei mehr als fünf Bestandswohnungen kommt ein zweites, eigenständiges Verfahren bei derselben Anlaufstelle hinzu.
Denkmalrechtlicher Abstimmungsbedarf
Bei Gebäuden im historischen Kern oder unter Denkmalschutz kann eine zusätzliche Abstimmung mit dem Referat Stadtbild und Denkmalpflege den Vorgang verlängern, auch wenn sie formal getrennt von der Abgeschlossenheitsprüfung läuft.