Teilungserklärung in Bottrop — WEG-Aufteilung ohne Umwandlungsgenehmigung

Q: Brauche ich in Bottrop eine Umwandlungsgenehmigung für meine Teilungserklärung?

Nach aktuellem Stand nicht. Nordrhein-Westfalen hat keine Rechtsverordnung nach § 250 BauGB erlassen, und auch eine eigenständige Bottroper Erhaltungssatzung mit vergleichbarer Wirkung ließ sich bei der Recherche zu dieser Seite nicht bestätigen.

Q: Gilt das auch für größere Mehrfamilienhäuser mit vielen Wohnungen?

Ja. Weil weder die landesweite Genehmigungspflicht noch eine bestätigte lokale Erhaltungssatzung existiert, spielt die Zahl der Wohnungen für die Bottroper Teilungserklärung – anders als in Berlin, wo sie ab mehr als fünf Einheiten entscheidet – keine Rolle.

Q: Welches Amtsgericht ist für die Grundbucheintragung in Bottrop zuständig?

Einheitlich das Amtsgericht Bottrop an der Gerichtsstraße, dessen Grundbuchamt für das gesamte heutige Stadtgebiet zuständig ist.

Q: Hat die komplizierte Eingemeindungsgeschichte Bottrops Auswirkungen auf die Teilungserklärung?

Nicht auf die Zuständigkeit. Anders als bei manch anderer Ruhrgebietsstadt mit fortbestehend getrennten Amtsgerichten führt in Bottrop trotz der 1975/76 mehrfach korrigierten Eingemeindung Kirchhellens ein einziges Amtsgericht das Grundbuch für die gesamte Stadt.

Q: Was hat es mit Teilungserklärungen für ehemalige Zechenhäuser auf sich?

Häuser aus früheren Bergarbeitersiedlungen gehörten oft einem einzigen bergbaulichen Eigentümer. Sollen einzelne Einheiten daraus heute getrennt verkauft werden, braucht es dafür eine Teilungserklärung mit Aufteilungsplan wie bei jedem anderen Gebäude.

Q: Was kostet eine Teilungserklärung in Bottrop?

Maßgeblich sind vor allem Baujahr und Aktenlage sowie die Anzahl der Einheiten. Ein individuelles Angebot erhalten Sie nach kurzer Beschreibung Ihres Vorhabens unkompliziert online.

Wer für eine Bottroper Immobilie eine Teilungserklärung vorbereitet, muss anders als in Berlin keine zusätzliche Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB einplanen: Nordrhein-Westfalen hat von dieser Möglichkeit bislang keinen Gebrauch gemacht. Zuständig für die notwendige Abgeschlossenheitsbescheinigung ist das Bauaufsichtsamt (Amt 63), die spätere Grundbucheintragung übernimmt einheitlich das Amtsgericht Bottrop an der Gerichtsstraße. Anders als in manchen anderen fusionierten Ruhrgebietsstädten hat die bewegte Bottroper Eingemeindungsgeschichte rund um Kirchhellen dabei keine bis heute fortbestehende, getrennte Gerichtszuständigkeit hinterlassen. Praktisch wird das Thema am häufigsten dort greifbar, wo ehemalige Werkswohnungen aus der Bergbauzeit oder größere Altbauten heute in Einzeleigentum übergehen.

Teilungserklärung in Bottrop kurz und kompakt

Nordrhein-Westfalen hat keine Rechtsverordnung nach § 250 BauGB erlassen – eine zusätzliche Umwandlungsgenehmigung wie in Berlin gibt es in Bottrop nicht, unabhängig von der Zahl der Wohnungen im Gebäude.
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilt das Bauaufsichtsamt (Amt 63); die Grundbucheintragung übernimmt für das gesamte Stadtgebiet einheitlich das Amtsgericht Bottrop an der Gerichtsstraße.
Anders als in einigen benachbarten Ruhrgebietsstädten hat die Eingemeindungsgeschichte Bottrops keine bis heute fortbestehende Aufteilung der Gerichtszuständigkeit hinterlassen.
Bei ehemaligen Werkswohnungen aus der Bergbauzeit ist die Teilungserklärung besonders häufig gefragt, sobald einzelne Häuser aus einem historisch geschlossenen Bestand in Sondereigentum übergehen.
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Brauchen Sie in Bottrop eine Umwandlungsgenehmigung?

In mehreren deutschen Großstädten ist die Teilungserklärung inzwischen an eine zweite, eigenständige Genehmigung gekoppelt. Für Bottrop lässt sich das mit der verfügbaren Quellenlage klar beantworten:

Nordrhein-Westfalen hat keine Rechtsverordnung nach § 250 BauGB erlassen, mit der einzelne Gemeinden eine Genehmigungspflicht für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen erhalten könnten – das gilt landesweit und damit auch für Bottrop.
Eine eigenständige städtebauliche oder soziale Erhaltungssatzung, die über § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB eine vergleichbare Genehmigungspflicht für ein bestimmtes Bottroper Quartier auslösen könnte, ließ sich bei der Recherche zu dieser Seite nicht bestätigen.
Geprüft wird stattdessen ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit der Einheiten nach dem Wohnungseigentumsgesetz, unabhängig von der Zahl der Wohnungen im Gebäude.

Eine bewegte Eingemeindungsgeschichte ohne geteilte Gerichtszuständigkeit

<p>Bottrops Weg zur heutigen Stadtgrenze verlief alles andere als geradlinig: Eine zum 1. Januar 1975 durch das nordrhein-westfälische Ruhrgebiet-Gesetz angeordnete Fusion von Bottrop, Gladbeck und Kirchhellen, im Volksmund Glabotki genannt, erklärte der Verfassungsgerichtshof für das Land Nordrhein-Westfalen am 6. Dezember 1975 wieder für nichtig. Erst ein neues Gesetz führte Kirchhellen zum 1. Juni 1976 endgültig mit Bottrop zusammen, während Gladbeck stattdessen dem Kreis Recklinghausen zugeordnet wurde. Anders als bei der Fusion zweier ähnlich großer Städte hat dieser Vorgang für die Grundbuchzuständigkeit keine bis heute fortbestehende Aufteilung hinterlassen: Das Amtsgericht Bottrop führt das Grundbuch für das gesamte heutige Stadtgebiet einheitlich, einschließlich Kirchhellen. Wer eine Teilungserklärung vorbereitet, muss sich also nicht wie in manch anderer Ruhrgebietsstadt fragen, welches von mehreren Amtsgerichten am Ende zuständig ist.</p>

Zwei Ausgangslagen in Bottrop

Ob eine Teilungserklärung auf historischen Werkswohnungsbau trifft oder auf einen jüngeren Neubau, ändert am rechtlichen Rahmen nichts – wohl aber an der nötigen Vorarbeit:

Historischer Werkswohnungsbau aus der Bergbauzeit

Häuser aus ehemaligen Bergarbeitersiedlungen gehörten ursprünglich oft einem einzigen Bergbauunternehmen und wurden erst über die Jahrzehnte einzeln veräußert. Sollen weitere Einheiten aus einem solchen Bestand heute getrennt verkauft werden, braucht es dafür denselben bemaßten, durchgehend nummerierten Aufteilungsplan wie bei einem modernen Mehrfamilienhaus.

Neubau auf einer Entwicklungsfläche

Bei einem neu errichteten Mehrfamilienhaus verkaufen Bauträger einzelne Wohnungen häufig schon während der Bauphase als werdendes Wohnungseigentum. Der Aufteilungsplan lässt sich hier unmittelbar aus der beim Bauaufsichtsamt eingereichten Genehmigungsplanung ableiten.

Welche Unterlagen Ihre Teilungserklärung in Bottrop braucht

Unabhängig von Baujahr und Lage bildet derselbe Kern die Grundlage jeder Bottroper Teilungserklärung:

Aufteilungsplan mit Abgeschlossenheitsbescheinigung
Der nach § 7 WEG bemaßte, durchgehend nummerierte Plan, bestätigt durch die Abgeschlossenheitsbescheinigung des Bauaufsichtsamts – ohne ihn nimmt das Grundbuchamt die Teilungserklärung nicht zur Eintragung an.
Aktueller Grundbuchauszug
Für das gesamte Bottroper Stadtgebiet einheitlich beim Amtsgericht Bottrop erhältlich.
Bestandspläne oder Aufmaß
Liegen bereits Pläne vor, dienen sie als Grundlage für den Aufteilungsplan; bei individuell veränderten Gebäuden ohne verwertbare Zeichnung wird stattdessen vor Ort vermessen.

Teilungserklärungen in Bottrop – Beispiele aus der Praxis

Ehemaliges Zechenhaus in Bottrop-Mitte

Ein Doppelhaus aus einer früheren Werkssiedlung soll nach dem Verkauf durch den langjährigen Eigentümer in zwei getrennt handelbare Einheiten übergehen. Der Aufteilungsplan entsteht per Vor-Ort-Vermessung, weil die Raumaufteilung über mehrere Bewohnergenerationen individuell verändert wurde.

Neubau-Eigentumswohnungen in Eigen

Ein Bauträger errichtet ein Mehrfamilienhaus und will die Wohnungen bereits während der Bauzeit einzeln verkaufen. Der Aufteilungsplan entsteht direkt aus der Genehmigungsplanung, ohne archivarische Vorarbeit.

Fachwerkhaus im Ortskern Kirchhellens

Geschwister erben ein historisch gewachsenes Gebäude und wollen es unter sich aufteilen. Wegen der unregelmäßigen Raumaufteilung entsteht der Aufteilungsplan per Vor-Ort-Vermessung statt aus einer älteren Zeichnung.

So läuft Ihre Teilungserklärung in Bottrop ab

Ohne zusätzliche Umwandlungsprüfung bleibt der Weg zur Bottroper Teilungserklärung überschaubar:

Ausgangslage klären
Wir prüfen, ob bereits verwertbare Bestandspläne existieren und ob das Gebäude zur historischen Bausubstanz Kirchhellens oder zu einer ehemaligen Werkssiedlung zählt.
Aufteilungsplan erstellen
Aus vorhandenen Unterlagen oder per Vor-Ort-Vermessung entsteht der bemaßte, durchgehend nummerierte Aufteilungsplan für alle Einheiten.
Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen
Der Aufteilungsplan geht an das Bauaufsichtsamt, das die bauliche Abgeschlossenheit jeder Einheit bestätigt.
Notarielle Beurkundung
Mit Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung beurkundet der Notar die Teilungserklärung – eine weitere behördliche Genehmigung ist in Bottrop nicht vorgeschaltet.
Eintragung beim Amtsgericht Bottrop
Die Grundbucheintragung erfolgt für das gesamte Stadtgebiet einheitlich, einschließlich Kirchhellen.

Was den Aufwand einer Teilungserklärung in Bottrop beeinflusst

Weil in Bottrop keine Umwandlungsgenehmigung hinzukommt, bestimmen vor allem diese Faktoren den Aufwand:

Baujahr und Aktenlage
Für einen Neubau lässt sich der Aufteilungsplan meist direkt aus der Genehmigungsplanung ableiten. Ein historisches Gebäude ohne aktuelle Zeichnung braucht dagegen zusätzlich eine Vor-Ort-Vermessung.
Anzahl der aufzuteilenden Einheiten
Mehr Einheiten bedeuten mehr Nummerierungs- und Abgrenzungsaufwand im Aufteilungsplan.
Zustand der historischen Bausubstanz
Fachwerkhäuser in Kirchhellen mit unregelmäßiger Raumaufteilung verlangen eine sorgfältigere Vermessung als ein regelmäßig geschnittener Neubau.
Abstimmungsaufwand bei mehreren Beteiligten
Teilt eine Erbengemeinschaft ein Gebäude unter sich auf, braucht die Abstimmung zwischen den Beteiligten in der Regel mehr Vorlauf als bei einem einzelnen Eigentümer oder Bauträger.