Aufteilungspläne in Bottrop — bemaßt und nummeriert nach § 7 WEG

Q: Warum reicht die Bauakte des Bauaufsichtsamts bei älteren Bottroper Gebäuden manchmal nicht aus?

Vor allem bei ehemaligen Zechenhäusern und bei der historischen Bausubstanz in Kirchhellen kann die laufende Akte lückenhaft sein oder deutlich später beginnen als die tatsächliche Errichtung des Gebäudes.

Q: Was mache ich, wenn keine Bauakte auffindbar ist?

Dann tritt eine Vor-Ort-Vermessung an die Stelle der fehlenden Unterlagen, und der Aufteilungsplan entsteht vollständig neu aus dem tatsächlichen Bestand.

Q: Was verwahrt das Stadtarchiv Bottrop zusätzlich zur laufenden Bauakte?

Es archiviert Unterlagen aus der Verwaltungsarbeit der Stadt sowie historische Bestände zur Stadtgeschichte. Für ältere Gebäude, insbesondere aus der Bergbauzeit oder in Kirchhellen, lohnt sich eine gezielte Nachfrage dort.

Q: Muss ich für den Aufteilungsplan zuerst eine Umwandlungsgenehmigung haben?

Nein, der Aufteilungsplan entsteht davon unabhängig, und Nordrhein-Westfalen kennt ohnehin keine Genehmigungspflicht nach § 250 BauGB.

Q: Reicht ein alter Grundriss ohne Nummerierung als Aufteilungsplan?

Nicht ohne Ergänzung. Ein gewöhnlicher Grundriss zeigt zwar Räume und Maße, aber weder eine durchgehende Nummerierung der Einheiten noch die Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum.

Q: Bei welchem Amtsgericht wird der fertige Aufteilungsplan später eingereicht?

Beim Amtsgericht Bottrop, das die Grundbucheintragung für das gesamte heutige Stadtgebiet einheitlich übernimmt – der Aufteilungsplan selbst entsteht unabhängig davon beim Bauaufsichtsamt.

Rechtlich ist ein Aufteilungsplan überall in Deutschland dieselbe Zeichnung: bemaßt, durchgehend nummeriert, nach § 7 WEG angefertigt. Woran es bei manchem älteren Bottroper Gebäude hakt, ist die Datenlage dahinter. Die laufende Bauakte beim Bauaufsichtsamt (Amt 63) reicht keineswegs bei jedem Objekt bis zur ursprünglichen Errichtung zurück – gerade nicht bei den zahlreichen Wohnhäusern aus der Bergbauzeit oder bei der gewachsenen Bausubstanz im Ortskern Kirchhellens. Für diese Fälle bleiben zwei Alternativen: eine Anfrage beim Stadtarchiv Bottrop an der Blumenstraße oder, wenn auch dort nichts Verwertbares zu finden ist, eine komplette Vor-Ort-Vermessung.

Wann Sie in Bottrop einen Aufteilungsplan brauchen

Genehmigungspflichtig ist der Aufteilungsplan selbst nicht – er ist die technische Basis für zwei nachfolgende Verfahren:

Er bildet die Grundlage für die Abgeschlossenheitsbescheinigung des Bauaufsichtsamts, ohne die keine Eintragung ins Wohnungsgrundbuch möglich ist.
Er wird für die notarielle Teilungserklärung benötigt – in Bottrop ohne die zusätzliche Umwandlungsgenehmigung, die es in Nordrhein-Westfalen bislang nirgends gibt.
Bei einem Neubau lässt er sich meist direkt aus der vorliegenden Genehmigungsplanung ableiten, ganz ohne Archivrecherche.

Wenn die Bauakte nicht bis vor die Bergbauzeit zurückreicht

<p>Die laufende Bauakte beim Bauaufsichtsamt wird zentral für das gesamte Stadtgebiet geführt. Reicht sie für ein älteres Gebäude dennoch nicht aus, bleibt das Stadtarchiv Bottrop an der Blumenstraße die naheliegende zweite Anlaufstelle. Auch dieser Weg garantiert allerdings keine lückenlose Aktenlage: Für einen Teil der zahlreichen Zechenhäuser, die das Bottroper Stadtbild über Jahrzehnte geprägt haben, sind einem Bericht über die Bergbaugeschichte der Stadt zufolge im Zuge späterer Abrisse nicht sämtliche Bauunterlagen erhalten geblieben. Für den Aufteilungsplan eines heute noch bestehenden Gebäudes aus dieser Zeit heißt das konkret: Führen weder laufende Akte noch Stadtarchiv weiter, ersetzt eine vollständige Vor-Ort-Vermessung die fehlende Quelle vollwertig, statt sich auf eine unsichere Annahme zu verlassen.</p>

Woher Ihr Bottroper Aufteilungsplan stammt

Je nach Gebäude und Aktenlage kommt eine von drei Quellen infrage:

Aus der laufenden Bauakte

Ist die beim Bauaufsichtsamt geführte Akte vollständig und passt sie zum heutigen Zustand, lässt sich der Aufteilungsplan direkt daraus entwickeln – ergänzt um die nötige Nummerierung der Einheiten.

Aus dem Stadtarchiv Bottrop

Bei älteren Gebäuden, insbesondere im Ortskern Kirchhellens oder aus der Bergbauzeit, lohnt sich ein Blick in die dort archivierten Verwaltungsunterlagen.

Per Vor-Ort-Vermessung

Fehlt jede verwertbare Akte oder weicht der reale Bestand erkennbar davon ab, wird das Gebäude direkt vor Ort aufgenommen.

Welche Unterlagen für Ihren Bottroper Aufteilungsplan hilfreich sind

Je nachdem, welcher Weg zum Ziel führt, sind unterschiedliche Angaben nützlich:

Anfrage mit Eigentumsnachweis
Für die Akteneinsicht beim Bauaufsichtsamt oder beim Stadtarchiv Bottrop wird üblicherweise ein aktueller Eigentumsnachweis verlangt, bei Beauftragung durch Dritte ergänzt um eine Vollmacht.
Ungefähres Baujahr
Bei einer Archivrecherche hilft die Angabe, ob das Gebäude zur gewachsenen Bausubstanz Kirchhellens oder zu einer ehemaligen Werkssiedlung zählt.
Vorhandene Grundrisse oder Skizzen
Bereits bemaßte Pläne aus einem früheren Aufmaß verkürzen den Aufwand erheblich, selbst wenn ihnen noch die für den Aufteilungsplan nötige Nummerierung fehlt.

Aufteilungspläne in Bottrop – Beispiele aus der Praxis

Mehrfamilienhaus in Bottrop-Mitte aus der Bergbauzeit

Die beim Bauaufsichtsamt geführte Akte setzt erst deutlich nach der Errichtung des Gebäudes ein. Für die frühen Jahre hilft ergänzend das Stadtarchiv Bottrop.

Neubauwohnungen in Eigen

Weil die Bauunterlagen von Beginn an digital vorliegen, lässt sich der Aufteilungsplan unmittelbar aus der vorhandenen Genehmigungsplanung entwickeln.

Fachwerkhaus im Ortskern Kirchhellens mit individuell verändertem Grundriss

Über mehrere Bewohnergenerationen wurden Wände versetzt, ohne dass die Bauakte entsprechend fortgeschrieben wurde – der Aufteilungsplan entsteht deshalb per Vor-Ort-Vermessung.

So entsteht Ihr Aufteilungsplan in Bottrop

Fachlich läuft der Weg überall gleich ab. In Bottrop steht früh die Klärung im Vordergrund, ob die laufende Akte bis zur Errichtung zurückreicht oder ob das Stadtarchiv einbezogen werden muss:

Bauakte prüfen
Wir stellen fest, ob beim Bauaufsichtsamt eine vollständige, zum heutigen Zustand passende Akte vorliegt.
Stadtarchiv bei Bedarf einbeziehen
Bei älteren Gebäuden wird zusätzlich geklärt, ob im Stadtarchiv Bottrop verwertbare historische Unterlagen liegen.
Fehlende Grundlage vermessen
Reicht keine der beiden Quellen aus, wird das Gebäude direkt aufgenommen – als vollwertiger Ersatz für die fehlenden Akten.
Einheiten nummerieren
Jede Einheit erhält über sämtliche Geschosse hinweg eine durchgehende Nummer, einschließlich zugehöriger Keller- und Nebenflächen.
Übergabe an Bauaufsichtsamt und Notar
Der fertige Aufteilungsplan dient als Grundlage für Abgeschlossenheitsbescheinigung und notarielle Teilungserklärung.

Was den Aufwand eines Aufteilungsplans in Bottrop beeinflusst

Weniger die Größe des Gebäudes als die Quellenlage bestimmt in Bottrop den tatsächlichen Aufwand:

Vollständigkeit der laufenden Bauakte
Eine lückenlose, aktuelle Akte ist der günstigste Fall; fehlt sie, wird eine Recherche oder eine Vor-Ort-Vermessung nötig.
Bauepoche des Gebäudes
Bei ehemaligen Zechenhäusern oder historischer Bausubstanz in Kirchhellen kann eine zusätzliche Recherche im Stadtarchiv Bottrop erforderlich werden.
Anzahl und Zuschnitt der Einheiten
Mehr Einheiten und unregelmäßige Altbaugrundrisse bedeuten deutlich mehr Nummerierungs- und Abgrenzungsaufwand.
Getrennt liegende Nebenräume
Keller- oder Stellplatzflächen, die räumlich vom Hauptgebäude getrennt liegen, müssen zusätzlich eindeutig der passenden Einheit zugeordnet werden.