Aufmaß & Vermessung in Bottrop — verlässliche Maße zwischen Zechenhaus und Fachwerkdorf
Wer in Bottrop ein verlässliches Aufmaß braucht, trifft auf eine Stadt mit ungewöhnlich unterschiedlichem Baubestand auf engem Raum: ehemalige Zechenhäuser und Bergarbeitersiedlungen im Süden und in der Mitte der Stadt, ein dörflich gewachsener Fachwerkkern in Kirchhellen im Norden und dazwischen Wohngebäude, die im Zuge der InnovationCity-Ruhr-Sanierungswelle bereits energetisch modernisiert wurden. Vorhandene Bauakten passen deshalb nicht überall gleich gut zum heutigen Bestand – von einem Teil der historischen Zechenhäuser sind einem Bericht über die Bottroper Bergbaugeschichte zufolge im Zuge späterer Abrisse nicht alle zugehörigen Unterlagen erhalten geblieben. Ein Bauaufmaß erfasst stattdessen den tatsächlichen Zustand und übersetzt ihn in bemaßte Grundrisse, Schnitte, Ansichten und eine nachvollziehbare Flächenberechnung.
Wann ein Aufmaß in Bottrop erforderlich wird
Eine gesetzliche Pflicht zum Bauaufmaß existiert nicht. Gebraucht wird es immer dann, wenn eine Fläche oder Geometrie belegt werden muss und die vorhandenen Unterlagen dafür nicht taugen:
- Es liegt keine brauchbare Bestandszeichnung vor, oder die vorhandene zeigt einen längst überholten Zustand.
- Ein anstehender Bauantrag, eine Nutzungsänderung oder ein Umbau braucht zunächst eine maßhaltige Grundlage, bevor die eigentliche Planung beginnen kann.
- Bank oder Gutachter fordern eine Fläche mit prüfbarem Rechenweg, den nur eine tatsächliche Vermessung liefert.
- Bei der Begründung oder Änderung von Wohnungseigentum muss ein Aufteilungsplan nach § 7 WEG entstehen, der die einzelnen Einheiten trennscharf abgrenzt.
<p>Ergänzend zum Bauaufmaß gilt in Nordrhein-Westfalen mit § 16 VermKatG NRW eine völlig eigenständige Verpflichtung: die amtliche Gebäudeeinmessung. Sie betrifft jedes nach dem 31. Juli 1972 fertiggestellte, dauerhaft und allseitig umschlossene Gebäude ab 10 Quadratmetern Grundfläche und muss von der Katasterbehörde oder einem Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur binnen drei Monaten nach Fertigstellung vorgenommen werden, ohne dass Eigentümerinnen oder Eigentümer dafür eigens auffordern müssten. Planprofi24 übernimmt diese hoheitliche Aufgabe bewusst nicht – ihr Gegenstand ist zudem ein anderer: Sie hält lediglich den äußeren Umriss des Gebäudes im Liegenschaftskataster fest, nicht Innenmaße, Raumaufteilung oder Wohnfläche. Genau diese Lücke schließt das Bauaufmaß. Bei Bottroper Gebäuden aus der Bergbauzeit zeigt sich zusätzlich häufig, dass eine vorhandene Bauakte den heutigen Zustand längst nicht mehr korrekt wiedergibt – unabhängig davon, ob die amtliche Einmessung seinerzeit ordnungsgemäß erfolgte.</p>
Womit in Bottrop tatsächlich gemessen wird
Welche Methode zum Einsatz kommt, hängt von der Gebäudeform und dem späteren Verwendungszweck ab:
Klassisches Handaufmaß mit Laserdistanzmesser
Für die meisten Wohnungen reicht ein handelsübliches Laserdistanzmessgerät völlig aus. Die erzielte Genauigkeit liegt bei rund ± 1,5 Millimetern und damit deutlich innerhalb dessen, was für rechtliche und bankseitige Zwecke verlangt wird.
3D-Laserscan mit Punktwolke
Bei stark unregelmäßigen Grundrissen, wie sie besonders in den historischen Fachwerkhäusern Kirchhellens auftreten können, entsteht per Laserscanner ein millimetergenaues digitales Abbild des gesamten Raums.
Kontrolle vorhandener Pläne statt kompletter Neuvermessung
§ 3 Abs. 4 WoFlV lässt eine Berechnung anhand vorhandener Bauzeichnungen zu, sofern tatsächlich entsprechend dieser Zeichnung gebaut wurde. Ob das zutrifft, klären stichprobenartige Kontrollmessungen vor Ort.
Diese Unterlagen entstehen aus dem Aufmaß
Der Messvorgang selbst ist nur die halbe Arbeit – brauchbar wird das Aufmaß erst durch das, was daraus abgeleitet wird:
- Grundrisse mit durchgehender Bemaßung
Für jedes Geschoss vom Keller bis unters Dach, mit vollständigen Maßketten statt einer reinen Maßstabsangabe, die sich später kaum noch nachvollziehen ließe.
- Ergänzende Schnitte und Ansichten
Erst sie machen Geschosshöhen, Dachneigung und den Geländeverlauf am Gebäude sichtbar, die aus einem Grundriss allein nicht hervorgehen.
- Flächenberechnung nach WoFlV
§ 3 Abs. 1 WoFlV schreibt das lichte Maß ab Vorderkante der Bekleidung vor – gemessen wird also am fertig ausgebauten Raum, nicht im Rohbauzustand.
- Rohdaten aus dem Termin
Skizzen, Fotos und gegebenenfalls die Punktwolke bleiben Teil der Dokumentation, damit sich jede einzelne Messung im Nachhinein nachvollziehen lässt.
Aufmaße in Bottrop – Beispiele aus der Praxis
Ehemaliges Zechenhaus in Bottrop-Mitte ohne verwertbare Bauakte
Für ein Wohnhaus aus der Bergbauzeit ohne durchgängige Aktenlage erfasst ein Aufmaß vor Ort den tatsächlichen, heutigen Zuschnitt.
Fachwerkhaus im Ortskern Kirchhellens
Bei unregelmäßigen Wandverläufen liefert ein 3D-Scan ein vollständiges Abbild der historischen Bausubstanz.
Dachgeschossausbau in Boy ohne Bestandsplan
Bei Dachschrägen entscheidet die lichte Höhe über die Anrechnung; die Ein- und Zwei-Meter-Linien werden im Grundriss eingezeichnet statt nur rechnerisch behauptet.
Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in Eigen
Vor der Begründung von Wohnungseigentum müssen alle Einheiten zeichnerisch und maßlich eindeutig abgegrenzt sein – das Aufmaß liefert die dafür nötige Zeichnungsgrundlage.
So läuft Ihr Aufmaß in Bottrop ab
Der grundsätzliche Ablauf ist überall gleich aufgebaut. In Bottrop entscheidet vor allem die Bauepoche des Gebäudes, wie viel Vorarbeit beim Bauaufsichtsamt oder Stadtarchiv sinnvoll ist:
- Verwendungszweck klären
Je nachdem, ob die Unterlagen für eine Bank, einen Bauantrag oder einen Aufteilungsplan gebraucht werden, unterscheiden sich die Anforderungen an Genauigkeit und Darstellung erheblich.
- Vorhandene Unterlagen sichten
Beim Bauaufsichtsamt und, sofern das Gebäude älter ist, zusätzlich beim Stadtarchiv Bottrop wird geprüft, ob eine brauchbare Bauakte existiert und ob sie zum heutigen Zustand passt.
- Zugang und Termin abstimmen
Vor dem eigentlichen Termin wird geklärt, welche Räume, Kellerbereiche und Nebengebäude für die Vermessung überhaupt zugänglich sein müssen.
- Messung am Objekt
Raum für Raum wird vermessen, ergänzt um Diagonalmaße zur Kontrolle der Rechtwinkligkeit sowie Höhen, Nischen und Wandöffnungen.
- Zeichnungen ableiten und liefern
Aus den erhobenen Messdaten entstehen die fertigen Zeichnungen sowie die Flächenberechnung inklusive eines nachvollziehbaren Rechenwegs.
Was den Preis für ein Aufmaß in Bottrop beeinflusst
Ein einheitlicher Pauschalpreis wäre in Bottrop irreführend – zwei gleich große Gebäude können sich im Messaufwand erheblich unterscheiden. Ausschlaggebend sind:
- Raumzahl und Zuschnitt
Mit jedem weiteren Raum steigt der Erfassungsaufwand, weil Maße, Höhen und Öffnungen einzeln aufgenommen werden müssen.
- Verlässlichkeit der Bauakte
Zeigt sich, dass die beim Bauaufsichtsamt geführte Akte vom tatsächlichen Zustand abweicht, tritt ein vollständiges Aufmaß an die Stelle der unbrauchbar gewordenen Grundlage.
- Bauepoche und Lage im Stadtgebiet
Historische Zechenhäuser und Fachwerkbauten in Kirchhellen verlangen mitunter eine zusätzliche Archivrecherche gegenüber jüngeren, gut dokumentierten Neubauten.
- Wahl der Messmethode
Ob klassisch per Hand oder per Laserscan gemessen wird, wirkt sich auf Geräteeinsatz, Zeitaufwand und die anschließende Auswertung aus.
Alle Leistungen in Bottrop
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