Kubaturberechnung in Bonn — Bruttorauminhalt und Bruttogrundfläche nach DIN 277

Q: Was ist der Unterschied zwischen BRI und Nutzfläche?

Das BRI erfasst das gesamte umbaute Volumen bis zur äußeren Dachhaut. Die Nutzfläche berücksichtigt dagegen nur die tatsächlich nutzbaren Grundflächen – beide Werte für dasselbe Gebäude weichen entsprechend voneinander ab.

Q: Was ist der Unterschied zwischen BRI und BGF?

Das BRI beschreibt das umbaute Volumen, die BGF die Summe der Grundflächen aller Geschosse – beide werden nach DIN 277 ermittelt, beantworten aber unterschiedliche Fragen.

Q: Warum ergeben Bonner Gründerzeitbauten oft ein höheres BRI je Quadratmeter Nutzfläche?

Altbauten aus der Gründerzeit haben deutlich höhere Geschosse als moderne Neubauten oder die Bürobauten der Bundeshauptstadt-Zeit – das größere Volumen pro Etage schlägt sich direkt im BRI nieder.

Q: Zählt bei einem ehemaligen Bürobau die Höhe mit abgehängter Decke oder ohne?

Für das BRI zählt das umbaute Volumen bis zur äußeren Dachhaut, unabhängig von Installationsebenen. Für die spätere Wohnnutzung relevant ist dagegen die tatsächliche Rohbaugeschosshöhe nach Rückbau von Doppelboden und abgehängter Decke.

Q: Reicht eine vorhandene Bauakte des Amts 63 für die Kubaturberechnung aus?

Nur, wenn sie belastbare Maße aller Geschosse einschließlich Dachraum enthält. Fehlen diese oder weicht der Bestand ab, ist ein aktuelles Aufmaß nötig.

Q: Wird bei der Kubaturberechnung auch der Keller berücksichtigt?

Ja – das BRI umfasst das gesamte umbaute Volumen einschließlich Keller-, Dach- und Nebenräumen, sofern diese Teil des umbauten Baukörpers sind.

Die Kubaturberechnung ermittelt Bruttorauminhalt (BRI) und Bruttogrundfläche (BGF) einer Immobilie nach DIN 277 – zwei Kennzahlen, die in Nordrhein-Westfalen über die reine Bewertung hinaus eine konkrete verwaltungstechnische Rolle spielen: Die Allgemeine Verwaltungsgebührenordnung (AVwGebO NRW) legt Baugenehmigungsgebühren unter anderem auf Basis des Bruttorauminhalts beziehungsweise des Rohbauwerts fest. Für Bonn bedeutet das zwei sehr unterschiedliche Ausgangslagen: die dichten, hochgeschossigen Gründerzeitbauten in Südstadt und Weststadt einerseits, die weitläufigen, oft niedriger gebauten Büro- und Verwaltungskomplexe der Bundeshauptstadt-Zeit im und um das Bundesviertel andererseits. Wer die Kubatur seines Vorhabens kennt, kennt damit auch eine der Bemessungsgrundlagen, die das Amt 63 bei verfahrenspflichtigen Vorhaben heranzieht.

Kubaturberechnung in Bonn kurz und kompakt

BRI (Bruttorauminhalt) erfasst das gesamte umbaute Volumen eines Gebäudes, BGF (Bruttogrundfläche) die Summe aller Grundflächen – beide nach DIN 277 ermittelt.
Die AVwGebO NRW zieht den Bruttorauminhalt beziehungsweise den Rohbauwert als Bemessungsgrundlage für Baugenehmigungsgebühren verfahrenspflichtiger Vorhaben heran – landesweit einheitlich, also auch für das Bonner Amt 63.
Gründerzeitbauten mit hohen Altbaugeschossen ergeben ein anderes Verhältnis von BRI zu Nutzfläche als die weitläufigen, oft niedriger gebauten Büro- und Verwaltungskomplexe der Bundeshauptstadt-Zeit.
Bei ehemaligen Bürobauten mit abgehängten Decken und Doppelböden zählt für das BRI die tatsächliche Rohbaugeschosshöhe, unabhängig davon, wie viel davon durch die ursprüngliche Bürotechnik verdeckt war.

BRI und BGF – zwei unterschiedliche Kennzahlen

Beide Werte werden nach DIN 277 ermittelt, beschreiben aber unterschiedliche Größen:

Bruttorauminhalt (BRI)

Das gesamte umbaute Volumen des Gebäudes von der Außenkante der Bauteile bis zur äußeren Dachhaut – Keller, Dachraum und Nebenräume gehen vollständig mit ein, unabhängig von der späteren Nutzung.

Bruttogrundfläche (BGF)

Die Summe aller Grundflächen aller Geschosse, gemessen an den äußeren Bauteilkanten – Basis für viele weitere Kennzahlen und häufig Ausgangspunkt für Kostenschätzungen nach DIN 276.

Was für eine Kubaturberechnung in Bonn gebraucht wird

Grundlage der Berechnung sind belastbare Maße des gesamten Baukörpers:

Aufmaß oder bemaßte Bestandszeichnungen
Grundrisse und Schnitte mit Außenmaßen und Geschosshöhen aller Ebenen, einschließlich Keller und Dachraum.
Dachaufbau und Neigung
Für die korrekte Erfassung des Volumens bis zur äußeren Dachhaut, insbesondere bei Gründerzeit-Dachschrägen und Gauben.
Angaben zu Installationsebenen bei Bürobauten
Bei ehemaligen Bundesbauten hilft die Angabe, ob abgehängte Decken oder Doppelböden noch vorhanden sind, um die maßgebliche Rohbaugeschosshöhe korrekt einzuordnen.

Kubaturberechnung in Bonn – Beispiele aus der Praxis

Baugenehmigungsgebühr für eine Umnutzung im Bundesviertel

Der ermittelte Bruttorauminhalt dient dem Amt 63 als eine der Bemessungsgrundlagen für die Gebühr des verfahrenspflichtigen Vorhabens, unabhängig davon, dass die Fläche früher als Büro genutzt wurde.

Wertermittlung eines Gründerzeit-Mehrfamilienhauses in der Südstadt

Die hohen Altbaugeschosse ergeben ein größeres BRI je Quadratmeter Nutzfläche als bei einem vergleichbaren Neubau – relevant für Gutachten und Finanzierung.

Erweiterung um einen ausgebauten Dachraum in Weststadt

Nur der tatsächlich umbaute Rauminhalt bis zur Dachhaut zählt zum BRI, auch wenn ein Teil davon wegen niedriger Raumhöhe nicht in vollem Umfang nutzbar ist.

Vergleich mehrerer ehemaliger Bundesbauten für ein Umnutzungskonzept

Einheitlich nach DIN 277 ermittelte Werte machen unterschiedlich alte und unterschiedlich hoch gebaute Bürokomplexe im Bundesviertel überhaupt erst vergleichbar.

So entsteht Ihre Kubaturberechnung für Bonn

Von der Bestandsaufnahme bis zum nachvollziehbaren Ergebnis:

Bauakte oder Aufmaß sichten
Ausgangspunkt ist eine vorhandene Akte des Amts 63, ergänzt um ein Aufmaß dort, wo Keller oder Dachraum darin nicht vollständig erfasst sind.
Vor Ort nachmessen, wo nötig
Bei ehemaligen Bürobauten wird zusätzlich geprüft, ob abgehängte Decken oder Doppelböden noch vorhanden sind und wie sie sich auf die Rohbauhöhe auswirken.
BRI und BGF nach DIN 277 ermitteln
Geschossweise getrennt und, sofern relevant, mit gesonderter Erfassung schräger Dachflächen.
Ergebnis auf den Verwendungszweck hin prüfen
Die Anforderungen unterscheiden sich je nachdem, ob die Zahlen für das Amt 63, eine Wertermittlung oder eine Finanzierungsanfrage bestimmt sind.
Werte nachvollziehbar übergeben
Dokumentiert als Grundlage für Bewertung, Finanzierung oder die Angaben gegenüber der Bauaufsicht.

Was den Preis für eine Kubaturberechnung in Bonn beeinflusst

Für den Aufwand einer Kubaturberechnung sind vor allem folgende Punkte maßgeblich:

Qualität der vorliegenden Unterlagen
Eine vollständige, belastbare Bauakte verkürzt die Berechnung deutlich; fehlen brauchbare Maße, wird ein Aufmaß-Termin zwischengeschaltet.
Anzahl der zu erfassenden Ebenen
Keller, Zwischengeschosse und Dachraum vergrößern den Erfassungsaufwand gegenüber einem schlichten, einheitlich geschossigen Baukörper.
Vorhandene Installationsebenen bei Bürobauten
Wo abgehängte Decken oder Doppelböden noch original erhalten sind, braucht die Ermittlung der maßgeblichen Rohbauhöhe einen zusätzlichen Arbeitsschritt.
Anlass der Berechnung
Eine für das Amt 63 bestimmte Berechnung folgt teils anderen Dokumentationsanforderungen als eine, die für eine Bewertung oder Finanzierungsanfrage entsteht.