Wohnflächenberechnung in Bochum — Siedlungshäuser mit Waschküche, Stall und Schuppenanbau richtig gerechnet

Q: Was kostet eine Wohnflächenberechnung in Bochum?

Der Aufwand hängt an der Zahl der Räume und Einheiten, am Zustand der vorhandenen Pläne und daran, wie viele Neben- und Anbauten zugeordnet werden müssen. Eine Etagenwohnung ohne Nebenräume liegt deutlich unter einem Siedlungshaus mit Wirtschaftsteil und ausgebautem Dach.

Q: Wie lange dauert eine Wohnflächenberechnung in Bochum?

Sind bemaßte Pläne vorhanden, liegt das Ergebnis meist am folgenden Werktag vor. Muss erst die Bauakte eingesehen oder das Objekt aufgemessen werden, verschiebt sich der Termin – für Akteneinsicht sind in Großstädten mehrere Wochen einzuplanen.

Q: Zählt die Waschküche im Anbau meines Siedlungshauses zur Wohnfläche?

Nein. § 2 Abs. 3 Nr. 1 WoFlV führt Waschküchen unter Buchstabe c und Trockenräume unter Buchstabe e als Zubehörräume auf; sie bleiben außer Ansatz. Für Vorrats- und Stallanbauten gilt dasselbe, weil die Aufzählung nur Beispiele nennt.

Q: Wird ein zum Hobbyraum ausgebauter Nebenanbau zur Wohnfläche?

Nicht ohne Weiteres. Entscheidend sind die tatsächliche Nutzung und die bauordnungsrechtliche Zulässigkeit: Räume, die den Anforderungen an ihre Nutzung nicht genügen, bleiben nach § 2 Abs. 3 Nr. 2 WoFlV auch anteilig unberücksichtigt.

Q: Was bedeutet eine falsche Flächenangabe für die Einordnung in den Bochumer Mietspiegel?

Der Mietspiegel Bochum 2025 bis 2027 gilt bis zum 31. März 2027 als qualifizierter Mietspiegel. Für die Einordnung ist allein die tatsächliche Fläche maßgeblich; eine zu groß angesetzte Fläche senkt rechnerisch die Quadratmetermiete und lässt eine überhöhte Miete unauffällig erscheinen.

Q: Kann ich die Flächenberechnung aus meiner alten Bauakte übernehmen?

Nur mit Vorbehalt. Eine Berechnung aus der Akte folgt der Regel ihrer Zeit – DIN 283, Zweite Berechnungsverordnung oder DIN 277 – und ist mit einem heutigen Wert nicht vergleichbar. Zudem sind viele An- und Ausbauten erst nach der Genehmigung entstanden.

Der Bochumer Wohnungsbestand ist an vielen Stellen aus dem Bergbau hervorgegangen. In der Dahlhauser Heide, die Krupp ab 1907 als Gartenstadtsiedlung für seine Belegschaft anlegen ließ, gehörte zu jedem Haus mehr als die Wohnung: ein Stallteil für Kleinvieh, eine Waschküche, eine Vorratskammer, oft später ergänzt um Garage oder Geräteraum. Ähnlich gewachsen ist der Einfamilienhausbestand der Nachkriegsjahrzehnte, seither Stück für Stück ausgebaut, angebaut und aufgeteilt. Für die Wohnfläche steht deshalb eine Frage vor jeder Maßkette: Welche dieser Räume gehören zur Wohnung, und welche bleiben Zubehör? Wer das vor Verkauf, Finanzierung oder Neuvermietung klärt, muss die Zahl später nicht gegen Bank, Käufer oder Mieter verteidigen.

Wohnflächenberechnung in Bochum kurz und kompakt

Erst zuordnen, dann messen: Noch vor der ersten Maßkette entscheidet § 2 WoFlV, welche Räume in die Summe eingehen – bei Bochumer Siedlungshäusern mit Wirtschaftsteil ist das die eigentliche Frage.
Zubehörräume bleiben außen vor: Waschküchen und Trockenräume nennt die Verordnung namentlich; Stall-, Schuppen- und Vorratsanbauten der Zechensiedlungen folgen derselben Regel.
Der Anlass ist fast immer ein Vertrag: Beurkundung eines Verkaufs, Beleihung durch die Bank, Neuvermietung oder Zweifel an einer bestehenden Flächenangabe.
Der Mietspiegel Bochum 2025 bis 2027 ist als qualifizierter Mietspiegel anerkannt; eingeordnet wird über die tatsächliche Fläche, nicht über die Zahl im Mietvertrag.
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Welche Berechnungsgrundlage für Ihre Bochumer Immobilie gilt

Welches Regelwerk zugrunde liegt, ist keine Formalie – es verschiebt das Ergebnis um Quadratmeter. Bei einem Siedlungshaus mit Wirtschaftsteil fällt der Unterschied besonders deutlich aus, weil die Regelwerke die Nebenräume verschieden behandeln. Maßgeblich sind Nutzung, Zweck und Vertragsdatum:

Wohnflächenverordnung bei Wohnraum: Nach § 1 Abs. 1 WoFlV unmittelbar angeordnet ist sie nur für den geförderten Bestand. Im frei finanzierten Wohnraum zieht der Bundesgerichtshof sie als Auslegungsmaßstab heran, sofern nichts anderes bestimmt ist.
Zweite Berechnungsverordnung bei alten Mietverhältnissen: Wurde der Vertrag vor dem 1. Januar 2004 geschlossen, bleibt der damalige Maßstab anwendbar. Ausschlaggebend ist das Vertragsdatum, nicht das Baujahr des Hauses (BGH, Beschluss vom 17. Oktober 2023 – VIII ZR 61/23).
DIN 277, wenn das Bauwerk gemeint ist: Brutto-Grundfläche, Kubatur und Kostenkennwerte folgen dieser Norm. Sie kennt weder Höhenstaffelung noch den Begriff Wohnfläche, weshalb ihr Ergebnis bei Wohnhäusern höher ausfällt.
Ausdrücklich vereinbarte Abweichung: Die Vertragsparteien dürfen ein anderes Regelwerk festlegen. Es gilt dann vollständig und nicht in Teilen.

Waschküche, Trockenraum und Wirtschaftsanbau in Bochumer Zechensiedlungen

§ 2 Abs. 3 Nr. 1 WoFlV nimmt Zubehörräume aus der Wohnfläche heraus und zählt sie auf: unter Buchstabe c die Waschküchen, unter Buchstabe e die Trockenräume. Den Ausschlag gibt das Wort insbesondere im Einleitungssatz – die Liste ist ein Beispielkatalog, keine abschließende Aufzählung. Für die Bochumer Bergarbeitersiedlungen ist das der Schlüssel, denn deren Häuser wurden mit Wirtschaftsteilen geplant, die in keiner der sieben Nummern wörtlich stehen: Ställe für Kleinvieh, Vorratskammern, Schuppen, angebaute Waschküchentrakte. Maßgeblich ist nicht die Beschriftung im Plan, sondern wozu ein Raum tatsächlich dient. Wer dort weiterhin Wäsche trocknet oder Vorräte lagert, hat einen Zubehörraum vor sich, auch wenn im Inserat Hobbyraum steht. Umgekehrt wird ein solcher Trakt nicht allein dadurch zur Wohnfläche, dass er beheizt und verputzt wurde: § 2 Abs. 3 Nr. 2 WoFlV nimmt Räume vollständig heraus, die den bauordnungsrechtlichen Anforderungen an ihre Nutzung nicht genügen. In der Dahlhauser Heide kommt hinzu, dass die Gestaltungssatzung von 1980 sichtbare Eingriffe begrenzt – umgebaut wurde dort überwiegend im Inneren, und gerade das ist im Aktenbestand am schwächsten dokumentiert.

Die Berechnungsgrundlagen im Detail

Die vier Grundlagen trennen sich nicht in Nuancen, sondern im Zugriff: was als Raum gilt, wo die Messlinie liegt, ob Höhen zählen.

Wohnflächenverordnung (WoFlV)

Die Verordnung stammt vom 25. November 2003 und wird seit Anfang 2004 angewendet. § 1 Abs. 2 legt die Prüfreihenfolge fest: erst die Zuordnung der Räume, dann die Grundfläche, zuletzt die Anrechnung. Gemessen wird am fertigen Raum.

Zweite Berechnungsverordnung und DIN 283 im Altbestand

Bis Ende 2003 galten für die Wohnflächenermittlung die §§ 42 bis 44 der Zweiten Berechnungsverordnung. Eine damals korrekt aufgestellte Berechnung behält ihren Bestand, bis eine bauliche Änderung die Neuermittlung auslöst. Die DIN 283 wurde 1983 zurückgezogen und wirkt nur fort, wo sie vereinbart ist.

DIN 277 in der Ausgabe 2021-08

Unter dem Titel Grundflächen und Rauminhalte im Hochbau ordnet die Norm das Bauwerk: Brutto-Grundfläche, Netto-Raumfläche, Nutzungs-, Technik- und Verkehrsfläche. Dachschrägen mindern hier nichts, Keller und Garagen fallen nicht heraus.

Abweichende Vereinbarung im Vertrag

Beruft man sich auf ein anderes System oder eine örtliche Übung, ist dieses vollständig zugrunde zu legen; sinnvoll ableiten lässt sich eine Wohnfläche nur aus einem geschlossenen Regelwerk (BGH, Urteil vom 17. April 2019 – VIII ZR 33/18).

Welche Unterlagen Ihre Wohnflächenberechnung in Bochum braucht

Wie viel Aufwand eine Berechnung macht, entscheidet sich an den Eingangsdaten. Diese Angaben helfen bei einem Bochumer Bestandsgebäude am meisten:

Bemaßte Grundrisse aller Ebenen
Brauchbar ist ein Plan mit durchgehenden Maßketten oder ausgewiesenen Raumflächen. Eine reine Maßstabsangabe genügt selten, weil abgegriffene Maße streuen und sich der Fehler über viele kleine Räume summiert.
Nutzungsangabe für jeden Neben- und Anbau
Für die Zuordnung zählt, wozu ein Raum heute dient. Eine kurze Liste – Waschküche, Trockenraum, Vorratsraum, Werkstatt, beheiztes Zimmer – entscheidet über den Ansatz.
Schnitt oder Höhenangaben im ausgebauten Dachgeschoss
Unter der Schräge hängt die Anrechnung an der lichten Höhe über dem fertigen Fußboden. Eingezeichnete Höhenlinien machen die Zonen prüfbar, statt sie nachträglich zu rekonstruieren.
Genehmigungen für spätere An- und Ausbauten
Ob ein umgebauter Wirtschaftsteil Wohnfläche ist, hängt auch daran, ob er als Aufenthaltsraum zulässig ist. Baugenehmigung oder Abweichungsentscheidung beantworten das; fehlen sie, wird der Raum gesondert ausgewiesen.
Bauakte der unteren Bauaufsichtsbehörde
Existiert kein Plan mehr, führt der Weg über das Bauordnungsamt der Stadt, bei älterem Bestand über das Stadtarchiv. Einsicht erhalten Eigentümer mit Ausweis und Eigentumsnachweis, Bevollmächtigte mit einer Vollmacht, die das Anfertigen von Kopien einschließt.

Wohnflächenberechnungen in Bochum – Beispiele aus der Praxis

Siedlungshaus in der Dahlhauser Heide mit Wirtschaftstrakt

Wohnküche und Kammer unten, Schlafräume darüber, daneben Stall und Waschküche unter demselben Dach: Aufgenommen wird jeder Raum einzeln, ausgewiesen wird getrennt nach Wohnfläche und Zubehör. Das Ergebnis liegt regelmäßig unter der Zahl, die aus der überbauten Fläche abgeleitet wurde.

Nachkriegs-Einfamilienhaus mit spätem Dachgeschossausbau

Der Ausbau kam Jahrzehnte nach dem Bau, meist ohne neue Zeichnung. Gerechnet wird raumteilweise nach der lichten Höhe: ab zwei Metern voll, darunter anteilig. Vorab zu klären bleibt, ob die Räume als Aufenthaltsräume zulässig sind.

Vermietete Wohnung vor der Einordnung in den Mietspiegel

Der Mietspiegel Bochum 2025 bis 2027 ist ein qualifizierter Mietspiegel; nach § 558d Abs. 3 BGB wird vermutet, dass er die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergibt. Eingangsgröße ist die tatsächliche Wohnfläche – für Mieterhöhungen hat der Bundesgerichtshof jede Toleranz gegenüber der Vertragsangabe aufgegeben (Urteil vom 18. November 2015 – VIII ZR 266/14).

Verkauf eines Siedlungshauses mit Flächenangabe aus dem Inserat

Wird der Schuppenanbau mitgezählt, steht am Ende eine Zahl im Raum, die die Verordnung so nicht kennt. Eine Beschaffenheitsvereinbarung entsteht regelmäßig erst mit der Aufnahme in die notarielle Urkunde – wer eine Fläche beurkunden lässt, sollte sie belegen können.

So läuft Ihre Wohnflächenberechnung in Bochum ab

Der fachliche Weg ist bundesweit derselbe. In Bochum liegt das Gewicht auf dem Anfang, weil bei gewachsenen Siedlungs- und Nachkriegshäusern zuerst geklärt sein muss, was überhaupt zur Wohnung gehört:

Zweck und Regelwerk bestimmen
Ob die Zahl für eine Finanzierung, eine Beurkundung oder ein Mietverhältnis gebraucht wird, entscheidet über die Grundlage. Bei Wohnraum ist das die Wohnflächenverordnung; für Bauvorlagen und Kubatur tritt die DIN 277 daneben.
Räume zuordnen
Vor dem Messen wird jeder Raum einsortiert: Wohnraum, Zubehörraum oder bauordnungsrechtlich nicht als Aufenthaltsraum nutzbar. Bei Anbauten aus der Siedlungszeit gibt die heutige Nutzung den Ausschlag, nicht die Beschriftung im alten Plan.
Vorhandene Pläne prüfen oder aufmessen
Bestandspläne werden auf Maßketten, Schlüssigkeit und Aktualität geprüft. Weicht der gebaute Zustand ab – versetzte Trennwände, ausgebautes Dach, zugesetzte Öffnungen –, wird nachgemessen.
Flächen ermitteln und anrechnen
Erfasst wird jeder Raum und Raumteil einzeln, nach lichten Maßen ab Vorderkante der Bekleidung. Nischen, Vormauerungen und fest eingebaute Gegenstände folgen § 3 WoFlV.
Ergebnis mit Rechenweg übergeben
Sie erhalten die Fläche je Raum, den angesetzten Faktor und die Summe, auf Wunsch mit Architektenstempel. Getrennt aufgeführt bleibt, was als Zubehörraum außer Ansatz bleibt – dort fragen Bank oder Käufer erfahrungsgemäß nach.

Was den Preis einer Wohnflächenberechnung in Bochum beeinflusst

Ein Pauschalpreis ginge am Bochumer Bestand vorbei: Zwischen einer Etagenwohnung und einem Siedlungshaus mit Anbauten, Keller und ausgebautem Dach liegen sehr unterschiedliche Aufwände. Diese Größen bestimmen den Umfang:

Zuschnitt und Anzahl der Einheiten
Für eine Etagenwohnung genügt eine Aufstellung. Trägt ein Siedlungshaus inzwischen zwei oder drei Einheiten, entsteht für jede eine eigene Raumliste mit eigener Summe.
Zahl und Art der Nebenräume
Ställe, Waschküchen, Vorratsanbauten, Keller und Garagen werden nicht weggelassen, sondern zugeordnet, begründet und getrennt ausgewiesen. Je mehr solcher Räume vorhanden sind, desto mehr Prüfschritte fallen an.
Qualität der vorhandenen Pläne
Aktuelle, bemaßte Zeichnungen sind der günstigste Ausgangspunkt. Fehlen Maßketten oder existiert kein Plan, kommen Aktenrecherche oder ein Termin am Objekt hinzu.
Umbaugeschichte des Hauses
Ein Gebäude, das seit über hundert Jahren angepasst wird, hat Ebenen, Öffnungen und Trennwände, die in keiner Zeichnung stehen. Jede Abweichung muss aufgenommen und im Rechenweg sichtbar werden.
Tiefe des gewünschten Nachweises
Eine reine Summenangabe entsteht schneller als eine Aufstellung mit Fläche je Raum, Anrechnungsfaktor, Begründung der Zuordnung und Architektenstempel.