Teilungserklärung in Bochum — WEG-Aufteilung ohne Umwandlungsgenehmigung, mit Blick auf die Zechensiedlungen

Q: Brauche ich in Bochum eine Umwandlungsgenehmigung für meine Teilungserklärung?

Nein. Nordrhein-Westfalen hat bislang keine Rechtsverordnung nach § 250 BauGB erlassen. Auch die Bochumer Erhaltungssatzung von 2008 löst keine solche Genehmigungspflicht aus, weil sie sich auf § 172 Abs. 1 Nr. 1 BauGB stützt und nicht auf die dafür maßgebliche Nr. 2.

Q: Was hat die Bochumer Wohnraumschutzsatzung mit meiner Teilungserklärung zu tun?

Nichts Unmittelbares. Die seit 2025 geltende Satzung macht Leerstand, Abriss und Zweckentfremdung von Wohnraum genehmigungspflichtig – die Begründung von Wohnungseigentum durch eine Teilungserklärung ist davon nicht erfasst.

Q: Was hat es mit den Bochumer Zechensiedlungen bei einer Teilungserklärung auf sich?

Siedlungen wie die Dahlhauser Heide entstanden zwischen 1907 und 1915 als geschlossener Werkswohnungsbau für die Belegschaft der Zeche Hannover. Sollen einzelne Häuser daraus heute getrennt verkauft werden, braucht es dafür zunächst eine Teilungserklärung mit Aufteilungsplan wie bei jedem anderen Gebäude.

Q: Muss ich für die Dahlhauser Heide eine Umwandlungsgenehmigung beantragen?

Nein. Die dortige Gestaltungssatzung regelt die äußere Erscheinung von Fassade, Dachform und sichtbaren Anbauten, nicht die Eigentumsform. Für die Teilungserklärung selbst genügt der übliche Weg aus Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung.

Q: Welches Amtsgericht ist für die Grundbucheintragung in Bochum zuständig?

Zentral das Amtsgericht Bochum – anders als im benachbarten Duisburg, das sein Grundbuchwesen auf drei Amtsgerichte verteilt, gibt es in Bochum keine solche Aufteilung.

Q: Was kostet eine Teilungserklärung in Bochum?

Maßgeblich sind vor allem Baujahr und Aktenlage, die Anzahl der Einheiten und der Zustand vorhandener Bestandspläne. Ein individuelles Angebot erhalten Sie nach kurzer Beschreibung Ihres Vorhabens unkompliziert online.

Wer für eine Bochumer Immobilie eine Teilungserklärung vorbereitet, braucht anders als in Berlin keine zusätzliche Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB: Nordrhein-Westfalen hat von dieser Möglichkeit bislang keinen Gebrauch gemacht. Eine eigene Bochumer Erhaltungssatzung existiert zwar, sie stützt sich aber auf eine andere Nummer des § 172 BauGB als die, die anderswo eine Umwandlungshürde auslöst – dazu unten mehr. Praktisch wird das Thema in Bochum besonders dort greifbar, wo einstiger Werkswohnungsbau aus der Zechenzeit heute in Einzeleigentum übergeht: Siedlungen wie die Dahlhauser Heide entstanden als geschlossener Bestand eines einzigen Unternehmens für die Belegschaft der benachbarten Zeche und werden erst durch eine Teilungserklärung zu einzeln handelbaren Einheiten.

Teilungserklärung in Bochum kurz und kompakt

Nordrhein-Westfalen hat keine Rechtsverordnung nach § 250 BauGB erlassen – eine zusätzliche Umwandlungsgenehmigung wie in Berlin gibt es in Bochum nicht, unabhängig von der Zahl der Wohnungen im Gebäude.
Bochum kennt seit 2008 eine eigene Erhaltungssatzung für eine ehemalige Bergarbeitersiedlung im Stadtgebiet – sie stützt sich aber auf § 172 Abs. 1 Nr. 1 BauGB (Schutz der städtebaulichen Gestalt) und nicht auf Nr. 2 (soziale Erhaltung), löst also keine WEG-Umwandlungsgenehmigungspflicht aus.
Zuständig für Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung ist zentral das Bauordnungsamt im Technischen Rathaus, die Grundbucheintragung erfolgt beim Amtsgericht Bochum – keine Aufteilung auf mehrere Gerichte wie im benachbarten Duisburg.
In Bergarbeitersiedlungen wie der Dahlhauser Heide, ursprünglich für die Belegschaft der Zeche Hannover errichtet, ist die Teilungserklärung besonders häufig gefragt, sobald einzelne Häuser aus dem geschlossenen Werksbestand in Sondereigentum übergehen.

Brauchen Sie in Bochum eine Umwandlungsgenehmigung?

In mehreren deutschen Großstädten ist die Teilungserklärung inzwischen an eine zweite, eigenständige Genehmigung gekoppelt. Für Bochum lässt sich das auf zwei Ebenen sauber beantworten:

Nordrhein-Westfalen hat keine Rechtsverordnung nach § 250 BauGB erlassen, mit der einzelne Gemeinden eine Genehmigungspflicht für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen erhalten könnten – das gilt landesweit und damit auch für Bochum.
Eine kommunale Erhaltungssatzung kann über § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB eine vergleichbare Genehmigungspflicht auslösen – allerdings nur, wenn sie sich auf Nr. 2 (Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung, sogenannter Milieuschutz) stützt. Die Bochumer Erhaltungssatzung von 2008 beruht auf Nr. 1 und schützt die städtebauliche Gestalt einer Siedlung – die Begründung von Wohnungseigentum bleibt davon unberührt.
Auch die eigene Bochumer Wohnraumschutzsatzung, die der Rat im Mai 2025 beschlossen hat und die seither greift, betrifft eine andere Baustelle: Sie macht Leerstand, Abriss und die Zweckentfremdung von Wohnraum genehmigungspflichtig, nicht die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen als solche.

Eine Satzung – aber die falsche Nummer für eine Umwandlungshürde

Anders als in Köln, wo die soziale Erhaltungssatzung im Severinsviertel die Begründung von Wohnungseigentum eigenständig genehmigungspflichtig macht, bleibt eine solche Hürde für Bochum aus – und das lässt sich konkret begründen, nicht nur vermuten. Die Stadt hat 2008 tatsächlich eine Satzung nach § 172 BauGB erlassen, die für eine ehemalige Bergarbeitersiedlung im Stadtgebiet gilt. Sie beruht aber auf § 172 Abs. 1 Nr. 1 BauGB, der die städtebauliche Eigenart eines Gebiets aufgrund seiner Gestalt schützt – vergleichbar einem Ensembleschutz, der Abriss, Änderung und Nutzungswechsel an eine Genehmigung bindet, aber nichts mit der sozialen Zusammensetzung der Bewohnerschaft zu tun hat. Nur eine Satzung nach Nr. 2 hätte über § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB auch die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum erfasst. Wer für ein Gebäude innerhalb dieses Satzungsgebiets eine Teilungserklärung vorbereitet, braucht deshalb weiterhin nur den gewohnten Dreiklang aus Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung und notarieller Beurkundung – muss aber im Blick behalten, dass bauliche Veränderungen am Gebäude selbst der Erhaltungssatzung genügen müssen, unabhängig von der Eigentumsform.

Zwei Ausgangslagen in Bochum

Ob eine Teilungserklärung auf historischen Werkswohnungsbau trifft oder auf einen Neubau, ändert am rechtlichen Rahmen nichts – wohl aber an der nötigen Vorarbeit:

Historischer Werkswohnungsbau aus der Zechenzeit

Die zwischen 1907 und 1915 von Krupp für die Belegschaft der benachbarten Zeche Hannover errichtete Dahlhauser Heide zählt mit rund 780 Wohneinheiten zu den größten Bergarbeitersiedlungen im Ruhrgebiet und stand ursprünglich vollständig im Eigentum des Bergbauunternehmens. Sollen einzelne Doppelhaushälften aus einem solchen, historisch einem einzigen Eigentümer gehörenden Bestand heute getrennt verkauft werden, braucht es dafür zunächst dieselbe Teilungserklärung mit Aufteilungsplan wie bei einem modernen Mehrfamilienhaus – die seit 1980 geltende, 2025 überarbeitete Gestaltungssatzung der Siedlung betrifft dabei die bauliche Erscheinung, nicht die Eigentumsform.

Neubau auf einer Entwicklungsfläche

Auf dem Wohnquartier Ostpark, das auf einem Teil der früheren Opel-Werksfläche Mark 51°7 entsteht, verkaufen Bauträger einzelne Einheiten häufig schon während der Bauphase als sogenanntes werdendes Wohnungseigentum. Der Aufteilungsplan lässt sich hier unmittelbar aus der beim Bauordnungsamt eingereichten Genehmigungsplanung ableiten, ohne archivarische Vorarbeit und ohne die in Berlin zusätzlich nötige Umwandlungsprüfung.

Welche Unterlagen Ihre Teilungserklärung in Bochum braucht

Unabhängig von Baujahr und Lage bildet derselbe Kern die Grundlage jeder Bochumer Teilungserklärung:

Aufteilungsplan mit Abgeschlossenheitsbescheinigung
Der nach § 7 WEG bemaßte, durchgehend nummerierte Plan, bestätigt durch die Abgeschlossenheitsbescheinigung des Bauordnungsamts – ohne ihn nimmt das Grundbuchamt die Teilungserklärung nicht zur Eintragung an.
Aktueller Grundbuchauszug
Zeigt die bestehenden Eigentumsverhältnisse; bei historischem Werkswohnungsbau zugleich der Beleg dafür, dass das Gebäude bislang tatsächlich einem einzigen Eigentümer gehört.
Bestandspläne oder Aufmaß
Liegen bereits Pläne vor, dienen sie als Grundlage für den Aufteilungsplan; bei Siedlungshäusern ohne verwertbare Zeichnung wird stattdessen vor Ort vermessen.

Teilungserklärungen in Bochum – Beispiele aus der Praxis

Aufteilung eines Doppelhauses in der Dahlhauser Heide

Ein Doppelhaus aus der einstigen Krupp'schen Bergarbeitersiedlung soll nach dem Verkauf durch den langjährigen Eigentümer in zwei getrennt handelbare Einheiten übergehen. Ungeachtet des Baujahrs braucht es dafür dieselbe Teilungserklärung mit Aufteilungsplan wie bei einem modernen Mehrfamilienhaus – die Vereinbarkeit mit der Gestaltungssatzung der Siedlung ist eine Frage des Bauantrags für spätere bauliche Änderungen, nicht der Teilungserklärung selbst.

Neubau-Eigentumswohnungen im Quartier Ostpark

Ein Bauträger errichtet auf der Konversionsfläche von Mark 51°7 ein Mehrfamilienhaus und will die Wohnungen bereits während der Bauzeit einzeln verkaufen. Der Aufteilungsplan entsteht direkt aus der Genehmigungsplanung, ohne archivarische Vorarbeit und ohne die in Berlin zusätzlich nötige Umwandlungsprüfung.

Erbengemeinschaft teilt ein Nachkriegs-Mehrfamilienhaus

Geschwister erben ein in den 1950er-Jahren errichtetes Mehrfamilienhaus im Bochumer Bestand und wollen es unter sich aufteilen, statt es gemeinsam zu verwalten. Weil solche Wiederaufbaugebäude meist einfache, rechteckige Grundrisse ohne verwinkelte Altbau-Details haben, lässt sich der Aufteilungsplan oft zügiger erstellen als bei einem Gründerzeithaus – eine zusätzliche Umwandlungsgenehmigung entfällt in Bochum ohnehin.

So läuft Ihre Teilungserklärung in Bochum ab

Ohne zusätzliche Umwandlungsprüfung bleibt der Weg zur Bochumer Teilungserklärung überschaubar:

Ausgangslage klären
Wir prüfen, ob bereits verwertbare Bestandspläne existieren, ob das Grundstück in der Erhaltungssatzung für die Bergarbeitersiedlung oder in der Gestaltungssatzung Dahlhauser Heide liegt und was das für spätere bauliche Änderungen bedeutet.
Aufteilungsplan erstellen
Aus vorhandenen Unterlagen oder per Vor-Ort-Vermessung entsteht der bemaßte, durchgehend nummerierte Aufteilungsplan für alle Einheiten.
Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen
Der Aufteilungsplan geht an das Bauordnungsamt im Technischen Rathaus, das die bauliche Abgeschlossenheit jeder Einheit bestätigt.
Notarielle Beurkundung
Mit Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung beurkundet der Notar die Teilungserklärung – eine weitere behördliche Genehmigung ist in Bochum nicht vorgeschaltet.
Eintragung beim Amtsgericht Bochum
Anders als im benachbarten Duisburg mit seinen drei Amtsgerichten führt Bochum sein Grundbuchwesen zentral bei einem einzigen Amtsgericht.

Was den Aufwand einer Teilungserklärung in Bochum beeinflusst

Weil in Bochum keine Umwandlungsgenehmigung hinzukommt, bestimmen vor allem diese Faktoren den Aufwand:

Baujahr und Aktenlage
Für einen Neubau auf einer Entwicklungsfläche wie Ostpark lässt sich der Aufteilungsplan meist direkt aus der Genehmigungsplanung ableiten. Ein historisches Siedlungshaus ohne aktuelle Zeichnung braucht dagegen zusätzlich eine Vor-Ort-Vermessung.
Anzahl der aufzuteilenden Einheiten
Mehr Einheiten bedeuten mehr Nummerierungs- und Abgrenzungsaufwand im Aufteilungsplan, unabhängig von Baujahr oder Lage des Gebäudes.
Lage in einem Satzungsgebiet
Liegt das Gebäude in der Erhaltungssatzung für die Bergarbeitersiedlung oder in der Gestaltungssatzung Dahlhauser Heide, betrifft das zwar nicht die Teilungserklärung selbst, wohl aber spätere bauliche Änderungen, die sich lohnend früh mitdenken lassen.
Abstimmungsaufwand bei mehreren Beteiligten
Teilt eine Erbengemeinschaft ein Gebäude unter sich auf, braucht die Abstimmung zwischen den Beteiligten in der Regel mehr Vorlauf als bei einem einzelnen Eigentümer oder Bauträger.