Nutzungsänderung in Bochum — von der Opel-Verwaltung zum Bürocampus, von der Wohnung zur Studenten-WG

Q: Was kostet eine Nutzungsänderung in Bochum?

Den größten Einfluss hat, wie weit die geplante Nutzung von der bisherigen abweicht – etwa, ob aus einer Wohnung mehrere eigenständig vermietete Einheiten werden – und ob zusätzlich eine denkmalrechtliche Prüfung nötig wird. Nach einer kurzen Beschreibung von Bestand und Vorhaben lässt sich ein individuelles Angebot unkompliziert online anfragen.

Q: Wie lange dauert eine Nutzungsänderung in Bochum?

Für das vereinfachte Verfahren kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen eine Genehmigungsfiktion greifen. Wird zusätzlich die Denkmalbehörde eingebunden oder sind neue Rettungswege nachzuweisen, verlängert das häufig die Gesamtdauer.

Q: Braucht die Vermietung einzelner Zimmer in einer Wohnung eine Nutzungsänderung?

Häufig ja. Bleibt es bei einer klassischen Wohngemeinschaft mit gemeinsamem Mietvertrag, ändert sich baurechtlich meist nichts. Werden aus einer Wohnung dagegen mehrere eigenständig vermietete Einheiten, verlangt das meist einen zusätzlichen Rettungsweg und eine bessere Trennung zwischen den Einheiten – und löst damit nach § 62 Abs. 2 BauO NRW eine Nutzungsänderung aus, obwohl weiterhin gewohnt wird.

Q: Was wurde aus dem ehemaligen Opel-Verwaltungsgebäude auf Mark 51°7?

Das seit 2017 denkmalgeschützte O-Werk am Opelring in Bochum-Laer wird heute als Bürocampus genutzt, unter anderem von der Ruhr-Universität Bochum selbst – ein Beispiel dafür, wie ein erhaltenes Gebäude auf einer neu bebauten Fläche eine völlig neue Nutzung bekommt.

Q: Ist jede Nutzungsänderung in Bochum genehmigungspflichtig?

Nicht zwingend: Verlangt die neue Nutzung dieselben Vorgaben wie die bisherige, bleibt sie nach § 62 Abs. 2 BauO NRW verfahrensfrei. Bei denkmalgeschützten Gebäuden oder einer Aufteilung in mehrere Einheiten kommt in der Praxis aber fast immer ein Verfahren hinzu.

Q: Welches Amt bearbeitet meine Nutzungsänderung in Bochum?

Zuständig ist zentral das Bauordnungsamt der Stadt Bochum im Technischen Rathaus. Betrifft die Nutzungsänderung ein denkmalgeschütztes Gebäude, ist zusätzlich die beim Amt für Stadtplanung und Wohnen angesiedelte untere Denkmalbehörde eingebunden.

In kaum einer deutschen Großstadt ist der Anteil Studierender an der Bevölkerung so hoch wie in Bochum: Knapp 55.000 junge Menschen sind an den sieben Bochumer Hochschulen eingeschrieben, allein an der Ruhr-Universität Bochum – mit 37.653 Studierenden im Wintersemester 2025/26 eine der zehn größten Universitäten Deutschlands – bei rund 375.600 Einwohnern insgesamt. Diese Konzentration prägt den Wohnungsmarkt rund um den Campus Querenburg spürbar und macht die Aufteilung größerer Wohnungen in einzeln vermietete Zimmer zu einem der häufigsten Nutzungsänderungs-Themen der Stadt. Das Bauordnungsamt beurteilt das nach demselben Maßstab wie jede andere Umnutzung: Verlangt die künftige Nutzung andere öffentlich-rechtliche Anforderungen als die bisherige? Dieselbe Frage stellt sich, wenn – wie beim früheren Opel-Verwaltungsgebäude auf Mark 51°7 oder einem einstigen Warenhaus an der Kortumstraße – ein ganzes Gebäude eine neue Bestimmung bekommt.

Nutzungsänderung in Bochum kurz und kompakt

Nicht die Gebäudeklasse zählt, sondern ein Vergleich: Verlangt die neue Nutzung andere Vorgaben als die bisherige, entscheidet § 62 Abs. 2 BauO NRW über verfahrensfrei, freigestellt, vereinfacht oder vollständig.
Zentral zuständig ist das Bauordnungsamt im Technischen Rathaus – für ganz Bochum, ohne eigene Bezirksämter.
Knapp 55.000 Studierende an sieben Hochschulen, davon 37.653 an der Ruhr-Universität: Die Aufteilung von Wohnungen nahe Querenburg in Einzelzimmer gehört zu den häufigsten Umnutzungsfällen der Stadt.
Bestandsgebäude mit neuer Bestimmung: Das frühere Opel-Verwaltungsgebäude auf Mark 51°7 ist heute Bürocampus, ein ehemaliges Warenhaus an der Kortumstraße dient der Ruhr-Universität als Wissenschafts- und Veranstaltungsort.
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Wann ist eine Nutzungsänderung in Bochum genehmigungspflichtig?

Auch eine Nutzungsänderung steht nach § 60 Abs. 1 BauO NRW auf derselben Stufe wie ein Neubau. Ob dafür ein Verfahren nötig wird, klärt § 62 Abs. 2 BauO NRW über einen Vergleich: Verlangt die künftige Nutzung andere Anforderungen als die bisherige?

Bleiben die Anforderungen an die neue Nutzung gegenüber der bisherigen unverändert, entfällt nach § 62 Abs. 2 BauO NRW jedes Verfahren – in der Praxis eher der Ausnahmefall.
Die Genehmigungsfreistellung nach § 63 BauO NRW setzt meist einen begleitenden Umbau an einem Wohngebäude niedrigerer Gebäudeklasse im Bebauungsplangebiet voraus; eine reine Umnutzung ohne bauliche Änderung erfüllt das kaum.
Ändern sich mit der neuen Nutzung konkrete Anforderungen – an Stellplätze, Rettungswege oder die brandschutztechnische Trennung einzelner Einheiten –, greift das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren nach § 64 BauO NRW.
Wird die neue Nutzung selbst zu einem der gesetzlich abschließend benannten großen Sonderbauten, bleibt nur das vollständige Verfahren nach § 65 BauO NRW mit Prüfung über alle Fachbereiche hinweg.

Wenn aus einer Wohnung mehrere werden: Nutzungsänderung durch Wohnraumteilung

Der Bochumer Wohnungsmarkt steht unter einem Druck, der sich direkt aus der Hochschulstadt erklärt: Mehr als jeder siebte Einwohner ist an einer der sieben Bochumer Hochschulen eingeschrieben, allein die Ruhr-Universität zählte im Wintersemester 2025/26 mit 37.653 Studierenden mehr Köpfe, als so mancher Bochumer Stadtteil Einwohner hat. Die geförderten Wohnheime des Studierendenwerks Akafö bieten rund 4.200 Plätze – ein Bruchteil des Bedarfs, sodass viele Studierende privat vermietete Zimmer rund um den Campus Querenburg suchen, etwa an der Laerholzstraße oder der Overbergstraße. Für Eigentümer größerer Wohnungen entsteht daraus ein Anreiz, einzelne statt ganze Wohnungen zu vermieten. Bauplanungsrechtlich bleibt das Wohnnutzung, bauordnungsrechtlich ändert es aber häufig die Anforderungen: Mehrere eigenständig vermietete Einheiten in einer ursprünglich einzelnen Wohnung verlangen regelmäßig einen zweiten Rettungsweg je Einheit und eine feuerbeständigere Trennung zwischen den Einheiten – und lösen damit nach § 62 Abs. 2 BauO NRW eine Nutzungsänderung aus, obwohl unverändert gewohnt wird. Ergänzend wacht die Stadt seit ihrer im Juli 2025 geltenden Wohnraumschutzsatzung darüber, dass Wohnraum nicht durch Leerstand oder Zweckentfremdung verloren geht – ein eigenständiges Verfahren neben der bauordnungsrechtlichen Prüfung.

Die vier Verfahrensarten bei einer Nutzungsänderung

Formal sind es dieselben vier Verfahren wie beim Bauantrag. Bei einer Nutzungsänderung entscheidet aber allein, wie weit sich neue und bisherige Nutzung inhaltlich unterscheiden:

Verfahrensfrei bei gleichbleibenden Anforderungen (§ 62 Abs. 2 BauO NRW)

Relevant etwa beim Wechsel von einer freiberuflichen Praxis zu einer anderen im selben Gebäude. Für die Aufteilung einer Wohnung in mehrere Einheiten greift diese Ausnahme dagegen fast nie, weil sich Rettungswege- und Brandschutzanforderungen fast immer mitverändern.

Genehmigungsfreistellung (§ 63 BauO NRW)

Kommt vor allem infrage, wenn eine Umnutzung mit dem Umbau eines Wohngebäudes niedrigerer Gebäudeklasse im Bebauungsplangebiet zusammenfällt – für eine reine Umnutzung ohne bauliche Veränderung bleibt sie die Ausnahme.

Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren (§ 64 BauO NRW)

Der mit Abstand häufigste Weg in Bochum, sobald sich Stellplatzbedarf, Rettungswege oder Schallschutz ändern – etwa bei der Aufteilung einer großen Altbauwohnung in mehrere Zimmer oder der Umnutzung eines Ladenlokals zu Büroflächen.

Baugenehmigungsverfahren für große Sonderbauten (§ 65 BauO NRW)

Zwingend, sobald die neue Nutzung selbst zu einem großen Sonderbau wird – etwa bei einer publikumsintensiven Ausstellungs- oder Veranstaltungsnutzung, wie sie im ehemaligen Warenhaus an der Kortumstraße heute stattfindet.

Welche Unterlagen eine Nutzungsänderung in Bochum braucht

Im Mittelpunkt jeder Nutzungsänderung steht der Nachweis, was sich durch die neue Nutzung gegenüber der bisherigen wirklich ändert. Je nach Gebäude verlangt das Bochumer Amt weitere Nachweise:

Vergleichende Nutzungsbeschreibung
Stellt bisherige und geplante Nutzung gegenüber und bildet die Grundlage für die Einordnung nach § 62 Abs. 2 BauO NRW.
Bestandspläne mit Änderungseintrag
Grundrisse, Schnitte und Ansichten des vorhandenen Gebäudes, meist im Maßstab 1:100, mit eingetragener neuer Nutzung – bei der Aufteilung einer Wohnung zusätzlich mit den neu entstehenden Raum- und Fluchtweggrenzen.
Nachweis zu Rettungswegen und Brandschutz zwischen den Einheiten
Wird aus einer Wohnung mehr als eine eigenständig vermietbare Einheit, verlangt das Amt meist einen zweiten Rettungsweg je Einheit und eine ausreichende brandschutztechnische Trennung.
Stellplatznachweis
Fällt an, wenn die neue Nutzung mehr Stellplätze erfordert als die bisherige – bei mehreren selbstständigen Einheiten anstelle einer einzigen Wohnung praktisch immer der Fall.
Abstimmung mit der unteren Denkmalbehörde bei geschützten Gebäuden
Betrifft die Nutzungsänderung ein denkmalgeschütztes Gebäude wie das frühere Opel-Verwaltungsgebäude auf Mark 51°7, holt das Amt zusätzlich das Einvernehmen der beim Amt für Stadtplanung und Wohnen angesiedelten unteren Denkmalbehörde ein.

Nutzungsänderungen in Bochum – Beispiele aus der Praxis

Altbauwohnung nahe der Ruhr-Universität wird zur Wohngemeinschaft mit Einzelzimmervermietung

Eine große Wohnung im dichten Baubestand rund um Querenburg wird in mehrere separat vermietete Zimmer aufgeteilt. Weil dadurch zusätzliche Rettungswege und eine brandschutztechnische Trennung nötig werden, ist das meist ein Fall für das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren.

Ehemaliges Opel-Verwaltungsgebäude wird Bürocampus auf Mark 51°7

Das 1962 errichtete O-Werk am Opelring steht seit 2017 unter Denkmalschutz und dient heute mehreren Unternehmen sowie der Ruhr-Universität selbst als Bürostandort – eine Nutzungsänderung, die zusätzlich das Einvernehmen der Denkmalbehörde brauchte.

Warenhaus an der Kortumstraße wird Wissenschafts- und Veranstaltungsort

Das denkmalgeschützte frühere Kaufhausgebäude wurde in den 1990er-Jahren zur Einkaufsgalerie umgebaut, bevor die Ruhr-Universität es 2013 übernahm und seither als „Blue Square“ für Ausstellungen und Veranstaltungen nutzt – zwei Nutzungsänderungen an derselben Adresse.

Frühere Zechengebäude werden Industriemuseum

An der Zeche Hannover, deren Bergarbeitersiedlung Dahlhauser Heide als Wohnquartier bekannt ist, blieben nach der Stilllegung 1973 nur Malakowturm und Maschinenhalle erhalten. Der Landschaftsverband Westfalen-Lippe wandelte die Gebäude ab 1981 zum Museum um – seither ist die einstige Fördertechnik selbst zum Ausstellungsstück geworden.

So läuft Ihre Nutzungsänderung in Bochum ab

Bauordnungsrechtlich gilt landesweit derselbe Maßstab. In Bochum kommt die zentrale Zuständigkeit einer einzigen Behörde hinzu, bei einer Wohnraumteilung zusätzlich die Frage nach Rettungswegen und Stellplätzen.

Vergleich statt Bauzeichnung als erster Schritt
Welche konkreten Vorgaben – Rettungswege, Stellplätze, Schallschutz – gelten für die neue Nutzung, die für die alte nicht galten? Diese Antwort entscheidet, welches der vier Verfahren zur Anwendung kommt.
Rettungswege, Brandschutz und Denkmalschutz früh klären
Bei der Aufteilung einer Wohnung in mehrere Einheiten lohnt sich schon vor der Antragstellung die Klärung von Rettungswegen und Stellplatzbedarf, bei denkmalgeschützten Gebäuden zusätzlich die Abstimmung mit der unteren Denkmalbehörde.
Unterlagen beim Bauordnungsamt einreichen
Bestandspläne, Nutzungsbeschreibung und die ausgelösten Zusatznachweise gehen zentral an das Bauordnungsamt im Technischen Rathaus.
Prüfung in zwei Schritten
Zunächst kontrolliert das Amt die Vollständigkeit der Unterlagen, danach bewertet es inhaltlich, ob die neue Nutzung den geltenden Anforderungen entspricht. Fehlende Nachweise fordert es gezielt nach.
Bescheid, Fiktion oder grünes Licht für die neue Nutzung
Je nach Verfahren folgt ein förmlicher Bescheid oder, unter den gesetzlichen Voraussetzungen, eine Genehmigungsfiktion. Ist zusätzlich eine denkmalrechtliche Abstimmung nötig, darf die neue Nutzung erst nach deren Vorliegen beginnen.

Was den Preis für eine Nutzungsänderung in Bochum beeinflusst

Wie aufwendig eine Nutzungsänderung wird, hängt weniger an der Quadratmeterzahl als daran, wie weit neue und alte Nutzung inhaltlich auseinanderliegen. In Bochum zählen zusätzlich:

Nähe zwischen alter und neuer Nutzung
Bleiben beide Nutzungen ähnlich, fällt die Prüfung schlank aus. Die Aufteilung einer Wohnung in mehrere Einheiten bindet dagegen mehr Aufwand, weil Rettungswege und Brandschutz neu bewertet werden.
Zahl der zusätzlich entstehenden Einheiten
Je mehr eigenständige Einheiten aus einer bisherigen Wohnung entstehen, desto mehr Rettungswege-, Schallschutz- und Stellplatznachweise fallen an.
Denkmalschutz oder Lage in einem umgenutzten Bestandsgebäude
Ein geschütztes Gebäude wie das frühere Opel-Verwaltungsgebäude oder das Warenhaus an der Kortumstraße bringt eine eigenständige denkmalrechtliche Abstimmung mit sich.
Gewünschte Bearbeitungsgeschwindigkeit
Eine zügig zusammengestellte, vollständige Nutzungsbeschreibung spart vor allem in der eigenen Vorbereitung Zeit – an den gesetzlichen Prüffristen des Amts ändert das nichts.