Energieausweis in Bochum — zwischen weitläufigem Nachkriegsbestand und einzelnen unsanierten Altbau-Enklaven korrekt eingestuft
Weil der Wiederaufbau nach 1945 die Bochumer Innenstadt und weite Teile des übrigen Stadtgebiets grundlegend neu geordnet hat, sieht die energetische Ausgangslage hier anders aus als in Städten mit großem erhaltenem Vorkriegsbestand: Der unsanierte, schwer zu dämmende Altbau ist in Bochum die Ausnahme und konzentriert sich auf einzelne Enklaven wie die Speckschweiz in Hamme, während weite Teile der Stadt aus Nachkriegsgebäuden mit sehr unterschiedlichem Sanierungsstand bestehen – dazu die standardisierten Hochhäuser der Großwohnsiedlung Hustadt aus den 1960er- und 1970er-Jahren. Welcher Energieausweistyp zulässig ist und wie viel Erfassungsaufwand er verursacht, hängt entsprechend stark davon ab, in welche dieser drei Kategorien Ihr Gebäude fällt.
Wann Sie in Bochum einen Energieausweis brauchen
Die Pflicht selbst regelt bundeseinheitlich das Gebäudeenergiegesetz. Welcher Ausweistyp zulässig ist, entscheidet sich in Bochum vor allem am Gebäudetyp:
- Verkauf, Vermietung und Verpachtung: Der Ausweis ist nach § 80 GEG spätestens bei der Besichtigung vorzuzeigen und beim Abschluss auszuhändigen; § 87 GEG schreibt für Immobilienanzeigen feste Pflichtangaben vor.
- Bedarfsausweis ohne Wahlmöglichkeit: Bei weniger als 5 Wohneinheiten und einem Bauantrag vor dem 1. November 1977 ohne grundlegende Modernisierung ist der Bedarfsausweis zwingend – am ehesten ein Thema für Gebäude in der Speckschweiz oder vereinzelte ältere Häuser außerhalb der großen Wiederaufbaugebiete.
- Wahlfreiheit im übrigen Bestand: Ab 5 Wohneinheiten oder einem Bauantrag ab dem 1. November 1977 – der weit überwiegende Teil des Bochumer Nachkriegsbestands – kann zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis gewählt werden, sofern belastbare Verbrauchsdaten vorliegen.
- Neubau: Für neu errichtete Gebäude, etwa im Wohnquartier Ostpark auf der Fläche von Mark 51°7, ist unabhängig von der Einheitenzahl ein Bedarfsausweis Pflicht.
- Gültigkeit: Ein Energieausweis gilt zehn Jahre ab Ausstellung und verliert seine Wirkung vorzeitig, sobald nach einer baulichen Änderung ein neuer Ausweis erstellt wird.
Der radikale Wiederaufbau der Bochumer Innenstadt unter Stadtbaurat Gerhard Massenberg hat die Ausgangslage für den Energieausweis nachhaltig verändert: Weil nur ein kleiner Teil der Vorkriegsbebauung erhalten blieb, gibt es in Bochum deutlich weniger Gebäude, die überhaupt in die typische Bedarfsausweis-Pflichtkonstellation aus geringer Einheitenzahl, frühem Baujahr und fehlender Modernisierung fallen können, als in Städten mit großflächig erhaltenem Gründerzeitbestand. Konzentriert findet sich dieses Szenario vor allem noch in kleineren Enklaven wie der Speckschweiz in Hamme. Der weit überwiegende Teil des Bochumer Wohnungsbestands stammt dagegen aus der Nachkriegszeit und wurde in unterschiedlichem Umfang bereits modernisiert – für diese Gebäude besteht meist Wahlfreiheit zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis.
Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis für Ihr Bochumer Gebäude
Beide Ausweistypen münden in eine Effizienzklasse, unterscheiden sich aber grundlegend in der Berechnungsgrundlage:
Bedarfsausweis (§ 81 GEG)
Der Bedarfsausweis berechnet den theoretischen Energiebedarf aus Bauzustand, Dämmung, Fenstern und Anlagentechnik, unabhängig vom tatsächlichen Heizverhalten. Für die wenigen unsanierten Altbauten etwa in der Speckschweiz ist er ohnehin vorgeschrieben; bei Neubauten auf Flächen wie Ostpark zeigt er zugleich die hohe Effizienzklasse aktueller Bauweise.
Verbrauchsausweis (§ 82 GEG)
Der Verbrauchsausweis wertet die witterungsbereinigten Heizenergieverbrauchsdaten der letzten drei Jahre aus. Er ist meist günstiger in der Erstellung, setzt aber lückenlose Abrechnungsdaten voraus – bei Nachkriegswohnungen mit durchgehender Mietgeschichte in aller Regel kein Problem.
Besonderheit Hochhaustypenbau Hustadt
Die weitgehend einheitliche Bauweise der Hustadt-Hochhäuser erleichtert häufig die Einordnung, weil sich Dämmstandard und Anlagentechnik über viele Wohnungen einer Typenserie ähneln. Wurde in einzelnen Eigentumswohnungen bereits eigenständig modernisiert, etwa durch neue Fenster, weicht die tatsächliche Effizienzklasse dieser Einheit von der Typenserie ab und muss gesondert betrachtet werden.
Welche Unterlagen Ihr Bochumer Energieausweis braucht
Je nach Ausweistyp werden unterschiedliche Angaben benötigt:
- Gebäudedaten für den Bedarfsausweis
Baujahr, Wohnfläche, Angaben zu Fassade, Fenstern, Dach und Kellerdecke sowie zur vorhandenen Heiz- und Warmwassertechnik. Liegen keine belastbaren Bestandsunterlagen vor, wird die Gebäudehülle vor Ort erfasst.
- Verbrauchsdaten für den Verbrauchsausweis
Heizkostenabrechnungen oder Zählerstände der drei zurückliegenden vollen Abrechnungsjahre – längere Leerstandsphasen sollten darin möglichst nicht enthalten sein, da sie das Ergebnis verzerren.
- Bauakte aus dem Bau- und Statikaktenarchiv
Fehlen Baujahr oder Bauteilangaben, führt das Bauordnungsamt die entsprechende Akte zentral im Technischen Rathaus an der Hans-Böckler-Straße. Verlangt werden üblicherweise ein aktueller Eigentumsnachweis und, bei Beauftragung Dritter, eine Vollmacht; der Einsichtstermin wird telefonisch vereinbart.
- Hinweis auf Gestaltungssatzungen bei Siedlungshäusern
Liegt das Gebäude in einer Siedlung mit eigener Gestaltungssatzung, etwa der Dahlhauser Heide, sind mögliche äußere Modernisierungsmaßnahmen wie eine Fassadendämmung vorab mit den dortigen Vorgaben abzugleichen, damit die Modernisierungsempfehlungen im Ausweis umsetzbar bleiben.
Energieausweise in Bochum – Beispiele aus der Praxis
Unsanierte Altbauwohnung in der Speckschweiz
Weniger als fünf Wohneinheiten, Bauantrag deutlich vor 1977, keine grundlegende Modernisierung – hier greift die Bedarfsausweispflicht ohne Wahlmöglichkeit, wie bei den wenigen anderen erhaltenen Vorkriegsgebäuden im Bochumer Stadtgebiet.
Hochhauswohnung in der Hustadt mit durchgehender Mietgeschichte
Lückenlose Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre erlauben hier meist einen Verbrauchsausweis ohne separaten Vor-Ort-Termin – vorausgesetzt, die Wohnung wurde nicht einzeln in einer Weise modernisiert, die sie von der übrigen Typenserie unterscheidet.
Neubauwohnung im Quartier Ostpark auf der Mark-51°7-Fläche
Für einen Neubau ist unabhängig von der Zahl der Wohneinheiten stets ein Bedarfsausweis Pflicht. Aktuelle Dämmstandards und die Vorgaben zu erneuerbaren Energien in der Wärmeerzeugung führen dabei in der Regel zu einer deutlich besseren Effizienzklasse als im umliegenden Bestand.
Siedlungshaus in der Dahlhauser Heide unter Gestaltungssatzung
Bei weniger als fünf Einheiten und frühem Baujahr kann auch hier der Bedarfsausweis zwingend sein. Eine nachträgliche Außendämmung muss zusätzlich mit der seit 1980 geltenden Gestaltungssatzung vereinbar sein, weshalb sich die Modernisierungsempfehlungen häufig auf satzungskonforme Maßnahmen konzentrieren.
So läuft Ihr Energieausweis in Bochum ab
Der fachliche Ablauf ist bundesweit derselbe. In Bochum liegt das Gewicht früh darauf, den Gebäudetyp richtig einzuordnen, weil sich Altbau-Enklave, Nachkriegsbestand und Hustadt-Typenbau energetisch deutlich unterscheiden:
- Gebäudedaten aufnehmen
Baujahr, Wohneinheiten und Gebäudetyp werden erfasst, um zu klären, ob der Bedarfsausweis zwingend ist oder Wahlfreiheit besteht.
- Ausweistyp festlegen
Besteht Wahlfreiheit, entscheidet vor allem die Verfügbarkeit belastbarer Verbrauchsdaten der vergangenen drei Jahre zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis.
- Datengrundlage beschaffen
Für den Bedarfsausweis werden vorhandene Baupläne und Angaben zur Anlagentechnik ausgewertet oder vor Ort erfasst; für den Verbrauchsausweis werden die Abrechnungsdaten zusammengestellt.
- Berechnung und Modernisierungsempfehlungen
Aus den Daten wird die Effizienzklasse ermittelt. Beim Bedarfsausweis werden zusätzlich wirtschaftlich sinnvolle Modernisierungsmaßnahmen benannt (§ 84 GEG) – bei Gebäuden unter Gestaltungssatzung nur solche, die mit den örtlichen Vorgaben vereinbar sind.
- Ausweis übergeben
Sie erhalten den fertigen Ausweis mit allen Pflichtangaben für Immobilienanzeigen nach § 87 GEG – bereit für Exposé, Besichtigung und Vertragsabschluss.
Was den Aufwand eines Energieausweises in Bochum beeinflusst
Wie viel Aufwand ein Energieausweis in Bochum macht, hängt stärker vom konkreten Gebäude als von einer pauschalen Regel ab:
- Bedarfs- oder Verbrauchsausweis
Weil er Gebäudehülle und Anlagentechnik vollständig erfasst, ist der Bedarfsausweis grundsätzlich aufwendiger als der auf vorhandenen Abrechnungsdaten aufbauende Verbrauchsausweis.
- Verfügbarkeit der Datengrundlage
Liegen Baupläne oder lückenlose Verbrauchsdaten vor, verkürzt das den Aufwand erheblich. Fehlen sie, kommen Aktenanfrage beim Bauordnungsamt oder ein Vor-Ort-Termin hinzu.
- Einheitlichkeit innerhalb einer Typenserie
In der Hustadt lässt sich der Erfassungsaufwand oft über mehrere baugleiche Einheiten hinweg verteilen – individuelle Modernisierungen einzelner Wohnungen erhöhen ihn wieder auf Einzelfallniveau.
- Gestaltungssatzungen und Sonderbausubstanz
Bei Gebäuden unter einer örtlichen Gestaltungssatzung wie in der Dahlhauser Heide müssen mögliche Modernisierungsmaßnahmen zusätzlich mit den Satzungsvorgaben abgeglichen werden.
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