Aufmaß & Vermessung in Bochum — Bestandsaufnahme in Siedlungshäusern mit gewachsenen Anbauten

Q: Was kostet ein Aufmaß in Bochum?

Maßgeblich sind Fläche, Raumzahl, die Anzahl der Anbauten und Nebengebäude sowie der Umfang der gewünschten Unterlagen. Eine Etagenwohnung liegt deutlich unter einem Siedlungshaus mit Wirtschaftstrakt und Garage; der Aufwand lässt sich nach einer kurzen Objektbeschreibung online klären.

Q: Wie lange dauert ein Aufmaß in Bochum?

Eine übliche Eigentumswohnung ist meist in weniger als einer Stunde erfasst. Ein Siedlungshaus mit Anbauten, Keller und Spitzboden beansprucht einen halben bis ganzen Tag. Die ausgearbeiteten Unterlagen folgen wenige Tage nach der Aufnahme.

Q: Erfüllt das Aufmaß meine Gebäudeeinmessungspflicht in Nordrhein-Westfalen?

Nein. Die Einmessung in das Liegenschaftskataster ist hoheitlich und darf nur von der Katasterbehörde oder einem Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur ausgeführt werden; dort entsteht auch der amtliche Lageplan zum Bauantrag. Planprofi24 erbringt das Bauaufmaß mit Innenmaßen, Zeichnungen und Flächen – beides ergänzt sich, ersetzt einander aber nicht.

Q: Muss ich meine Garage in Bochum einmessen lassen?

Im Innenbereich sind Garagen bis 30 Quadratmeter Brutto-Grundfläche und 3 Meter mittlerer Wandhöhe von der Einmessungspflicht ausgenommen. Steht die Garage im Außenbereich oder ist sie größer, greift die Pflicht. Verbindlich klärt das die Katasterbehörde – für ein Bauaufmaß spielt die Unterscheidung keine Rolle, dort wird jedes vorhandene Bauteil aufgenommen.

Q: Werden Keller, Spitzboden und Nebengebäude mit aufgemessen?

Ja, sofern sie zugänglich sind. Gerade in Siedlungs- und Nachkriegshäusern liegen dort die Flächen, über die später gestritten wird. Sie werden aufgenommen und im Ergebnis getrennt ausgewiesen – auch dann, wenn sie als Zubehörräume nicht in die Wohnfläche eingehen.

Q: Sind die Unterlagen für Bank und Gutachter verwendbar?

Banken und Sachverständige erwarten eine Aufstellung, die das zugrunde gelegte Regelwerk benennt, jeden Raum mit Maß und Faktor ausweist und zu einer nachvollziehbaren Summe führt, dazu bemaßte Grundrisse. Genau so sind die Unterlagen aufgebaut, auf Wunsch mit Architektenstempel. Einen amtlich definierten Begriff der Banktauglichkeit gibt es allerdings nicht.

Ein Bochumer Siedlungshaus hat in hundert Jahren mehr Umbauten erlebt, als seine Bauakte hergibt. Der Stall wurde Abstellraum, der Abstellraum Werkstatt, die Waschküche irgendwann Gästezimmer; das Dach wurde ausgebaut, ein Carport angesetzt, eine Trennwand versetzt. Weil die Gestaltungssatzung in der Dahlhauser Heide seit 1980 sichtbare Veränderungen begrenzt, fanden viele dieser Eingriffe im Inneren statt – dort, wo kein Luftbild und kein Katasterauszug sie zeigt. Dasselbe gilt für den Einfamilienhausbestand der Nachkriegsjahrzehnte und für die Bestandsgebäude rund um die Konversionsfläche Mark 51°7 im Stadtteil Laer. Ein Bauaufmaß nimmt deshalb auf, was heute vorhanden ist, und übersetzt es in bemaßte Grundrisse, Schnitte, Ansichten und eine belegte Flächenberechnung.

Aufmaß und Vermessung in Bochum kurz und kompakt

Zwei verschiedene Aufgaben: Das Bauaufmaß erfasst Innenmaße, Raumaufteilung und Flächen. Die Einmessung eines Gebäudes in das Liegenschaftskataster ist hoheitlich und bleibt der Katasterbehörde und den Öffentlich bestellten Vermessungsingenieuren vorbehalten.
Der amtliche Nachweis endet an der Außenwand: ALKIS führt Gebäudeumriss, Nutzung und Hausnummer – Raumaufteilung, Innenmaße und Wohnfläche stehen dort nirgends.
Nordrhein-Westfalen kennt eine gesetzliche Gebäudeeinmessungspflicht, nimmt kleine Garagen im Innenbereich aber davon aus. Ausgerechnet für diese Nebengebäude existiert dann oft kein maßhaltiger Nachweis.
Ergebnis sind Unterlagen statt bloßer Messwerte: bemaßte Grundrisse aller Geschosse einschließlich Anbauten, Schnitte, Ansichten sowie die Flächenberechnung nach Wohnflächenverordnung oder DIN 277.
Planprofi24 nimmt Ihr Bochumer Objekt vor Ort messtechnisch auf und leitet daraus Zeichnungen und Flächen ab – vom Hauptbaukörper bis zum letzten Schuppenanbau, deutschlandweit online beauftragbar.

Wann ein Aufmaß in Bochum erforderlich wird

Ein Bauaufmaß schreibt niemand vor; es gibt keine Vorschrift, die dazu verpflichtet. Gebraucht wird es dort, wo Maße oder Flächen nachgewiesen werden müssen und die vorhandenen Unterlagen das nicht hergeben. In Bochum sind das vor allem diese Anlässe:

Anbauten, Ausbauten und Nebengebäude sind vorhanden, für die es nie eine Zeichnung gab oder deren Zeichnung längst überholt ist.
Ein Umbau, ein Bauantrag oder eine Nutzungsänderung steht an und braucht einen maßhaltigen Ausgangszustand, auf den die Planung aufsetzen kann.
Bank oder Gutachter verlangen eine Fläche mit offengelegtem Rechenweg; ohne aufgenommene Maße fehlt dafür die Datengrundlage.
Das Grundstück liegt in einem Bereich mit Gestaltungssatzung, in dem der dokumentierte Bestand der Bezugspunkt für jede spätere Veränderung ist.
Die im Miet- oder Kaufvertrag genannte Fläche wird bestritten – unterschreitet die tatsächliche Wohnfläche die vereinbarte um mehr als zehn Prozent, ist das nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ein Mangel.

Gebäudeeinmessungspflicht in Nordrhein-Westfalen – und wo sie endet

Nordrhein-Westfalen zählt zu den Ländern mit einer echten Einmessungspflicht: Wird ein Gebäude errichtet oder sein Grundriss verändert, haben Eigentümer und Erbbauberechtigte die Einmessung auf eigene Kosten zu veranlassen, § 16 Abs. 2 VermKatG NRW. Ausführen darf sie die Katasterbehörde oder ein Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur; beide Wege stehen gleichrangig offen. Interessant für Bochumer Grundstücke ist die Kehrseite dieser Pflicht, nämlich ihre Ausnahmen. Nicht erfasst werden Garagen bis 30 Quadratmeter Brutto-Grundfläche und 3 Meter mittlerer Wandhöhe, solange sie im Innenbereich stehen – im Außenbereich nach § 35 BauGB gilt die Ausnahme nicht. Ebenfalls draußen bleiben Bauwerke unter 10 Quadratmetern Grundfläche und solche von untergeordneter Bedeutung für das Kataster. Genau das trifft die Garagen, Geräteräume und Schuppen, die in den Siedlungen und im Nachkriegsbestand nachträglich dazukamen: Für sie gibt es weder eine Katastereintragung noch verlässlich eine Bauzeichnung. Und selbst dort, wo eingemessen wurde, hilft das für Innenmaße nicht weiter – der Katasternachweis beschreibt den Umriss, nicht den Grundriss. Diese hoheitliche Aufgabe erbringt Planprofi24 nicht; das Bauaufmaß beantwortet eine andere Frage.

Die Aufmaßverfahren im Detail

Welches Verfahren am Objekt sinnvoll ist, hängt weniger am Budget als an der Geometrie des Gebäudes und daran, wofür die Unterlagen später gebraucht werden:

Handaufmaß mit Laserdistanzmessgerät

Der Regelweg in Wohnräumen. Marktübliche Geräte nennen eine Messgenauigkeit von etwa ± 1,5 Millimetern, die im Raummaß bis rund fünf Meter belastbar ist; bei längeren Strecken wächst der mögliche Fehler mit der Distanz. Häufigere Fehlerquelle ist ohnehin das Abschreiben – eine direkte Übertragung in die Aufmaß-App umgeht sie.

Verknüpfung von Haupthaus, Anbau und Nebengebäude

Sobald Wohnteil, Wirtschaftstrakt und ein freistehender Schuppen in einer Zeichnung zusammenkommen, reicht raumweises Messen nicht mehr. Kontrollmaße über die Außenkanten halten die Bauteile zueinander in Lage, sodass Geschosse und Anbauten wirklich übereinanderliegen.

3D-Laserscanning mit Punktwolke

Für verzogene, schiefwinklige oder stark verschachtelte Substanz. Übliche Scanner erreichen Punktgenauigkeiten im Millimeterbereich, etwa 1,9 Millimeter auf zehn Meter. Die Projektgenauigkeit entsteht aber erst aus Standpunktwahl, Zielmarken und sauberer Registrierung der Einzelscans.

Wahl der Genauigkeitsstufe

In der Bauaufnahme werden vier Stufen unterschieden. Ein schematisches Aufmaß im Maßstab 1:100 genügt zur Vorabstimmung, ein verformungsgerechtes im Maßstab 1:50 bildet Schiefwinkligkeiten zeichnerisch ab, und erst die Detailstufe ab 1:25 arbeitet im Bereich von rund zwei Zentimetern. Die Stufe wird vorher festgelegt, nicht nachträglich behauptet.

Diese Unterlagen entstehen aus dem Aufmaß

Das Messen selbst ist nur der erste Teil. Verwertbar wird ein Aufmaß durch das, was daraus abgeleitet und dokumentiert wird:

Bemaßte Grundrisse aller Geschosse
Vom Keller bis unters Dach, mit durchgehenden Maßketten statt bloßer Maßstabsangabe. Angebaute Wirtschaftsteile, Garagen und freistehende Nebengebäude werden in derselben Zeichnung geführt, damit ihre Lage zum Haupthaus stimmt.
Schnitte und Ansichten
Sie zeigen, was ein Grundriss nicht darstellen kann: Geschosshöhen, Niveausprünge zwischen Wohn- und Wirtschaftsteil, den Verlauf der Dachschräge und die Höhe des Kniestocks.
Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung
Aus den Maßen wird die Fläche abgeleitet – das ist der Unterschied zwischen Erhebung und Auswertung. Gemessen wird im lichten Maß ab Vorderkante der Bekleidung, ausgewiesen wird jeder Raum einzeln mit seinem Anrechnungsfaktor, Zubehörräume getrennt davon.
Flächen und Kubatur nach DIN 277
Für Bauvorlagen, Kalkulation und Bewertung. Die Norm beschreibt das Bauwerk statt der Wohnung; beide Angaben können nebeneinander gebraucht werden, ohne sich zu widersprechen.
Abgleich mit dem vorhandenen Planbestand
Wo eine alte Zeichnung existiert, wird sie dem aufgenommenen Zustand gegenübergestellt. Die Liste der Unterschiede zeigt, welche Wände, Öffnungen und Ebenen nach der Genehmigung hinzugekommen sind – eine Frage, die bei jedem späteren Antrag gestellt wird.

Aufmaße in Bochum – Beispiele aus der Praxis

Siedlungshaus in der Dahlhauser Heide ohne Plan für den Anbau

Der Wohnteil steht in der Akte, der angebaute Stall- und Waschküchentrakt nicht. Aufgenommen werden beide Bauteile mit gemeinsamem Maßbezug, dazu Wandstärken und Öffnungen. Erst danach lässt sich trennen, was Wohnfläche ist und was als Zubehörraum außer Ansatz bleibt.

Einfamilienhaus der Nachkriegszeit vor dem Verkauf

Vier Jahrzehnte Eigenleistung haben Trennwände versetzt, das Dach ausgebaut und den Keller zur Werkstatt gemacht. Das Aufmaß hält den heutigen Zustand fest und liefert die Zahlen, die in Inserat, Kaufvertrag und Beleihungsunterlage identisch sein sollten.

Bestandsgebäude im Umfeld von Mark 51°7 in Laer

Auf dem früheren Opel-Areal und in seiner Nachbarschaft werden Gebäude neu belegt. Für Umnutzung und Vermietung zählen hier Brutto-Grundfläche und Kubatur nach DIN 277 ebenso wie ein maßhaltiger Grundriss, weil Zuschnitt und Erschließung über die Verwendbarkeit entscheiden.

Mehrfamilienhaus im Universitätsumfeld vor der Aufteilung

Soll Wohnungseigentum begründet werden, müssen alle Einheiten zeichnerisch eindeutig abgegrenzt sein, einschließlich Keller, Bodenkammer und Stellplatz. Der Aufteilungsplan nach § 7 Abs. 4 WEG wird von der Baubehörde gesiegelt, aber vom Antragsteller beigebracht.

So läuft Ihr Aufmaß in Bochum ab

Der Ablauf ist überall gleich aufgebaut. Was ihn im Bochumer Bestand verlängert, sind fast immer die Nebengebäude: Sie stehen in keiner Akte, sind selten offen und werden bei der Terminplanung gern übersehen.

Zweck und Erfassungstiefe festlegen
Ein Nachweis für die Bank, eine Bauvorlage und ein Aufteilungsplan stellen unterschiedliche Ansprüche an Detailtiefe und Darstellung. Daraus ergibt sich, welches Messverfahren gewählt wird und welche Bauteile hineingehören.
Bestandsunterlagen sichten
Vorhandene Zeichnungen, Genehmigungen und ältere Flächenberechnungen werden zusammengetragen. Fehlt alles, wird die Bauakte bei der unteren Bauaufsichtsbehörde angefragt; die Angabe von Gemarkung, Flur und Flurstück beschleunigt die Suche, weil viele Archive danach ordnen.
Termin abstimmen und Zugang klären
Entscheidend für die Termindauer ist, was aufgeschlossen ist: Keller, Spitzboden, Stalltrakt, Garage und Geräteraum gehören dazu. Bei vermieteten Einheiten und Häusern in Verwalterbetreuung braucht diese Abstimmung Vorlauf.
Erfassung vor Ort
Gemessen wird raumweise, mit Diagonalen zur Prüfung der Rechtwinkligkeit, dazu Höhen, Nischen, Vormauerungen und Öffnungen. Parallel entstehen Skizze und Fotos, damit jede Zahl einer Stelle im Gebäude zuzuordnen ist.
Auswertung und Übergabe
Aus den Messdaten entstehen Zeichnungen und Flächenberechnung mit offengelegtem Rechenweg. Liegt das Objekt in einem Bereich mit Gestaltungssatzung, ist der dokumentierte Bestand zugleich der Maßstab für jede spätere Veränderung.

Was den Preis für ein Aufmaß in Bochum beeinflusst

Ein Pauschalpreis wäre im Bochumer Bestand eine Fiktion: Zwei gleich große Häuser können sich im Messaufwand um ein Vielfaches unterscheiden. Diese Punkte bestimmen den Umfang:

Zahl der Räume und Ebenen
Jeder weitere Raum bringt Maße, Höhen und Öffnungen mit sich. Kleinteilige Grundrisse mit Kammern, Fluren und Zwischenpodesten kosten mehr Messzeit als wenige klar geschnittene Zimmer gleicher Gesamtfläche.
Anbauten und freistehende Nebengebäude
Wirtschaftstrakt, Garage, Schuppen und Geräteraum werden einzeln aufgenommen und zusätzlich in einen gemeinsamen Bezug zum Haupthaus gebracht. Genau diese Bauteile fehlen im vorhandenen Planmaterial am häufigsten.
Gewähltes Erfassungsverfahren
Handaufmaß und Laserscanning unterscheiden sich in Geräteeinsatz, Zeitbedarf und Auswertung. Ein Scan lohnt dort, wo Verformung belegt werden soll.
Zugänglichkeit am Termin
Verstellte Kellerräume, ein verschlossener Stalltrakt oder eine nur teilweise begehbare Einheit erzwingen Nacharbeit. Was am Termin offen ist, wird in einem Durchgang erledigt.
Umfang der abgeleiteten Unterlagen
Nur bemaßte Grundrisse oder zusätzlich Schnitte, Ansichten, Kubatur und Flächenberechnung: Der Auswertungsteil wächst mit dem späteren Verwendungszweck.