Teilungserklärung in Bielefeld — vom Gründerzeitblock im Westen bis zur Hofstelle in Kirchdornberg
Nordrhein-Westfalen hat von der Möglichkeit, die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen per Landesverordnung nach § 250 BauGB genehmigungspflichtig zu machen, bislang keinen Gebrauch gemacht – auch für Bielefeld braucht eine Teilungserklärung deshalb keine zusätzliche Umwandlungsgenehmigung. Wer dabei automatisch an die Erhaltungssatzung für den Ortskern Kirchdornberg denkt, liegt trotzdem falsch: Sie schützt nach den vorliegenden Angaben die dörflich geprägte städtebauliche Gestalt des Ortsbilds, nicht die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung – nur Letzteres könnte über § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB überhaupt einen eigenen Genehmigungsvorbehalt für die WEG-Begründung auslösen, wie ihn Köln für das Severinsviertel kennt. Für Bielefeld bleibt es damit beim bundesweiten WEG-Grundmuster aus Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung – nur dass sich dieses Grundmuster über ein ungewöhnlich großes, rund 259 Quadratkilometer umfassendes Stadtgebiet erstreckt: vom dichten Gründerzeitblock im Bielefelder Westen über den einst geschlossen von einer Genossenschaft gehaltenen Geschosswohnungsbau in Sennestadt bis zur einzelnen Hofstelle in einem der ländlich geprägten Ortsteile.
Brauchen Sie in Bielefeld eine Umwandlungsgenehmigung?
In mehreren deutschen Großstädten ist die Teilungserklärung inzwischen an eine zweite, eigenständige Genehmigung gekoppelt. Für Bielefeld lässt sich diese Frage auf zwei Ebenen beantworten:
- Nordrhein-Westfalen hat keine Rechtsverordnung nach § 250 BauGB erlassen, mit der einzelne Gemeinden eine Genehmigungspflicht für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen erhalten könnten – das gilt landesweit und damit auch für Bielefeld.
- Eine eigene, Bielefeld-spezifische Satzung mit vergleichbarer Wirkung ist ebenfalls nicht ersichtlich: Die Erhaltungssatzung Kirchdornberg richtet sich nach den vorliegenden Angaben auf die städtebauliche Gestalt des Ortsbilds (§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB), nicht auf den Schutz der Wohnbevölkerung (Nr. 2) – nur der zweite Satzungstyp könnte über § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB einen Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung selbst mit sich bringen.
- Unberührt davon bleibt: Bauliche Eingriffe in die äußere Erscheinung eines Gebäudes im Satzungsgebiet Kirchdornberg – etwa ein zusätzlicher Hauseingang für eine neue Einheit – bleiben nach der Erhaltungssatzung genehmigungspflichtig. Das betrifft aber die bauliche Maßnahme, nicht die Teilungserklärung als solche.
§ 172 BauGB kennt zwei unterschiedliche Erhaltungssatzungen, die leicht verwechselt werden. Eine Satzung zur Erhaltung der städtebaulichen Gestalt (Abs. 1 Satz 1 Nr. 1) schützt das Ortsbild als solches – historische Fassaden, Dachformen, die dörfliche Struktur eines Ortskerns wie Kirchdornberg. Eine soziale Erhaltungssatzung (Nr. 2) schützt dagegen die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung vor Verdrängung, etwa in Vierteln mit hohem Umwandlungsdruck – Kölns Severinsviertel und Düsseldorfs Bilk-Mitte sind Beispiele für diesen zweiten Typ. Nur bei einer sozialen Erhaltungssatzung eröffnet § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB überhaupt die Möglichkeit, die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen zusätzlich genehmigungspflichtig zu machen – und selbst dann nur, wenn das Land diese Möglichkeit per eigener Rechtsverordnung für das konkrete Gebiet freischaltet. Die Kirchdornberg-Satzung ist nach der vorliegenden Beschreibung eindeutig dem ersten Typ zuzuordnen: Sie bewahrt das dörfliche Ortsbild, nicht die soziale Zusammensetzung der Bewohnerschaft. Für eine Teilungserklärung in Kirchdornberg bedeutet das: keine zusätzliche Umwandlungshürde – wohl aber weiterhin die reguläre Prüfung, sobald eine bauliche Veränderung die äußere Erscheinung betrifft.
Zwei sehr unterschiedliche Ausgangslagen
Bielefelds ungewöhnlich großes und baulich heterogenes Stadtgebiet sorgt dafür, dass eine Teilungserklärung hier auf ganz unterschiedliche Gebäudetypen trifft:
Dichter Gründerzeitbestand im Bielefelder Westen
Mehrfamilienhäuser mit vier, sechs oder mehr Wohnungen sollen wohnungsweise verkauft oder unter einer Erbengemeinschaft aufgeteilt werden. Der Aufteilungsplan muss hier die oft unregelmäßig geschnittenen Altbaugrundrisse einschließlich Keller- und Dachgeschossräumen sauber abgrenzen.
Postwar-Geschosswohnungsbau in Sennestadt oder Stieghorst
Viele Wohnblöcke dieser ab den 1950er-Jahren errichteten Stadtbezirke entstanden ursprünglich als geschlossener Bestand einer einzelnen Wohnungsbaugesellschaft oder -genossenschaft. Wird ein solcher Block heute Wohnung für Wohnung verkauft, braucht das dieselbe Teilungserklärung wie ein Gründerzeithaus – trotz eines völlig anderen baulichen Ursprungs.
Welche Unterlagen Ihre Teilungserklärung in Bielefeld braucht
Unabhängig vom Baualter bildet derselbe Kern die Grundlage jeder Bielefelder Teilungserklärung:
- Aufteilungsplan mit Abgeschlossenheitsbescheinigung
Der nach § 7 WEG bemaßte, durchgehend nummerierte Plan, bestätigt durch die Abgeschlossenheitsbescheinigung der Abteilung Bauaufsicht – ohne ihn nimmt das Amtsgericht Bielefeld die Teilungserklärung nicht zur Eintragung an.
- Aktueller Grundbuchauszug
Zeigt die bestehenden Eigentumsverhältnisse; bei ehemaligem Genossenschaftsbestand in Sennestadt oder Stieghorst zugleich der Beleg, dass das Gebäude bislang tatsächlich einem einzigen Eigentümer gehört.
- Bestandspläne oder Aufmaß
Liegt bereits ein bemaßter Plan aus der Bauberatung der Abteilung Bauaufsicht vor, dient er als Grundlage; fehlt er oder passt er nicht mehr zum heutigen Zuschnitt, wird vor Ort vermessen.
Teilungserklärungen in Bielefeld – Beispiele aus der Praxis
Gründerzeit-Mehrfamilienhaus im Bielefelder Westen
Eine Erbengemeinschaft erbt ein Haus mit sechs Wohnungen in einem der gut erhaltenen Gründerzeitquartiere und will es unter sich in Wohnungseigentum aufteilen, statt es gemeinsam zu verwalten. Der bemaßte Aufteilungsplan mit anschließender notarieller Beurkundung genügt, eine zusätzliche Genehmigung fällt in Bielefeld nicht an.
Ehemaliges Genossenschaftshaus in Sennestadt wird einzeln verkauft
Ein Zeilenbau aus der Aufbauzeit der Planstadt gehörte ursprünglich einer einzigen Wohnungsbaugenossenschaft. Sollen die Wohnungen heute Stück für Stück an unterschiedliche Käufer gehen, braucht es zunächst eine Teilungserklärung mit vollständig nummeriertem Aufteilungsplan – unabhängig davon, dass der Bau selbst nie unter Wohnungseigentum stand.
Hofstelle im Ortskern Kirchdornberg wird geteilt
Ein ehemaliges landwirtschaftliches Anwesen im Satzungsgebiet Kirchdornberg soll in eine Wohnung im Wirtschaftsgebäude und eine im Wohnhaus aufgeteilt werden. Die Teilungserklärung selbst braucht keine Genehmigung nach der Erhaltungssatzung – ein zusätzlicher, die äußere Erscheinung verändernder Zugang zur zweiten Einheit dagegen schon.
Neubau-Eigentumswohnungen in einem Bielefelder Neubaugebiet
Ein Bauträger errichtet ein Mehrfamilienhaus und will die Wohnungen von Beginn an einzeln vermarkten. Der Aufteilungsplan lässt sich hier unmittelbar aus der bei der Abteilung Bauaufsicht eingereichten Genehmigungsplanung ableiten, ohne Archivrecherche.
So läuft Ihre Teilungserklärung in Bielefeld ab
Der rechtliche Rahmen folgt bundesweit demselben WEG-Verfahren. In Bielefeld kommt es vor allem darauf an, frühzeitig zu klären, welchem der sehr unterschiedlichen Baubestände Ihr Gebäude zuzurechnen ist:
- Ausgangslage und Baubestand klären
Wir prüfen, ob bereits verwertbare Bestandspläne aus der Bauberatung vorliegen oder ob es sich um einen Siedlungsbau ohne aktuelle Zeichnung handelt.
- Aufteilungsplan erstellen
Aus vorhandenen Unterlagen oder per Vor-Ort-Vermessung entsteht der bemaßte, durchgehend nummerierte Aufteilungsplan für alle Einheiten.
- Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen
Der Aufteilungsplan geht an die Abteilung Bauaufsicht, die die bauliche Abgeschlossenheit jeder Einheit bestätigt.
- Lage im Satzungsgebiet Kirchdornberg prüfen, falls einschlägig
Nur wenn eine bauliche Veränderung die äußere Erscheinung des Gebäudes betrifft, kommt die gesonderte Prüfung nach der Erhaltungssatzung hinzu – die Teilungserklärung selbst bleibt davon unberührt.
- Notarielle Beurkundung und Eintragung
Mit Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung beurkundet der Notar die Teilungserklärung; die Eintragung erfolgt zentral beim Amtsgericht Bielefeld.
Was den Aufwand einer Teilungserklärung in Bielefeld beeinflusst
Weil in Bielefeld keine Umwandlungsgenehmigung hinzukommt, bestimmen vor allem diese Faktoren den Aufwand:
- Baujahr und Aktenlage
Für einen Neubau lässt sich der Aufteilungsplan meist direkt aus der Genehmigungsplanung ableiten. Ein Siedlungshaus in Sennestadt oder Stieghorst ohne aktuelle Zeichnung braucht dagegen zusätzlich eine Vor-Ort-Vermessung.
- Anzahl der aufzuteilenden Einheiten
Mehr Einheiten bedeuten mehr Nummerierungs- und Abgrenzungsaufwand im Aufteilungsplan, unabhängig von Baujahr oder Lage des Gebäudes.
- Zustand vorhandener Bestandspläne
Ein aktueller, bemaßter Plan aus der Bauberatung verkürzt die Erstellung spürbar gegenüber einer vollständigen Neuvermessung.
- Lage im Satzungsgebiet Kirchdornberg
Nur wenn die Aufteilung eine bauliche Veränderung der äußeren Erscheinung nach sich zieht, kommt die zusätzliche Abstimmung mit der Erhaltungssatzung hinzu.
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