Teilungserklärung in Berlin — Aufteilungsplan und Umwandlungsgenehmigung aus einer Hand
Eine Teilungserklärung ist in Berlin selten nur eine technische Formalie. Wer ein bestehendes Mietshaus in Eigentumswohnungen aufteilen will, braucht neben dem Aufteilungsplan seit dem 1. Januar 2026 in weiten Teilen der Stadt zusätzlich eine eigene behördliche Genehmigung – unabhängig von Milieuschutz oder Denkmalschutz. Wer diese zweite Hürde erst entdeckt, wenn der Notartermin schon steht, verliert Zeit, die sich vermeiden lässt.
Wann Sie in Berlin eine Umwandlungsgenehmigung brauchen
Der Aufteilungsplan allein reicht in Berlin für viele Bestandsgebäude nicht mehr. Seit 2026 kommt eine zweite, eigenständige Prüfung hinzu, die mit der baulichen Abgeschlossenheit nichts zu tun hat, sondern mit dem Schutz von Mieterinnen und Mietern vor Verdrängung.
- Betroffen sind bestehende Wohngebäude mit mehr als fünf Wohnungen – die Aufteilung in Wohnungseigentum ist dort ohne Genehmigung grundsätzlich untersagt.
- Die Genehmigung ist an enge Ausnahmetatbestände geknüpft, etwa die Zuwendung an Angehörige aus einem Nachlass; außerhalb dieser Tatbestände entscheidet das Bezirksamt im Einzelfall.
- Neu errichtete Gebäude fallen nicht unter die Verordnung – die Genehmigungspflicht betrifft ausschließlich die Umwandlung von bereits bestehendem Mietwohnraum.
- Die Regelung ist befristet und wird regelmäßig neu erlassen, nicht dauerhaft festgeschrieben.
Berlin hatte bereits ab Oktober 2021 eine erste Umwandlungsverordnung erlassen; sie lief Ende 2025 aus. Der Senat hat im November 2025 eine neue Verordnung beschlossen, die seit dem 1. Januar 2026 gilt und bis Ende 2030 befristet ist – möglich wurde das, weil der Bundesgesetzgeber die Ermächtigungsgrundlage in § 250 BauGB um fünf Jahre verlängert hat. Der Antrag auf Genehmigung ist formlos beim Stadtentwicklungsamt des zuständigen Bezirksamts zu stellen und muss angeben, auf welchen Ausnahmetatbestand er sich stützt. Diese Prüfung läuft unabhängig von einer möglichen sozialen Erhaltungssatzung (Milieuschutz) für dasselbe Gebiet – beide Verfahren können parallel greifen.
Die zwei Genehmigungswege im Detail
Für die Umwandlungsgenehmigung selbst kommen in der Praxis zwei unterschiedliche Wege infrage – abhängig davon, ob der Fall bereits im Gesetz vorgesehen ist oder erst im Einzelfall geprüft werden muss:
Gebundene Genehmigung nach § 250 Abs. 3 BauGB
Für bestimmte, im Gesetz benannte Konstellationen besteht ein Anspruch auf Genehmigung – etwa wenn Wohnungseigentum zugunsten von Angehörigen aus einer Erbengemeinschaft begründet werden soll. Liegt ein solcher Tatbestand vor, prüft das Bezirksamt nur noch, ob die Voraussetzungen tatsächlich erfüllt sind.
Einzelfallgenehmigung nach § 250 Abs. 4 BauGB
Außerhalb der gesetzlich benannten Fälle kann das Bezirksamt eine Genehmigung im Ermessensweg erteilen. Dafür sind die konkreten Umstände des Vorhabens darzulegen; ein Anspruch besteht hier nicht, die Entscheidung liegt bei der zuständigen Stelle.
Welche Unterlagen für Ihre Teilungserklärung in Berlin nötig sind
Zwei Verfahren, zwei Unterlagensätze – der Aufteilungsplan für das Grundbuchamt, der Genehmigungsantrag für das Bezirksamt:
- Aufteilungsplan mit Abgeschlossenheitsbescheinigung
Der nach § 7 WEG bemaßte Aufteilungsplan mit durchgehender Nummerierung der Einheiten, bestätigt durch die Abgeschlossenheitsbescheinigung der zuständigen Bauaufsichtsbehörde.
- Nachweis zur Wohnungsanzahl
Für die Umwandlungsgenehmigung muss belegt werden, wie viele Wohnungen das Gebäude tatsächlich umfasst – maßgeblich dafür, ob die Genehmigungspflicht überhaupt greift.
- Begründung des Ausnahmetatbestands
Wird die Genehmigung über § 250 Abs. 3 BauGB beantragt, sind die Umstände zu belegen, auf die sich der Antrag stützt – etwa der Nachlassbezug bei einer Erbengemeinschaft.
Teilungserklärungen in Berlin – Beispiele aus der Praxis
Gründerzeit-Mehrfamilienhaus in Prenzlauer Berg
Ein Altbau mit acht Wohnungen soll wohnungsweise verkauft werden. Weil mehr als fünf Einheiten betroffen sind, ist neben dem Aufteilungsplan zusätzlich die Umwandlungsgenehmigung des Bezirksamts erforderlich – ein Schritt, der bei einem kleineren Zweifamilienhaus entfallen wäre.
Nachlassauseinandersetzung einer Erbengemeinschaft
Drei Geschwister erben ein Mietshaus und wollen es unter sich in Wohnungseigentum aufteilen, statt es zu verkaufen. Weil hier der Ausnahmetatbestand für Zuwendungen an Angehörige aus einem Nachlass greift, besteht ein Anspruch auf die Genehmigung.
Neubauprojekt eines Bauträgers in Berlin-Mitte
Ein neu errichtetes Gebäude mit zwölf Einheiten soll direkt an unterschiedliche Käufer vermarktet werden. Die Umwandlungsverordnung greift hier nicht, weil sie ausschließlich bestehenden Wohnraum betrifft – benötigt wird ausschließlich der Aufteilungsplan.
So läuft Ihre Teilungserklärung in Berlin ab
Der grundsätzliche Ablauf folgt bundesweit demselben rechtlichen Rahmen. In Berlin kommt bei Bestandsgebäuden mit mehr als fünf Wohnungen ein zusätzlicher Genehmigungsschritt hinzu, der frühzeitig eingeplant werden sollte:
- Wohnungsanzahl und Genehmigungspflicht klären
Zuerst wird geprüft, ob das Gebäude unter die Umwandlungsverordnung fällt – entscheidend ist allein die Anzahl der bestehenden Wohnungen.
- Aufteilungsplan erstellen
Wir erfassen die Einheiten und erstellen den bemaßten, durchgehend nummerierten Aufteilungsplan als Grundlage für Abgeschlossenheitsbescheinigung und Grundbucheintragung.
- Umwandlungsgenehmigung beantragen, falls nötig
Bei mehr als fünf Wohnungen wird parallel der formlose Antrag beim Stadtentwicklungsamt des zuständigen Bezirksamts gestellt und der einschlägige Ausnahmetatbestand benannt.
- Notarielle Beurkundung
Mit Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung und – wo erforderlich – erteilter Umwandlungsgenehmigung beurkundet der Notar die Teilungserklärung.
- Eintragung beim zuständigen Grundbuchamt
Berlins Grundbuchämter sind auf mehrere Amtsgerichte verteilt; welches zuständig ist, richtet sich nach der Lage des Grundstücks, nicht nach einer zentralen Berliner Stelle.
Was den Aufwand einer Teilungserklärung in Berlin beeinflusst
Zum ohnehin variablen Aufwand für Aufteilungsplan und notarielle Beurkundung kommt in Berlin ein weiterer Faktor hinzu, der in den meisten anderen Städten keine Rolle spielt:
- Ob die Umwandlungsgenehmigung überhaupt nötig ist
Bei mehr als fünf Bestandswohnungen kommt ein zusätzliches, formloses Verwaltungsverfahren beim Bezirksamt hinzu – bei Neubauten oder kleineren Gebäuden entfällt dieser Schritt vollständig.
- Wie eindeutig der Ausnahmetatbestand belegt ist
Ein klar dokumentierter Nachlassbezug beschleunigt die gebundene Genehmigung nach § 250 Abs. 3 BauGB; eine Einzelfallprüfung nach Abs. 4 braucht in der Regel mehr Vorlauf.
- Zustand vorhandener Bestandspläne
Liegt bereits ein aktueller, bemaßter Plan vor, verkürzt das die Erstellung des Aufteilungsplans spürbar gegenüber einer vollständigen Neuvermessung.
- Anzahl der aufzuteilenden Einheiten
Mehr Einheiten bedeuten mehr Nummerierungs- und Abgrenzungsaufwand im Aufteilungsplan, unabhängig davon, ob eine Umwandlungsgenehmigung erforderlich ist.
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