Kubaturberechnung in Berlin — Bruttorauminhalt und Bruttogrundfläche nach DIN 277

Q: Was ist der Unterschied zwischen BRI und Wohnfläche?

Das BRI erfasst das gesamte umbaute Volumen bis zur äußeren Dachhaut. Die Wohnfläche nach WoFlV rechnet dagegen Räume unter Dachschrägen abhängig von der Raumhöhe nur teilweise oder gar nicht an – beide Werte für dasselbe Gebäude weichen entsprechend voneinander ab.

Q: Was ist der Unterschied zwischen BRI und BGF?

Das BRI beschreibt das umbaute Volumen, die BGF die Summe der Grundflächen aller Geschosse – beide werden nach DIN 277 ermittelt, beantworten aber unterschiedliche Fragen.

Q: Warum ergeben Berliner Altbauten oft ein höheres BRI je Quadratmeter Wohnfläche?

Gründerzeitbauten haben deutlich höhere Geschosse als moderne Neubauten – das größere Volumen pro Etage schlägt sich direkt im BRI nieder, ohne dass sich die Wohnfläche im gleichen Maß erhöht.

Q: Reicht eine vorhandene Bauakte für die Kubaturberechnung aus?

Nur, wenn sie belastbare Maße aller Geschosse einschließlich Dachraum enthält. Fehlen diese oder weicht der Bestand ab, ist ein aktuelles Aufmaß nötig.

Q: Spielt die Kubatur auch bei energetischen Nachweisen eine Rolle?

Ja – energetische Berechnungen nehmen auf das umbaute beziehungsweise beheizte Volumen Bezug. Eine sauber ermittelte Kubatur ist entsprechend über die reine Bauantragsbearbeitung hinaus von Nutzen.

Q: Lässt sich die Kubaturberechnung für mehrere Gebäude gemeinsam beauftragen?

Ja – bei einem Portfolio mehrerer Objekte lässt sich die Berechnung meist effizienter bündeln, insbesondere wenn Vergleichbarkeit zwischen den Gebäuden gewünscht ist.

Q: Wird bei der Kubaturberechnung auch der Keller berücksichtigt?

Ja – das BRI umfasst das gesamte umbaute Volumen einschließlich Keller-, Dach- und Nebenräumen, sofern diese Teil des umbauten Baukörpers sind.

Die Kubaturberechnung ermittelt Bruttorauminhalt (BRI) und Bruttogrundfläche (BGF) einer Immobilie nach DIN 277 – zwei Kennzahlen, die in Berlin über die reine Bewertung hinaus eine konkrete verwaltungstechnische Rolle spielen: Die Berliner Baugebührenordnung (BauGebO) legt Baugenehmigungsgebühren für verfahrenspflichtige Vorhaben unter anderem auf Basis des umbauten Raums und der nach DIN 276 ermittelten Herstellungskosten fest. Wer die Kubatur seines Vorhabens kennt, kennt damit auch eine der Bemessungsgrundlagen, die die Bauaufsicht heranzieht. Auch außerhalb der Bauantragsbearbeitung ist die Kennzahl gefragt – etwa bei Gutachten, Finanzierungsanfragen oder dem Vergleich unterschiedlicher Gebäude eines Portfolios.

Kubaturberechnung in Berlin kurz und kompakt

BRI (Bruttorauminhalt) erfasst das gesamte umbaute Volumen eines Gebäudes, BGF (Bruttogrundfläche) die Summe aller Grundflächen – beide nach DIN 277 ermittelt und in unterschiedlichen Zusammenhängen gefragt.
Die Berliner Baugebührenordnung zieht den umbauten Raum neben den nach DIN 276 ermittelten Herstellungskosten (Kostengruppen 300, 400, 500 und 730) als Bemessungsgrundlage für Baugenehmigungsgebühren verfahrenspflichtiger Vorhaben heran.
Dachschrägen und niedrige Räume werden im BRI anders erfasst als in der Wohnflächenberechnung nach WoFlV: Das Volumen bis zur Dachhaut zählt vollständig mit, unabhängig von der auf die Wohnfläche angerechneten Höhe.
Gründerzeit-Altbauten mit hohen Geschossen und ausgebauten Dachräumen ergeben dadurch ein spürbar anderes Verhältnis von BRI zu Wohnfläche als ein moderner Neubau mit niedrigeren, standardisierten Geschosshöhen.
Auch energetische Nachweise nehmen auf das umbaute bzw. beheizte Volumen Bezug – eine sauber ermittelte Kubatur ist damit über die Bauaufsicht hinaus von Nutzen.
Für Portfolios mit mehreren Gebäuden schafft eine einheitlich nach DIN 277 ermittelte Kubatur erst die Grundlage für einen belastbaren Vergleich zwischen unterschiedlich alten Objekten.

BRI und BGF – zwei unterschiedliche Kennzahlen

Beide Werte werden nach DIN 277 ermittelt, beschreiben aber unterschiedliche Größen:

Bruttorauminhalt (BRI)

Das gesamte umbaute Volumen des Gebäudes von der Außenkante der Bauteile bis zur äußeren Dachhaut – unabhängig davon, ob ein Raum darunter als Wohnfläche zählt. Keller, Dachraum und Nebenräume gehen vollständig mit ein.

Bruttogrundfläche (BGF)

Die Summe aller Grundflächen aller Geschosse, gemessen an den äußeren Bauteilkanten – Basis für viele weitere Kennzahlen wie die Nutzfläche und häufig Ausgangspunkt für Kostenschätzungen nach DIN 276.

Was für eine Kubaturberechnung in Berlin gebraucht wird

Grundlage der Berechnung sind belastbare Maße des gesamten Baukörpers:

Aufmaß oder bemaßte Bestandszeichnungen
Grundrisse und Schnitte mit Außenmaßen und Geschosshöhen aller Ebenen, einschließlich Keller und Dachraum.
Dachaufbau und Neigung
Für die korrekte Erfassung des Volumens bis zur äußeren Dachhaut, insbesondere bei Schrägen und Gauben.
Angaben zum Verwendungszweck
Ob die Berechnung für die Bauaufsicht, eine Wertermittlung oder eine Finanzierung gebraucht wird, kann die Dokumentationstiefe beeinflussen.

Kubaturberechnung in Berlin – Beispiele aus der Praxis

Baugenehmigungsgebühr für einen Dachgeschossausbau

Der ermittelte umbaute Raum dient der Bauaufsicht als eine der Bemessungsgrundlagen für die Gebühr des verfahrenspflichtigen Vorhabens.

Wertermittlung eines Gründerzeit-Mehrfamilienhauses

Die hohen Altbau-Geschosse ergeben ein größeres BRI je Quadratmeter Wohnfläche als bei einem vergleichbaren Neubau – relevant für Gutachten und Finanzierung.

Erweiterung um einen ausgebauten Dachraum

Nur der tatsächlich umbaute Rauminhalt bis zur Dachhaut zählt zum BRI, auch wenn ein Teil davon wegen niedriger Raumhöhe nicht als Wohnfläche angerechnet wird.

Finanzierungsanfrage für ein Bestandsobjekt

Kreditgeber verlangen häufig eine nachvollziehbar dokumentierte BGF oder BRI als Teil der Objektunterlagen, unabhängig vom aktuellen Nutzungszustand.

Vergleich mehrerer Gebäude eines Portfolios

Einheitlich nach DIN 277 ermittelte Werte machen unterschiedlich alte und unterschiedlich geschnittene Gebäude überhaupt erst vergleichbar.

So entsteht Ihre Kubaturberechnung für Berlin

Von der Bestandsaufnahme bis zum nachvollziehbaren Ergebnis:

Bestand klären
Vorhandene Bauakte oder Aufmaß als Grundlage für alle Geschosse einschließlich Keller und Dachraum.
Fehlende Maße ergänzen
Wo Bestandsunterlagen unvollständig sind, wird vor Ort nachgemessen.
BRI und BGF nach DIN 277 berechnen
Getrennt nach Geschossen und, wo relevant, nach Dachraum mit Schrägen.
Plausibilität gegen den Verwendungszweck prüfen
Je nachdem, ob das Ergebnis für die Bauaufsicht, eine Bewertung oder eine Finanzierung gebraucht wird.
Ergebnis nachvollziehbar dokumentieren
Als Grundlage für Bewertung, Finanzierung oder die Angaben gegenüber der Bauaufsicht.

Was den Preis für eine Kubaturberechnung in Berlin beeinflusst

Diese Faktoren bestimmen den Aufwand:

Zustand vorhandener Unterlagen
Eine belastbare Bauakte beschleunigt die Berechnung; fehlen verwertbare Maße, kommt ein Aufmaß-Termin hinzu.
Zahl der Geschosse
Keller, Dachraum und Zwischenebenen erhöhen den Erfassungsaufwand gegenüber einem einfachen Baukörper.
Komplexität des Dachaufbaus
Schrägen, Gauben und Erker verlangen eine genauere Erfassung als ein einfaches Satteldach.
Gewünschter Verwendungszweck
Eine Berechnung für die Bauaufsicht kann andere Dokumentationsanforderungen haben als eine für Bewertung oder Finanzierung.
Zahl der zu berechnenden Gebäude
Bei einem Portfolio mehrerer Objekte lässt sich die Berechnung meist effizienter bündeln als bei Einzelaufträgen.