Aufteilungspläne in Berlin — bemaßt, nummeriert und aus lückenhaften Bauakten rekonstruiert
Ein Aufteilungsplan ist überall in Deutschland dieselbe Bauzeichnung mit denselben Anforderungen nach § 7 WEG. Was ihn in Berlin oft aufwendiger macht als anderswo, ist nicht die Norm, sondern die Quellenlage: Für viele ältere Gebäude sind die Bauakten der Bezirksämter durch Kriegsverluste und Ereignisse der Nachkriegszeit unvollständig – wer sich auf einen vorhandenen Altplan verlässt, findet ihn manchmal gar nicht erst.
Wann Sie in Berlin einen Aufteilungsplan brauchen
Der Aufteilungsplan selbst ist keine genehmigungspflichtige Leistung, sondern die Grundlage für zwei andere Verfahren:
- Für die Abgeschlossenheitsbescheinigung der Bauaufsichtsbehörde, ohne die keine Eintragung ins Wohnungsgrundbuch möglich ist.
- Für die notarielle Teilungserklärung, die in Berlin bei Bestandsgebäuden mit mehr als fünf Wohnungen zusätzlich eine Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB voraussetzt.
- Bei Neubauten entsteht der Plan meist direkt aus der Genehmigungsplanung und lässt sich ohne Archivrecherche erstellen.
Das Landesarchiv Berlin weist selbst darauf hin, dass eine vollständige Dokumentation der Bauakten kriegsbedingt nicht vorliegt. Für Gebäude, die den Krieg überstanden haben, verwaltet weiterhin das zuständige Bezirksamt die Akte – hier reicht die Lückenhaftigkeit von einzelnen fehlenden Planblättern bis zu, wie im Bauaktenarchiv Lichtenberg dokumentiert, größeren Aktenverlusten durch ein Ereignis der Nachkriegszeit. Für den Aufteilungsplan bedeutet das in der Praxis: Wo die Akte nicht weiterhilft, tritt an ihre Stelle eine Vor-Ort-Vermessung des tatsächlichen Bestands.
Woher Ihr Berliner Aufteilungsplan stammt
Je nach Zustand der vorhandenen Unterlagen kommt einer von drei Wegen infrage:
Aus der Bauakte des zuständigen Bezirksamts
Ist die Akte vollständig und bildet sie den heutigen Zustand noch korrekt ab, lässt sich der Aufteilungsplan direkt daraus ableiten – die Maße müssen dann nur noch um die Einheiten-Nummerierung ergänzt werden.
Aus dem Landesarchiv Berlin
Für ältere oder nicht mehr existierende Bauunterlagen führt das Landesarchiv einen eigenen, größeren Bestand historischer Bauakten – ein Weg, den viele Eigentümer nicht kennen, bevor die Bezirksamts-Akte an ihre Grenzen stößt.
Per Vor-Ort-Vermessung
Ist keine verwertbare Akte auffindbar oder weicht der Bestand erkennbar vom Plan ab, wird das Gebäude direkt aufgenommen. Das ist der zuverlässigste Weg, wenn Vorder- und Seitenflügel im Lauf der Zeit unterschiedlich verändert wurden.
Welche Unterlagen für Ihren Berliner Aufteilungsplan hilfreich sind
Abhängig vom Weg zum Ziel:
- Bauakte mit Eigentumsnachweis und Vollmacht
Für die Akteneinsicht beim zuständigen Bezirksamt oder beim Landesarchiv werden üblicherweise ein aktueller Eigentumsnachweis und eine Vollmacht verlangt.
- Vorhandene Grundrisse oder Schnitte
Bereits bemaßte Pläne aus einem früheren Aufmaß verkürzen die Erstellung erheblich, auch wenn sie noch nicht die für den Aufteilungsplan nötige Nummerierung tragen.
- Angaben zur gewünschten Aufteilung
Welche Räume zu welcher künftigen Einheit gehören sollen, muss vor der Nummerierung feststehen – insbesondere bei Kellerräumen und Stellplätzen, die räumlich von der Wohnung getrennt liegen.
Aufteilungspläne in Berlin – Beispiele aus der Praxis
Gründerzeithaus in Lichtenberg ohne verwertbare Bauakte
Die Bezirksakte ist infolge des dort dokumentierten Aktenverlusts aus der Nachkriegszeit unvollständig. Der Aufteilungsplan entsteht komplett neu per Vor-Ort-Vermessung, inklusive alter Seitenflügel-Anbauten, die in keiner Unterlage mehr auftauchen.
Vorkriegsbau in Charlottenburg mit historischer Akte im Landesarchiv
Die Bezirksamts-Akte endet in den 1930er-Jahren. Eine vollständigere Fassung liegt im Landesarchiv Berlin, muss aber gegen den heutigen Bestand abgeglichen werden, bevor sie als Grundlage taugt.
Nachkriegsbau in Marzahn-Hellersdorf mit vollständiger, aktueller Akte
Die Bauakte ist vollständig und aktuell. Der Aufteilungsplan lässt sich direkt daraus ableiten, ergänzt um die durchgehende Nummerierung der Einheiten – ohne erneute Vermessung.
So entsteht Ihr Aufteilungsplan in Berlin
Der fachliche Ablauf ist bundesweit derselbe. In Berlin liegt das Gewicht auf dem ersten Schritt – der Prüfung, ob überhaupt eine verwertbare Quelle existiert:
- Bauakte prüfen
Wir klären, ob beim zuständigen Bezirksamt oder – bei älteren Gebäuden – im Landesarchiv Berlin eine vollständige, aktuelle Akte vorliegt.
- Datengrundlage festlegen
Reicht die Akte nicht aus, planen wir eine Vor-Ort-Vermessung als Ersatz oder Ergänzung.
- Einheiten festlegen und nummerieren
Jede Einheit erhält eine durchgehende Nummer über alle Geschosse hinweg, einschließlich zugehöriger Keller- und Stellplatzflächen.
- Sonder- und Gemeinschaftseigentum abgrenzen
Treppenhaus, Dach und tragende Bauteile werden eindeutig als Gemeinschaftseigentum gekennzeichnet, auch wenn sie durch eine Einheit hindurch verlaufen.
- Plan für Bauaufsichtsbehörde und Notar übergeben
Der fertige Aufteilungsplan geht als Grundlage an die Abgeschlossenheitsbescheinigung und die notarielle Teilungserklärung.
Was den Aufwand eines Aufteilungsplans in Berlin beeinflusst
In Berlin entscheidet vor allem die Quellenlage über den Aufwand, nicht nur die Gebäudegröße:
- Vollständigkeit der Bauakte
Eine lückenlose, aktuelle Akte beim Bezirksamt ist der günstigste Fall. Fehlt sie oder weicht sie vom heutigen Zustand ab, wird eine Vor-Ort-Vermessung nötig.
- Ob eine Archivrecherche im Landesarchiv nötig wird
Bei sehr alten Gebäuden lohnt sich manchmal der zusätzliche Weg über das Landesarchiv Berlin – das kostet Zeit, kann eine vollständige Neuvermessung aber ersparen.
- Anzahl und Zuschnitt der Einheiten
Mehr Einheiten und unregelmäßig geschnittene Altbaugrundrisse bedeuten mehr Nummerierungs- und Abgrenzungsaufwand.
- Getrennt liegende Nebenräume
Keller- oder Stellplatzflächen, die vom Hauptgebäude räumlich getrennt liegen, müssen zusätzlich eindeutig der richtigen Einheit zugeordnet werden.
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