Abgeschlossenheitsbescheinigung in Berlin — von der zuständigen Bau- und Wohnungsaufsicht des Bezirks
Für die Abgeschlossenheitsbescheinigung gibt es in Berlin keine zentrale Stelle. Zuständig ist die Bau- und Wohnungsaufsicht des Bezirksamts, in dem das Grundstück liegt – zwölf eigenständige Behörden statt einer, jede mit eigener Auslastung und eigenem Bearbeitungstempo. Wer das nicht weiß, plant einen Notartermin oft nach einer Frist, die für den eigenen Bezirk gar nicht realistisch ist.
Was die Berliner Bau- und Wohnungsaufsicht prüft
Die Prüfung ist bundesweit auf dieselben Kriterien beschränkt – nur die zuständige Stelle unterscheidet sich zwischen den Bundesländern:
- Geprüft wird ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit der Einheiten nach dem Wohnungseigentumsgesetz, nicht die baurechtliche Zulässigkeit der Nutzung.
- Grundlage ist der eingereichte Aufteilungsplan – die Behörde bewertet die Zeichnung, keine eigene Vor-Ort-Begehung ist die Regel.
- Für Neubauten ergibt sich die Grundlage meist direkt aus der Genehmigungsplanung, für Bestandsgebäude aus einem eigens erstellten Aufteilungsplan.
Anders als in Städten mit einer einzigen Bauaufsichtsbehörde entscheidet in Berlin das Bezirksamt am Grundstücksstandort – und die Bearbeitungszeiten der zwölf Bezirke liegen erkennbar auseinander. Wer einen Notartermin oder eine Verkaufsfrist plant, sollte die Bearbeitungsdauer beim zuständigen Bezirksamt konkret erfragen, statt sich auf einen bundesweiten Erfahrungswert zu verlassen.
Die zwei Ausgangslagen im Detail
Ob der Aufteilungsplan bereits vorliegt oder erst entstehen muss, entscheidet über den Aufwand vor der eigentlichen Antragstellung:
Neubau mit vorhandener Genehmigungsplanung
Liegt bereits eine genehmigte Bauplanung vor, lässt sich der Aufteilungsplan meist direkt daraus ableiten – die Bau- und Wohnungsaufsicht prüft dann gegen bereits bekannte Unterlagen.
Bestandsgebäude ohne aktuellen Aufteilungsplan
Fehlt eine verwertbare Zeichnung, muss sie erst erstellt werden – aus der Bauakte des Bezirksamts, ergänzt um eine Vor-Ort-Vermessung, wo die Akte nicht ausreicht.
Welche Unterlagen für Ihre Berliner Abgeschlossenheitsbescheinigung nötig sind
Kern des Antrags ist immer derselbe, unabhängig vom Bezirk:
- Bemaßter Aufteilungsplan
Mit durchgehender Nummerierung der Einheiten und eindeutiger Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum – die Behörde prüft ausschließlich anhand dieser Zeichnung.
- Eigentumsnachweis
Ein aktueller Nachweis über das Eigentum am Grundstück beziehungsweise Gebäude.
- Formloser Antrag beim zuständigen Bezirksamt
Zu richten an die Bau- und Wohnungsaufsicht des Bezirks, in dem das Grundstück liegt – nicht an eine zentrale Berliner Stelle.
Abgeschlossenheitsbescheinigungen in Berlin – Beispiele aus der Praxis
Umwandlung eines Mehrfamilienhauses mit acht Einheiten
Neben der Abgeschlossenheitsbescheinigung der Bau- und Wohnungsaufsicht ist hier zusätzlich die Umwandlungsgenehmigung eines anderen Fachbereichs desselben Bezirksamts erforderlich, weil das Gebäude mehr als fünf Wohnungen hat – zwei getrennte Anträge, ein Bezirksamt.
Neubauprojekt mit direkt verwertbarer Genehmigungsplanung
Die Bauunterlagen aus dem Genehmigungsverfahren dienen unmittelbar als Aufteilungsplan – die Bescheinigung lässt sich ohne zusätzliche Vermessung beantragen.
Kleines Zweifamilienhaus außerhalb der Umwandlungsverordnung
Da weniger als sechs Wohnungen betroffen sind, entfällt die zusätzliche Umwandlungsgenehmigung vollständig – hier genügt die Abgeschlossenheitsbescheinigung allein.
So läuft Ihre Abgeschlossenheitsbescheinigung in Berlin ab
Der rechtliche Rahmen ist bundesweit derselbe. In Berlin kommt es vor allem darauf an, beim richtigen Bezirksamt und beim richtigen Fachbereich anzusetzen:
- Zuständiges Bezirksamt ermitteln
Maßgeblich ist die Lage des Grundstücks, nicht der Wohnsitz des Eigentümers.
- Aufteilungsplan vorbereiten
Aus vorhandener Genehmigungsplanung, Bauakte oder Vor-Ort-Vermessung – bemaßt und durchgehend nummeriert.
- Antrag bei der Bau- und Wohnungsaufsicht stellen
Formlos, mit Aufteilungsplan und Eigentumsnachweis.
- Gegebenenfalls Umwandlungsgenehmigung parallel beantragen
Bei Bestandsgebäuden mit mehr als fünf Wohnungen läuft dieses zweite Verfahren beim Fachbereich Stadtplanung desselben Bezirksamts.
- Bescheinigung erhalten und an Notar übergeben
Mit erteilter Bescheinigung ist die technische Voraussetzung für die notarielle Teilungserklärung erfüllt.
Was den Aufwand einer Abgeschlossenheitsbescheinigung in Berlin beeinflusst
Der Bezirk, in dem das Grundstück liegt, wirkt sich in Berlin stärker aus als in Städten mit einer einzigen Behörde:
- Auslastung des zuständigen Bezirksamts
Die Bearbeitungszeiten unterscheiden sich zwischen den zwölf Bezirken spürbar – eine realistische Einschätzung gibt nur das zuständige Amt selbst.
- Vollständigkeit des Aufteilungsplans
Fehlende Maßangaben oder unklare Nummerierung führen zu Rückfragen, die den Vorgang unabhängig vom Bezirk verlängern.
- Ob zusätzlich eine Umwandlungsgenehmigung nötig ist
Bei mehr als fünf Bestandswohnungen kommt ein zweites, eigenständiges Verfahren beim Fachbereich Stadtplanung hinzu.
- Zustand vorhandener Unterlagen
Ein direkt verwertbarer Aufteilungsplan aus einer Neubau-Genehmigungsplanung spart gegenüber einer vollständigen Neuerstellung erheblich Zeit.
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