360°-Luftaufnahmen in Berlin — Drohnenaufnahmen zwischen Regierungsviertel und BER-Kontrollzone

Q: Darf ich in Berlin überall Drohnenaufnahmen für ein Immobilien-Exposé machen?

Nicht überall: Rund um das Regierungsviertel gilt eine ausnahmslose Flugverbotszone, und weite Teile Berlins liegen in der Kontrollzone des Flughafens BER, wo eine Freigabe der Deutschen Flugsicherung nötig ist.

Q: Wie bekomme ich eine Freigabe für die BER-Kontrollzone?

Die Flugverkehrskontrollfreigabe der Deutschen Flugsicherung lässt sich unter anderem über das DIPUL-System beantragen, bevor die Drohne startet.

Q: In welcher Kategorie der EU-Drohnenverordnung laufen Immobilien-Luftaufnahmen üblicherweise?

In aller Regel in der offenen Kategorie mit ihren Unterklassen A1 bis A3 – abhängig von Drohnengewicht und Abstand zu unbeteiligten Personen. Registrierung des Betreibers und ein passender Kompetenznachweis des Piloten sind Voraussetzung.

Q: Sind Luftaufnahmen außerhalb dieser Zonen unkompliziert möglich?

Für die meisten Wohnlagen außerhalb von Flugverbots- und Kontrollzone sind Aufnahmen ohne besondere Einzelfreigabe möglich, sofern die allgemeinen Vorgaben der Drohnenverordnung eingehalten werden.

Q: Was, wenn mein Grundstück nahe am Rand einer Kontrollzone liegt?

Schon eine geringe Verschiebung der genauen Lage kann entscheiden, ob eine Freigabe der Flugsicherung nötig ist – deshalb wird jede Adresse einzeln gegen die aktuellen Zonengrenzen geprüft.

Q: Können sich die Flugverbots- und Kontrollzonen in Berlin ändern?

Ja – geografische Drohnenzonen werden von den zuständigen Stellen gepflegt und können sich ändern. Vor jedem Flugtermin wird die Lage der Immobilie deshalb gegen den aktuellen Stand geprüft.

Drohnenaufnahmen zeigen, was Grundriss und Bodenfotos nicht können: Lage, Grundstückszuschnitt und Umgebung aus der Vogelperspektive. Berlin ist dabei kein beliebiger Luftraum – rund um das Regierungsviertel gilt eine ausnahmslose Flugverbotszone, und weite Teile des Stadtgebiets liegen in der Kontrollzone des Flughafens BER, in der ein Flug ohne Freigabe der Deutschen Flugsicherung nicht erlaubt ist. Wer für eine Berliner Immobilie Luftaufnahmen plant, sollte diese beiden Einschränkungen kennen, bevor die Drohne startet.

360°-Luftaufnahmen in Berlin kurz und kompakt

Rund um Reichstag, Bundeskanzleramt, die Ministerien sowie Brandenburger Tor und Pariser Platz gilt eine strikte Flugverbotszone (ED-R) – Drohnenflüge sind dort ausnahmslos untersagt, auch nicht mit Sondergenehmigung für private Zwecke.
Weite Teile Berlins liegen in der Kontrollzone (CTR) des Flughafens BER – ein Flug dort ist nur mit einer Freigabe der Deutschen Flugsicherung erlaubt, die sich unter anderem über das DIPUL-System beantragen lässt.
Rechtsgrundlage für geografische Drohnenzonen ist § 21h der Luftverkehrs-Ordnung (LuftVO) in Verbindung mit der EU-Drohnenverordnung.
Die EU-Drohnenverordnung unterteilt den Betrieb in die Kategorien offen, speziell und zulassungspflichtig – Immobilienaufnahmen mit haushaltsüblichen Drohnen laufen in aller Regel in der offenen Kategorie mit den Unterklassen A1 bis A3.
Für die meisten Wohnlagen außerhalb der beiden Berliner Sonderzonen sind Luftaufnahmen ohne besondere Einzelfreigabe möglich, sofern Registrierung und Kompetenznachweis des Piloten vorliegen.
Da sich Zonengrenzen über die Zeit ändern können, wird die genaue Lage jeder Immobilie vor dem Flugtermin gegen die aktuellen DIPUL-Daten geprüft, statt sich auf eine Einschätzung vom Hörensagen zu verlassen.

Welche Zonen für Luftaufnahmen in Berlin relevant sind

Zwei Berliner Besonderheiten bestimmen, ob und wie ein Flug möglich ist:

Die Flugverbotszone um das Regierungsviertel gilt unabhängig vom Zweck der Aufnahme und lässt sich auch für gewerbliche Immobilienfotografie nicht durch eine Ausnahmegenehmigung umgehen.
In der BER-Kontrollzone ist vor dem Start eine Flugverkehrskontrollfreigabe der Deutschen Flugsicherung einzuholen – ohne diese Freigabe darf dort keine Drohne starten.
Außerhalb dieser beiden Zonen gelten die allgemeinen Vorgaben der EU-Drohnenverordnung, etwa zu Registrierung des Betreibers und Kompetenznachweis des Piloten je nach Unterklasse.

Kein Sonderfall fürs Immobilien-Exposé

Auch für hochwertige Vermarktungsaufnahmen einer Immobilie im oder nahe dem Regierungsviertel gibt es keine Ausnahme von der Flugverbotszone. Für Objekte in dieser Lage sind Luftaufnahmen entsprechend nicht realisierbar; Verstöße gegen Flugverbots- oder Kontrollzonen sind zudem bußgeldbewehrte Ordnungswidrigkeiten.

Was für Luftaufnahmen in Berlin vorab geklärt wird

Vor dem eigentlichen Flug steht die Prüfung der Rahmenbedingungen:

Lage der Immobilie zu Flugverbots- und Kontrollzone
Abgleich der Adresse mit den bekannten Berliner Beschränkungsgebieten, insbesondere Regierungsviertel und BER-Kontrollzone.
Freigabe der Deutschen Flugsicherung, falls erforderlich
Bei Lagen innerhalb der BER-Kontrollzone wird die Flugfreigabe vorab eingeholt, etwa über das DIPUL-System.
Registrierung und Kompetenznachweis des Piloten
Je nach Unterklasse der offenen Kategorie sind Betreiberregistrierung und ein passender Kompetenznachweis Voraussetzung für den Flug.

360°-Luftaufnahmen in Berlin – Beispiele aus der Praxis

Einfamilienhaus am Stadtrand außerhalb der Kontrollzone

Der Flug ist ohne besondere Einzelfreigabe möglich, sofern die allgemeinen Vorgaben der Drohnenverordnung eingehalten werden.

Mehrfamilienhaus innerhalb der BER-Kontrollzone

Vor dem Flug wird eine Freigabe der Deutschen Flugsicherung eingeholt – erst danach darf die Drohne starten.

Objekt in unmittelbarer Nähe des Regierungsviertels

Für Lagen innerhalb der Flugverbotszone sind Luftaufnahmen nicht realisierbar – hier kommen alternative Perspektiven vom Boden zum Einsatz.

Gewerbeimmobilie mit großem Grundstück im Außenbezirk

Mehrere Aufnahmen aus unterschiedlichen Höhen und Winkeln zeigen Grundstückszuschnitt, Zufahrten und Umgebung, die vom Boden aus nicht erfassbar sind.

Grundstück am Rand einer Kontrollzone

Schon eine Verschiebung des Startpunkts um wenige hundert Meter kann darüber entscheiden, ob eine Freigabe der Flugsicherung nötig ist – die Zonenprüfung erfolgt deshalb objektgenau.

So entstehen Ihre Luftaufnahmen für Berlin

Von der Zonenprüfung bis zur fertigen Aufnahme:

Lage der Immobilie prüfen
Abgleich mit Flugverbots- und Kontrollzonen im Berliner Stadtgebiet.
Freigabe einholen, falls nötig
Bei Lagen in der BER-Kontrollzone Beantragung der Flugverkehrskontrollfreigabe.
Flugtermin planen
Unter Berücksichtigung von Wetter, Lichtverhältnissen und gegebenenfalls erteilter Freigabe.
Aufnahmen erstellen
360°-Perspektiven von Gebäude, Grundstück und Umgebung.
Für Exposé und Portale aufbereiten
In digitaler Auflösung, passend für Immobilienportale und Vermarktungsunterlagen.

Was den Preis für Luftaufnahmen in Berlin beeinflusst

Diese Faktoren spielen eine Rolle:

Lage zu Flugverbots- und Kontrollzone
Eine Lage innerhalb der BER-Kontrollzone bedeutet zusätzlichen Vorlauf für die Freigabe der Deutschen Flugsicherung.
Grundstücksgröße und Umgebung
Ein großes Grundstück oder eine komplexe Umgebung erfordert mehr Aufnahmen als ein einzelnes Reihenhaus.
Wetter- und Lichtabhängigkeit
Wirkt sich auf die Terminplanung und gegebenenfalls nötige Wiederholungstermine aus.
Zahl und Art der gewünschten Perspektiven
Reine 360°-Rundgänge unterscheiden sich im Aufwand von zusätzlichen Einzelaufnahmen aus mehreren Höhen und Winkeln.