Teilungserklärung in Bergisch Gladbach — Aufteilungsplan und Abgeschlossenheit von der städtischen Bauaufsicht bescheinigt
Eine Teilungserklärung macht aus einem Gebäude mehrere selbstständig verkaufbare Einheiten – rechtlich über den Notar, technisch über den bemaßten Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbescheinigung der Bauaufsicht der Stadt im Rathaus Bensberg. In Bergisch Gladbach betrifft das sowohl Mehrfamilienhäuser in den seit den 1970er-Jahren gewachsenen Wohngebieten als auch ältere Gebäude rund um die historischen Kerne von Gladbach und Bensberg, deren Grundriss über Generationen mehrfach verändert wurde. In beiden Fällen gilt dieselbe Grundregel des Wohnungseigentumsgesetzes: Jede Einheit braucht einen eigenen, abschließbaren Zugang und eine bauliche Abgrenzung gegenüber Gemeinschaftsflächen und anderen Einheiten, bevor sie als eigenständiges Wohnungseigentum ins Grundbuch eingetragen werden kann.
Was für eine Teilungserklärung in Bergisch Gladbach vorliegen muss
Zwei technische Nachweise stehen am Anfang jeder Teilung, unabhängig von Baujahr oder Größe des Gebäudes:
- Ein nach § 7 Abs. 4 WEG bemaßter Aufteilungsplan mit fortlaufender Nummerierung, aus dem hervorgeht, was Sonder- und was Gemeinschaftseigentum ist.
- Die Bescheinigung der Bauaufsicht der Stadt, dass jede einzelne Einheit baulich für sich abgeschlossen ist.
- Bei Gebäuden in den älteren Ortskernen zusätzlich der Abgleich, ob geplante bauliche Begleitmaßnahmen zum tatsächlichen Bestand passen.
- Erst danach folgt sinnvollerweise die notarielle Beurkundung der eigentlichen Teilungserklärung.
Bei einem Mehrfamilienhaus aus jüngerer Bauzeit lässt sich der Aufteilungsplan meist unmittelbar aus vorhandenen Bauunterlagen ableiten. Bei einem älteren Gebäude rund um die historischen Kerne von Gladbach und Bensberg zeigt eine ältere Zeichnung dagegen oft nur den ursprünglichen Zustand, nicht die zahlreichen Umbauten der vergangenen Jahrzehnte. Maßgeblich für den Aufteilungsplan ist ausschließlich der heutige, tatsächliche Bestand – deshalb steht bei solchen Gebäuden vor der Nummerierung der Einheiten in aller Regel ein aktuelles Aufmaß. Wer diesen Schritt überspringt und die Teilungserklärung auf Grundlage einer veralteten Zeichnung beurkunden lässt, riskiert, dass die Bauaufsicht der Stadt die Abgeschlossenheitsbescheinigung verweigert oder erst nach einer Nachforderung erteilt – ein Umweg, der sich mit einem vorgezogenen Aufmaß von Anfang an vermeiden lässt.
Zwei rechtliche Wege zur Wohnungseigentumsbildung
Entscheidend ist, wer die Teilung erklärt und wie viele Personen daran beteiligt sind:
Einseitige Teilung nach § 8 WEG
Der in der Praxis häufigere Fall: Eine einzelne Eigentümerin oder ein einzelner Eigentümer erklärt gegenüber dem Grundbuchamt, das Eigentum am Grundstück in Miteigentumsanteile mit jeweils zugeordnetem Sondereigentum aufzuteilen – typischerweise vor dem geplanten Einzelverkauf mehrerer Wohnungen.
Vertragliche Einigung nach § 3 WEG
Sind bereits mehrere Personen gemeinsam Eigentümer eines Grundstücks, vereinbaren sie untereinander, dass daran Wohnungseigentum begründet wird – ein Vertrag statt einer einseitigen Erklärung.
Welche Unterlagen für Ihre Teilungserklärung in Bergisch Gladbach nötig sind
Unabhängig vom gewählten Weg braucht jede Teilung dieselben Bausteine:
- Bemaßter Aufteilungsplan
Fortlaufend nummeriert nach § 7 WEG, ergänzt um die Bestätigung der Bauaufsicht, dass jede Einheit baulich abgeschlossen ist.
- Nachweis der Eigentumsverhältnisse
Ein aktueller Grundbuchauszug bildet die Grundlage, auf der der Notar die Beurkundung vorbereitet.
- Neuvermessung bei älterem Baubestand
Passen die vorhandenen Zeichnungen nicht mehr zur tatsächlichen Raumaufteilung, wird die Grundlage für den Plan vor Ort neu erhoben.
Teilungserklärungen in Bergisch Gladbach – Beispiele aus der Praxis
Mehrfamilienhaus in einem jüngeren Wohngebiet in Schildgen
Weil die vorhandenen Pläne noch aktuell sind, lässt sich der Aufteilungsplan ohne zusätzlichen Vermessungstermin fertigstellen.
Älteres Wohnhaus im Ortskern von Bensberg
Die über Jahrzehnte gewachsenen baulichen Veränderungen lassen sich aus alten Unterlagen nicht mehr rekonstruieren, weshalb der Nummerierung ein eigenes Aufmaß vorausgeht.
Dachgeschossausbau vor der Aufteilung in Refrath
Entsteht im Zuge der Teilung aus einem bislang ungenutzten Dachraum eine zusätzliche Einheit, muss dies von vornherein korrekt in den Aufteilungsplan einfließen.
Zweifamilienhaus in Herkenrath vor dem geplanten Einzelverkauf
Selbst bei nur zwei Einheiten gilt derselbe Weg: Ohne bemaßten Plan und Bescheinigung der Abgeschlossenheit lässt sich keine Wohnung für sich verkaufen.
So läuft Ihre Teilungserklärung in Bergisch Gladbach ab
Der grundsätzliche Ablauf folgt bundesweit demselben rechtlichen Rahmen. In Bergisch Gladbach kommt bei älteren Gebäuden meist ein zusätzlicher Vorbereitungsschritt hinzu:
- Datenlage sichten
Zunächst wird geprüft, ob überhaupt verwertbare, aktuelle Pläne zum Gebäude existieren.
- Fehlende Maße erheben
Wo Unterlagen fehlen oder nicht mehr passen, wird das Gebäude vor Ort aufgemessen.
- Aufteilungsplan zeichnen
Alle Einheiten erhalten eine durchgehende Nummerierung als Grundlage für die spätere Bescheinigung und Grundbucheintragung.
- Abgeschlossenheit bestätigen lassen
Die Bauaufsicht im Rathaus Bensberg prüft den Plan und bescheinigt die bauliche Abgeschlossenheit jeder Einheit.
- Notar und Grundbuchamt einschalten
Erst mit Plan und Bescheinigung in der Hand beurkundet der Notar die Teilungserklärung, das zuständige Amtsgericht trägt sie anschließend ein.
Was den Aufwand einer Teilungserklärung in Bergisch Gladbach beeinflusst
Zum ohnehin variablen Aufwand für Aufteilungsplan und notarielle Beurkundung kommen je nach Gebäude weitere Faktoren hinzu:
- Aktualität vorhandener Pläne
Ein bereits aktueller, bemaßter Plan spart gegenüber einer vollständigen Neuvermessung spürbar Zeit.
- Zahl der entstehenden Einheiten
Je mehr Wohnungen abgegrenzt und nummeriert werden müssen, desto umfangreicher der Plan.
- Baujahr und Lage
Gebäude rund um Gladbach und Bensberg brauchen häufiger ein vorbereitendes Aufmaß als jüngere Bauten.
- Umfang der Vorvermessung
Fehlt eine belastbare Bauakte vollständig, verlängert der zusätzliche Aufmaß-Termin die Vorlaufzeit.
- Zahl der beteiligten Eigentümer
Eine vertragliche Einigung mehrerer Miteigentümer nach § 3 WEG braucht erfahrungsgemäß mehr Abstimmung als eine einseitige Erklärung nach § 8 WEG.
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