Aufteilungspläne in Bergisch Gladbach — der bemaßte Grundriss für jede einzelne Wohnungseigentumseinheit
Der Aufteilungsplan ist die Zeichnung, die aus einem Gebäude auf dem Papier mehrere eigenständige Einheiten macht: Er zeigt in Grundrissen, Schnitten und Ansichten, welche Räume zum Sondereigentum welcher Wohnung gehören und welche Flächen gemeinschaftliches Eigentum bleiben. In Bergisch Gladbach prüft die Bauaufsicht der Stadt im Rathaus Bensberg diesen Plan, bevor sie die Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilt – ohne sie stimmt weder der Notar der Teilungserklärung zu, noch legt das Grundbuchamt eigene Wohnungsgrundbücher an. Ob ein Mehrfamilienhaus in einem der jüngeren Wohngebiete oder ein älteres Gebäude rund um die historischen Ortskerne von Gladbach und Bensberg aufgeteilt werden soll: Maßgeblich ist immer der tatsächliche, heutige Bauzustand, nicht eine ältere Planung.
Was ein Aufteilungsplan in Bergisch Gladbach zeigen muss
§ 7 Abs. 4 WEG stellt konkrete Anforderungen an die Zeichnung selbst, unabhängig von Baujahr oder Gebäudegröße:
- Grundrisse aller Geschosse, jeweils bemaßt und mit erkennbarer Raumaufteilung.
- Durchgehende Nummerierung jeder Wohnung beziehungsweise jeder Teileigentumseinheit über das gesamte Gebäude hinweg.
- Eindeutige Kennzeichnung, welche Flächen zum Sondereigentum einer Einheit und welche zum Gemeinschaftseigentum gehören.
- Ergänzend Schnitt und Ansicht, soweit sie zur eindeutigen Zuordnung von Räumen – etwa im Dachgeschoss – notwendig sind.
Ein Aufteilungsplan ist erst vollständig, wenn er nicht nur die Wohnungen selbst, sondern auch die dazugehörigen Nebenflächen eindeutig zuordnet. Kellerabteile, Speicherräume, Garagen und Außenstellplätze gehören ebenso in die durchgehende Nummerierung wie die Wohnungen im Erd- und Obergeschoss. Gerade bei älteren Gebäuden rund um die historischen Kerne von Gladbach und Bensberg, deren Kellerbereiche über die Jahrzehnte mehrfach neu aufgeteilt wurden, lohnt sich hier eine sorgfältige Prüfung vor Ort – eine Zuordnung, die im Plan fehlt oder unklar bleibt, kann später zu Streit unter den Wohnungseigentümern führen. Auch bei einem Mehrfamilienhaus in einem der jüngeren Wohngebiete lohnt sich der zweite Blick: Wurde nachträglich ein Speicher ausgebaut oder eine Garage zu einem Abstellraum umgewidmet, muss der Aufteilungsplan diese Änderung ebenso zeigen wie den ursprünglichen Zuschnitt der Wohnungen selbst.
Woher die Grundlage für Ihren Aufteilungsplan stammt
Je nach Datenlage kommt einer von zwei Wegen infrage:
Aus vorhandener Genehmigungsplanung
Bei jüngeren Gebäuden, deren Bauakte den heutigen Zustand noch zuverlässig zeigt, lässt sich der Aufteilungsplan direkt daraus ableiten und um die erforderliche Nummerierung ergänzen.
Aus einem aktuellen Aufmaß
Weicht der tatsächliche Bestand von den vorhandenen Unterlagen ab – etwa nach einem Dachgeschossausbau oder mehreren Umbauten im Ortskern –, wird das Gebäude vor Ort neu vermessen.
Was für Ihren Bergisch Gladbacher Aufteilungsplan gebraucht wird
Grundlage ist eine belastbare, aktuelle Bestandsaufnahme:
- Grundrisse aller Geschosse
Bemaßt und mit eindeutiger Zuordnung jedes Raums zu einer Einheit oder zum Gemeinschaftseigentum.
- Schnitt und Ansicht
Ergänzend dort, wo Grundrisse allein die Zuordnung nicht eindeutig zeigen, etwa bei unterschiedlichen Raumhöhen im Dachgeschoss.
- Bestehende Bauakte oder aktuelles Aufmaß
Je nachdem, wie zuverlässig vorhandene Unterlagen den heutigen Zustand abbilden.
- Liste der Sondernutzungsrechte
Sofern einzelnen Einheiten bestimmte Gartenflächen oder Stellplätze zugeordnet werden sollen, fließt das in den Plan ein.
Aufteilungspläne in Bergisch Gladbach – Beispiele aus der Praxis
Neubau eines Mehrfamilienhauses in einem jüngeren Wohngebiet
Aus der vorhandenen Genehmigungsplanung lässt sich der Aufteilungsplan mit durchgehender Nummerierung direkt ableiten.
Älteres Wohnhaus im Ortskern von Gladbach mit mehrfach geändertem Keller
Die ursprüngliche Aufteilung der Kellerabteile lässt sich aus alten Unterlagen nicht mehr zuverlässig rekonstruieren – ein Aufmaß vor Ort klärt, welches Abteil zu welcher Wohnung gehört.
Dachgeschossausbau vor der Aufteilung in Bensberg
Damit die neu entstandene Einheit im Aufteilungsplan korrekt erscheint, wird die aktuelle Raumaufteilung unter der Dachschräge eigens erfasst.
Zusammenlegung zweier Kellerabteile in Refrath
Wurden zwei ursprünglich getrennte Kellerabteile später zu einem größeren Abstellraum zusammengelegt, muss der Aufteilungsplan die neue Grenze zeigen und eindeutig klären, welcher Wohnung die zusammengelegte Fläche zugeordnet ist.
So entsteht Ihr Aufteilungsplan für Bergisch Gladbach
Von der Bestandsaufnahme bis zur einreichfertigen Zeichnung:
- Bestand und Unterlagenlage klären
Vorhandene Bauakte oder Genehmigungsplanung wird auf Übereinstimmung mit dem heutigen Zustand geprüft.
- Fehlende Grundlagen aufmessen
Reichen vorhandene Unterlagen nicht aus, wird das Gebäude vor Ort vermessen.
- Einheiten durchgehend nummerieren
Wohnungen, Keller-, Speicher- und Stellplatzflächen erhalten eine einheitliche, über das ganze Gebäude durchgehende Nummerierung.
- Sonder- und Gemeinschaftseigentum eindeutig kennzeichnen
Der Plan zeigt eindeutig, welche Fläche zu welcher Einheit gehört und welche gemeinschaftlich bleibt.
- Übergabe für Abgeschlossenheitsbescheinigung und Notar
Der fertige Aufteilungsplan geht an die Bauaufsicht der Stadt und anschließend an den Notar für die Teilungserklärung.
Was den Aufwand eines Aufteilungsplans in Bergisch Gladbach beeinflusst
Der Aufwand hängt weniger von der Gebäudegröße allein als von der Klarheit der bestehenden Aufteilung ab:
- Zustand vorhandener Bauunterlagen
Eine aktuelle Genehmigungsplanung verkürzt die Erstellung erheblich gegenüber einer vollständigen Neuvermessung.
- Zahl der Einheiten und Nebenflächen
Je mehr Wohnungen, Keller- und Stellplatzflächen zugeordnet werden müssen, desto umfangreicher die Nummerierung.
- Klarheit bestehender Nutzungszuordnungen
Unklare oder über die Jahre veränderte Kellerabteile verlangen zusätzliche Abstimmung vor Ort.
- Notwendigkeit von Schnitt und Ansicht
Bei unterschiedlichen Raumhöhen, etwa im Dachgeschoss, kommen ergänzende Zeichnungen hinzu.
- Anzahl der Sondernutzungsrechte
Sind einzelnen Einheiten zusätzlich Gartenflächen oder Stellplätze als Sondernutzungsrecht zugeordnet, erhöht das den Abstimmungsaufwand im Plan.
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