Teilungserklärung in Augsburg — Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB beim Bauordnungsamt
Auch in Augsburg reicht der Aufteilungsplan für eine Teilungserklärung längst nicht mehr für jedes Gebäude. Seit dem 1. Juni 2023 gilt bayernweit eine eigene Genehmigungspflicht für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen nach § 250 BauGB, und Augsburg zählt zu den 50 im Anhang der Verordnung benannten Städten und Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt – wenig überraschend für eine Stadt, die der Freistaat bereits seit 2016 als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt einstuft und deren Mietspiegel 2025 Ende November desselben Jahres als qualifizierter Mietspiegel anerkannt wurde. Betroffen sind allerdings nur größere Bestandsgebäude: Die Schwelle liegt bayernweit einheitlich bei mehr als zehn Wohnungen zum Stichtag. Zuständig bleibt in Augsburg dieselbe zentrale Stelle wie beim Bauantrag, das Bauordnungsamt der Stadt Augsburg – wer die Genehmigungspflicht erst beim Notartermin entdeckt, verliert Zeit, die sich mit früherer Planung vermeiden lässt.
Wann Sie in Augsburg eine Umwandlungsgenehmigung brauchen
Der Aufteilungsplan allein reicht in Augsburg für größere Bestandsgebäude nicht mehr aus. Seit Juni 2023 kommt eine zweite, eigenständige Prüfung hinzu, die dem Erhalt von Mietwohnraum in einer Stadt mit anerkanntermaßen angespanntem Wohnungsmarkt dient:
- Betroffen sind Wohngebäude mit mehr als zehn Bestandswohnungen, die bereits am 1. Juni 2023 vorhanden waren; ohne Genehmigung bleibt die Aufteilung in Wohnungseigentum dort grundsätzlich ausgeschlossen.
- Gebäude mit bis zu zehn Wohnungen bleiben durchgehend genehmigungsfrei – dieser bayernweite Zuschnitt des Kleineigentümerschutzes gilt in Augsburg wie in den übrigen 49 benannten Kommunen gleichermaßen.
- Ein Anspruch auf Genehmigung besteht in engen, gesetzlich benannten Fällen, etwa bei der Aufteilung zugunsten von Miterben, dem Verkauf an Angehörige zur Selbstnutzung oder dem Verkauf an mindestens zwei Drittel der Mieterschaft.
Rechtsgrundlage der bayerischen Umwandlungsgenehmigung ist die Gebietsbestimmungsverordnung-Bau (GBestV-Bau), die der Ministerrat am 25. April 2023 beschloss und die zum 1. Juni 2023 wirksam wurde. Ihre Anlage listet landesweit 50 Städte und Gemeinden mit als angespannt bewertetem Wohnungsmarkt – Augsburg gehört als drittgrößte Stadt des Freistaats ebenso dazu wie München, Nürnberg, Regensburg und Würzburg. Statt bis Ende 2025 zu enden, läuft die Verordnung inzwischen bis zum 31. Dezember 2026, nachdem der Bund im Oktober 2025 die zugrundeliegende Ermächtigung in § 250 BauGB bis 2030 verlängert hat. Für Augsburg deckt sich diese landesweite Einstufung mit einer eigenen, älteren Feststellung: Die Stadt gilt bereits seit 2016 als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt, bekräftigt durch die Anerkennung des Mietspiegels 2025 als qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB durch den Stadtrat am 27. November 2025. Wer den Antrag auf Umwandlungsgenehmigung stellen möchte, wendet sich schriftlich an das Bauordnungsamt – dieselbe Adresse, die auch für Bauanträge, Abgeschlossenheitsbescheinigungen und, kraft ihrer Doppelfunktion als untere Denkmalschutzbehörde, für denkmalschutzrechtliche Erlaubnisse zuständig ist.
Die zwei Genehmigungswege im Detail
Ob der gebundene oder der freie Weg zur Genehmigung führt, hängt in Augsburg wie bayernweit davon ab, ob einer der gesetzlichen Ausnahmefälle vorliegt:
Gebundene Genehmigung nach § 250 Abs. 3 BauGB
Das Gesetz selbst benennt abschließend, wann ein Anspruch auf Genehmigung besteht: bei der Aufteilung zugunsten von Miterben, beim Verkauf an Angehörige zur eigenen Selbstnutzung und beim Verkauf an mindestens zwei Drittel der aktuellen Mieterschaft. Liegt einer dieser Fälle vor, beschränkt sich die Rolle des Bauordnungsamts auf die reine Kontrolle, ob die genannten Bedingungen tatsächlich zutreffen – ein Ermessen bleibt der Behörde hier nicht.
Einzelfallgenehmigung nach § 250 Abs. 4 BauGB
Außerhalb dieser drei Fallgruppen bleibt eine Genehmigung nur über den Ermessensweg erreichbar: Das Bauordnungsamt wägt die im Einzelfall vorgetragenen Umstände des Vorhabens gegeneinander ab. Im Unterschied zum gebundenen Weg gibt es hierauf keinen einklagbaren Anspruch.
Welche Unterlagen für Ihre Teilungserklärung in Augsburg nötig sind
Zwei Vorgänge, eine Behörde: Aufteilungsplan und Genehmigungsantrag landen bei größeren Bestandsgebäuden beide beim Bauordnungsamt.
- Bereits bescheinigter Aufteilungsplan
Die Grundlage bildet der nach § 7 WEG bemaßte und nummerierte Aufteilungsplan, für den das Bauordnungsamt zuvor bereits die Abgeschlossenheitsbescheinigung ausgestellt hat.
- Beleg der Wohnungszahl zum 1. Juni 2023
Ob überhaupt eine Genehmigungspflicht besteht, hängt einzig davon ab, wie viele Wohnungen an diesem Stichtag im Gebäude tatsächlich vorhanden waren – dieser Nachweis ist zu erbringen.
- Nachweis des passenden Ausnahmefalls
Wer sich auf § 250 Abs. 3 BauGB beruft, muss die dahinterstehenden Tatsachen konkret belegen können – vom Erbschein bei einer Erbengemeinschaft bis zur schriftlichen Zustimmung ausreichend vieler Mieterinnen und Mieter.
Teilungserklärungen in Augsburg – Beispiele aus der Praxis
Ehemaliges Arbeiterwohnhaus im Textilviertel mit vierzehn Wohnungen
Rund um die frühere Kammgarnspinnerei entstanden einst auch mehrgeschossige Wohnhäuser für die Beschäftigten der Textilfabriken. Ein solches Gebäude mit vierzehn Einheiten überschreitet die bayerische Schwelle von zehn Wohnungen deutlich – neben dem Aufteilungsplan braucht es hier zusätzlich die Umwandlungsgenehmigung des Bauordnungsamts.
Erbengemeinschaft übernimmt ein Mehrfamilienhaus im Ulrichsviertel
Drei Geschwister erben ein Haus mit acht Wohnungen und wollen es unter sich aufteilen statt zu verkaufen. Weil der Ausnahmetatbestand für Miterben greift, besteht hier ein gesetzlicher Anspruch auf die gebundene Genehmigung – unabhängig davon, ob die Zehn-Wohnungen-Schwelle überhaupt erreicht wäre.
Neubauprojekt in Sheridan-Park
Auf dem früheren Kasernengelände in Kriegshaber entsteht ein neu errichtetes Wohngebäude mit sechzehn Einheiten, das direkt an unterschiedliche Käufer vermarktet werden soll. Die Umwandlungsverordnung betrifft ausschließlich bereits bestehenden Mietwohnraum und greift hier deshalb nicht – nötig ist allein der Aufteilungsplan.
So läuft Ihre Teilungserklärung in Augsburg ab
Rechtlich folgt der Ablauf bundesweit demselben Muster. In Augsburg kommt bei Bestandsgebäuden mit mehr als zehn Wohnungen ein zusätzlicher Genehmigungsschritt hinzu, der von Anfang an mitgeplant werden sollte:
- Wohnungsanzahl und Stichtag klären
Zuerst wird geprüft, ob das Gebäude die Schwelle von mehr als zehn Wohnungen überschreitet und diese bereits am 1. Juni 2023 bestanden – nur dann greift die Umwandlungsverordnung.
- Aufteilungsplan erstellen
Die Einheiten werden erfasst und im bemaßten, durchgehend nummerierten Aufteilungsplan festgehalten – die spätere Grundlage für Abgeschlossenheitsbescheinigung und Grundbucheintragung.
- Umwandlungsgenehmigung beantragen, falls nötig
Bei mehr als zehn Wohnungen läuft parallel der schriftliche Antrag beim Bauordnungsamt, mit Benennung des einschlägigen Ausnahmetatbestands, sofern einer vorliegt.
- Notarielle Beurkundung
Sobald Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung und, wo erforderlich, die erteilte Umwandlungsgenehmigung vorliegen, beurkundet der Notar die Teilungserklärung.
- Eintragung beim Amtsgericht Augsburg
Für das gesamte Stadtgebiet führt das Amtsgericht Augsburg das Grundbuch zentral.
Was den Aufwand einer Teilungserklärung in Augsburg beeinflusst
Zum ohnehin variablen Aufwand für Aufteilungsplan und notarielle Beurkundung kommt in Augsburg bei größeren Gebäuden ein weiterer Faktor hinzu:
- Ob die Umwandlungsgenehmigung überhaupt nötig ist
Bei mehr als zehn Bestandswohnungen kommt ein zusätzliches Verwaltungsverfahren beim Bauordnungsamt hinzu – bei Neubauten oder kleineren Häusern entfällt dieser Schritt vollständig.
- Wie eindeutig der Ausnahmetatbestand belegt ist
Ein klar dokumentierter Nachlassbezug beschleunigt die gebundene Genehmigung nach § 250 Abs. 3 BauGB; eine Einzelfallprüfung nach Abs. 4 braucht in der Regel mehr Vorlauf.
- Zustand vorhandener Bestandspläne
Liegt bereits ein aktueller, bemaßter Plan vor, verkürzt das die Erstellung des Aufteilungsplans spürbar gegenüber einer vollständigen Neuvermessung.
- Anzahl der aufzuteilenden Einheiten
Je mehr Einheiten ein Gebäude umfasst, desto größer der Nummerierungs- und Abgrenzungsaufwand im Aufteilungsplan – unabhängig davon, ob eine Umwandlungsgenehmigung erforderlich wird.
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