Kubaturberechnung in Augsburg — Bruttorauminhalt und Bruttogrundfläche vom Fuggerei-Häuschen bis zur Fabriketage

Q: Was ist der Unterschied zwischen BRI und BGF?

Das BRI beschreibt das umbaute Volumen, die BGF die Summe der Grundflächen aller Geschosse – beide werden nach DIN 277 ermittelt, beantworten aber unterschiedliche Fragen.

Q: Warum unterscheidet sich das BRI zwischen einem Fuggerei-Haus und einer Textilviertel-Fabriketage so deutlich?

Die Fuggerei-Häuser wurden 1521 mit knapp bemessenen Geschosshöhen für einfache Handwerkerfamilien errichtet. Die um die Jahrhundertwende gebauten Fabriketagen im Textilviertel haben dagegen deutlich größere Geschosshöhen – das ergibt ein spürbar höheres BRI je Quadratmeter.

Q: Was ist der Unterschied zwischen BRI und Wohnfläche?

Das BRI erfasst das gesamte umbaute Volumen bis zur äußeren Dachhaut. Die Wohnfläche nach WoFlV rechnet dagegen Räume unter Dachschrägen abhängig von der Raumhöhe nur teilweise oder gar nicht an – beide Werte für dasselbe Gebäude weichen entsprechend voneinander ab.

Q: Reicht eine vorhandene Bauakte für die Kubaturberechnung aus?

Nur, wenn sie belastbare Maße aller Geschosse einschließlich Dachraum enthält. Fehlen diese oder weicht der heutige Bestand ab, ist ein aktuelles Aufmaß nötig.

Q: Spielt die Kubatur auch bei energetischen Nachweisen eine Rolle?

Ja – energetische Berechnungen nehmen auf das umbaute beziehungsweise beheizte Volumen Bezug. Eine sauber ermittelte Kubatur ist entsprechend über die reine Bauantragsbearbeitung hinaus von Nutzen.

Die Kubaturberechnung ermittelt Bruttorauminhalt (BRI) und Bruttogrundfläche (BGF) einer Immobilie nach DIN 277 – zwei bundeseinheitlich definierte Größen, die in Augsburg auf einen ausgesprochen unterschiedlichen Baubestand treffen. Auf der einen Seite die 67 kompakten Reihenhäuser der 1521 gestifteten Fuggerei, gebaut für einfache Handwerkerfamilien und entsprechend knapp bemessen; auf der anderen Seite die hohen, weitläufigen Fabriketagen des früheren Textilstandorts, deren Produktionshallen und Kontorgeschosse um die Jahrhundertwende auf Maschinenaufstellung statt auf Wohnraum ausgelegt waren. Verwaltungstechnisch bleibt die Kubatur in Bayern wie in München oder Nürnberg nur mittelbar von Bedeutung: Die bayerische Kostenregelung für das Baurecht bemisst die Baugenehmigungsgebühr nicht direkt am umbauten Raum, sondern an der voraussichtlichen Rohbausumme des Vorhabens – fehlt dafür eine belastbare Kostenschätzung, dient das BRI über einen anerkannten Kostenkennwert je Kubikmeter als praktische Hilfsgröße.

Kubaturberechnung in Augsburg kurz und kompakt

BRI (Bruttorauminhalt) erfasst das gesamte umbaute Volumen eines Gebäudes, BGF (Bruttogrundfläche) die Summe aller Grundflächen – beide nach DIN 277 ermittelt und für unterschiedliche Zwecke gefragt.
Bayerns Kostenregelung für das Baurecht bemisst die Baugenehmigungsgebühr nicht direkt am umbauten Raum, sondern an der voraussichtlichen Rohbausumme des Vorhabens – dieselbe landesweite Systematik gilt auch in Augsburg.
Fehlt zum Zeitpunkt der Antragstellung eine förmliche Kostenplanung, dient das BRI multipliziert mit einem anerkannten Kostenkennwert je Kubikmeter als erste Annäherung an die Rohbausumme.
Die kompakten Fuggerei-Häuser weisen ein deutlich geringeres BRI je Wohneinheit auf als eine vergleichbar große Etage in einem ehemaligen Textilviertel-Fabrikgebäude mit seinen überdurchschnittlichen Geschosshöhen.
Auch ein Energieausweis nach GEG nimmt mittelbar auf das beheizte Volumen Bezug – eine vorliegende Kubaturberechnung liefert dafür bereits eine der Ausgangsgrößen.

Wofür Bauherren in Augsburg die Kubatur konkret brauchen

BRI und BGF sind nach DIN 277 fest definiert, ihr praktischer Einsatz unterscheidet sich in Augsburg aber deutlich nach Anlass:

Als Kostenkennwert-Hilfsgröße gegenüber dem Bauordnungsamt

Steht bei Antragstellung noch keine belastbare Rohbausumme fest, lässt sich diese aus dem BRI und einem anerkannten Kostenkennwert je Kubikmeter grob herleiten – wichtig, weil sich die bayerische Baugenehmigungsgebühr an dieser Summe orientiert, nicht am Volumen selbst.

Für Wertgutachten und Kreditvergabe

Banken und Gutachter fragen unabhängig vom Bauordnungsamt eine dokumentierte Kubatur ab, insbesondere bei historischen Objekten wie einem Fuggerei-Haus oder einer umgenutzten Fabriketage, deren Volumen sich nicht aus einer marktüblichen Vergleichsfläche ableiten lässt.

Welche Grundlagen für eine Augsburger Kubaturberechnung zählen

Ausschlaggebend sind belastbare Maße, unabhängig von Alter und Bauart des Gebäudes:

Bemaßte Pläne aller Ebenen
Grundriss und Schnitt jeder Etage mit Außenmaßen, einschließlich Keller, Zwischenebenen und Dachraum – bei historischen Gebäuden häufig aus dem Stadtarchiv oder der digitalen Akte des Bauordnungsamts.
Dachform und -neigung
Entscheidend für die Volumenerfassung bis zur äußeren Dachhaut, gerade weil sich Fuggerei-Satteldächer und die oft flacheren Fabrikdächer im Textilviertel deutlich unterscheiden.
Zweck der Berechnung
Ob das Ergebnis in erster Linie der Rohbausumme, einem Gutachten oder einer Bank vorgelegt wird, beeinflusst, wie detailliert der Rechenweg dokumentiert werden muss.

Kubaturberechnung in Augsburg – Beispiele aus der Praxis

Kostenschätzung für einen Dachgeschossausbau ohne fertige Statik

Solange die endgültigen Baukosten noch nicht feststehen, dient das errechnete BRI multipliziert mit einem branchenüblichen Kennwert als tragfähiger erster Anhaltspunkt für die spätere Rohbausumme gegenüber dem Bauordnungsamt.

Beleihungswertgutachten für ein Fuggerei-Haus

Weil sich ein solches Objekt mit keinem gewöhnlichen Vergleichsobjekt messen lässt, verlangt die finanzierende Bank ein eigenständig ermitteltes Volumen als Teil der Wertermittlung.

Umbaukalkulation für eine Fabriketage im Textilviertel

Wegen der ungewöhnlich großzügigen Geschosshöhe fällt das Volumen je Quadratmeter Nutzfläche deutlich höher aus als bei einem gewöhnlichen Wohnhaus – ein Umstand, den die Kostenplanung des Umbaus berücksichtigen muss.

Portfoliobewertung mehrerer Augsburger Bestandsobjekte

Erst eine einheitlich nach DIN 277 ermittelte Kubatur macht ein Fuggerei-Haus, eine Fabriketage und ein Nachkriegsgebäude überhaupt vergleichbar.

So entsteht Ihre Kubaturberechnung für Augsburg

Vom Bestand zum belastbaren Ergebnis:

Quelle der Bestandsmaße festlegen
Historische Akte im Stadtarchiv, digitale Akte des Bauordnungsamts oder ein eigenes Aufmaß, je nach Alter des Gebäudes.
Lücken vor Ort schließen
Fehlende oder veraltete Maße werden direkt am Gebäude nachgemessen, bevor gerechnet wird.
Volumen und Fläche nach DIN 277 ermitteln
Geschossweise, mit gesonderter Behandlung von Dachschrägen, Keller und Anbauten.
Ergebnis auf den Verwendungszweck zuschneiden
Ein anderer Detailgrad ist gefragt, je nachdem, ob das Ergebnis als Kostenkennwert-Hilfsgröße oder für ein Bankgutachten dient.
Nachvollziehbar übergeben
Mit vollständigem Rechenweg für Bauordnungsamt, Gutachter oder Kreditgeber.

Was den Preis für eine Kubaturberechnung in Augsburg beeinflusst

Diese Punkte bestimmen den Rechercheaufwand:

Herkunft der Bestandsmaße
Eine bereits digital vorliegende Akte des Bauordnungsamts spart Zeit gegenüber einer Recherche im Stadtarchiv oder einem kompletten Neuaufmaß.
Zahl der Ebenen und Nebenräume
Keller, Zwischengeschosse und Dachraum bedeuten jeweils zusätzliche Erfassungsschritte gegenüber einem einfachen Baukörper.
Form des Dachs und der Anbauten
Ein einfaches Satteldach ist rascher erfasst als Gauben, Erker oder unregelmäßige Anbauten, wie sie im historischen Bestand häufig vorkommen.
Angeforderter Detailgrad
Eine reine Kostenkennwert-Hilfsgröße verlangt weniger Dokumentation als ein vollständiges Gutachten für eine Bank.