Aufteilungspläne in Augsburg — aus dem Stadtarchiv rekonstruiert, wo der Luftangriff von 1944 Lücken hinterließ
Ein Aufteilungsplan ist überall in Deutschland dieselbe Bauzeichnung mit denselben Anforderungen nach § 7 WEG. In Augsburg entscheidet weniger das Alter eines Gebäudes als seine genaue Adresse darüber, woher die Grundlage dafür stammt: Der Luftangriff vom 25. und 26. Februar 1944 zerstörte rund ein Viertel des Augsburger Wohnraums – deutlich weniger als die rund 90 Prozent, die etwa in Nürnbergs Altstadt verloren gingen, aber genug, um die Bauaktenlage von Straße zu Straße unterschiedlich aussehen zu lassen. Manche Gebäude verfügen deshalb über eine lückenlose Vorkriegsakte im Stadtarchiv, andere beginnen ihre Geschichte baurechtlich erst mit dem Wiederaufbau. Welcher Fall vorliegt, lässt sich nicht pauschal nach Viertel oder Baujahr vermuten, sondern nur Adresse für Adresse klären.
Wann Sie in Augsburg einen Aufteilungsplan brauchen
Für sich genommen ist der Aufteilungsplan keine genehmigungspflichtige Leistung. Seinen Zweck erfüllt er als Grundlage für zwei andere Verfahren:
- Für die Abgeschlossenheitsbescheinigung des Bauordnungsamts, ohne die keine Eintragung ins Wohnungsgrundbuch beim Amtsgericht Augsburg möglich ist.
- Für die notarielle Teilungserklärung, die in Augsburg bei Bestandsgebäuden mit mehr als zehn Wohnungen zusätzlich eine Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB voraussetzt.
- Bei Neubauten, etwa in Sheridan- oder Reese-Park, lässt sich der Plan meist direkt aus der bereits digital vorliegenden Genehmigungsplanung ableiten, ganz ohne Archivrecherche.
Wo praktisch die gesamte Altstadt neu errichtet wurde, wie in Nürnberg mit rund 90 Prozent Zerstörung, beginnt die Bauakte für die meisten Adressen einheitlich erst mit dem Wiederaufbau – die Suche nach einer älteren Akte erübrigt sich dort in der Breite. Augsburgs rund ein Viertel zerstörter Wohnraum ergibt ein anderes Bild: Straßenzüge, die von den Angriffen 1944 kaum betroffen waren, liegen oft unmittelbar neben Adressen, die komplett neu aufgebaut wurden. Für den Aufteilungsplan bedeutet das, dass sich die Quellenlage nicht aus dem Baujahr oder dem Viertel ableiten lässt, sondern für jede Adresse einzeln beim Stadtarchiv geprüft werden muss. Eine Sonderrolle nehmen die 22 Objekte des seit 2019 als UNESCO-Welterbe geführten Augsburger Wassermanagement-Systems ein: Der Große Wasserturm am Roten Tor etwa wurde bereits 1412 bis 1416 errichtet und ist damit älter als jedes der betroffenen Wohnquartiere. Für einen Aufteilungsplan sind diese kommunalen Infrastrukturbauten selbst zwar nicht relevant, sie stehen aber unmittelbar neben genau jenen Altstadt- und Lechviertel-Adressen, deren Kriegsschicksal am genauesten geprüft werden muss.
Woher Ihr Augsburger Aufteilungsplan stammt
Je nach Alter, Adresse und Kriegsschicksal des Gebäudes kommt einer von drei Wegen infrage:
Aus dem Stadtarchiv Augsburg
Für Gebäude mit historischer Akte verwahrt das Stadtarchiv die Unterlagen nach Adresse geordnet bis zum Jahr 2024. Ist die Akte vollständig und bildet sie den heutigen Zustand noch korrekt ab, lässt sich der Aufteilungsplan direkt daraus ableiten – ergänzt nur noch um die Nummerierung der Einheiten.
Aus der digitalen Akte des Bauordnungsamts
Jüngere Vorgänge und Vorhaben nach dem Archiv-Stichjahr 2024 führt das Bauordnungsamt in der Imhofstraße bereits digital – der übliche Weg für neuere Umbauten und für Neubauten wie in Sheridan- oder Reese-Park.
Per Vor-Ort-Vermessung
Beginnt die Akte erst mit dem Wiederaufbau nach 1944 oder weicht der heutige Bestand erkennbar vom Plan ab, liefert eine Vermessung vor Ort den zuverlässigsten Abgleich zwischen Zeichnung und tatsächlichem Gebäude.
Welche Unterlagen für Ihren Augsburger Aufteilungsplan hilfreich sind
Abhängig vom Weg zum Ziel:
- Eigentumsnachweis und Vollmacht
Für die Akteneinsicht beim Stadtarchiv oder beim Bauordnungsamt wird üblicherweise ein aktueller Eigentumsnachweis verlangt, bei Beauftragung Dritter zusätzlich eine Vollmacht.
- Vorhandene alte Pläne oder Skizzen
Selbst ein unvollständiger historischer Plan hilft als Ausgangspunkt, insbesondere bei Gebäuden, die den Luftangriff von 1944 überstanden haben, seither aber mehrfach umgebaut wurden.
- Angaben zur gewünschten Aufteilung
Welche Räume zu welcher künftigen Einheit gehören sollen, muss vor der Nummerierung feststehen – insbesondere bei Kellerräumen und Stellplätzen, die räumlich von der Wohnung getrennt liegen.
Aufteilungspläne in Augsburg – Beispiele aus der Praxis
Fabrikantenvilla im Textilviertel mit lückenloser Vorkriegsakte
Das Viertel rund um die frühere Kammgarnspinnerei blieb von den schwersten Angriffen weitgehend verschont. Für ein solches Gebäude findet sich im Stadtarchiv häufig noch eine durchgehende Akte bis in die Zeit vor 1944, die sich mit wenig Aufwand zum Aufteilungsplan weiterentwickeln lässt.
Wiederaufgebautes Haus im Lechviertel ohne Vorkriegsbezug
Das Gebäude wurde beim Luftangriff 1944 zerstört und danach neu errichtet. Die Akte beim Stadtarchiv beginnt entsprechend erst mit der Wiederaufbau-Genehmigung – eine ältere Akte zum selben Grundstück gibt es nicht, weil das Vorkriegsgebäude baurechtlich nicht mehr besteht.
Neubauwohnung in Sheridan-Park
Für eine Wohnung im umgebauten früheren Kasernengelände liegt die Genehmigungsplanung bereits digital beim Bauordnungsamt vor. Der Aufteilungsplan lässt sich unmittelbar daraus entwickeln, ohne Archivrecherche und ohne Vor-Ort-Vermessung.
So entsteht Ihr Aufteilungsplan in Augsburg
Der fachliche Ablauf ist bundesweit derselbe. In Augsburg liegt das Gewicht auf der frühen, adressgenauen Prüfung, welche Quelle überhaupt zur Verfügung steht:
- Kriegsschicksal der Adresse einordnen
Wir klären, ob das konkrete Gebäude den Luftangriff von 1944 überstand oder danach neu errichtet wurde – das entscheidet bereits, ob überhaupt eine ältere Akte zu erwarten ist.
- Stadtarchiv oder Bauordnungsamt konsultieren
Je nach Alter des Vorgangs wird die historische Akte im Stadtarchiv oder die digitale Akte des Bauordnungsamts in der Imhofstraße geprüft.
- Fehlende Grundlagen vor Ort aufmessen
Beginnt die Akte erst mit dem Wiederaufbau oder passt sie nicht mehr zum heutigen Zustand, wird das Gebäude direkt vermessen.
- Einheiten festlegen, nummerieren und abgrenzen
Jede Einheit erhält eine durchgehende Nummer über alle Geschosse hinweg; Treppenhaus, Dach und tragende Bauteile werden eindeutig als Gemeinschaftseigentum gekennzeichnet.
- Plan für Bauordnungsamt und Notar übergeben
Der fertige Aufteilungsplan geht als Grundlage an die Abgeschlossenheitsbescheinigung und die notarielle Teilungserklärung.
Was den Aufwand eines Aufteilungsplans in Augsburg beeinflusst
In Augsburg entscheidet vor allem das individuelle Kriegsschicksal der Adresse über den Aufwand, nicht allein die Gebäudegröße:
- Ob die Adresse den Luftangriff von 1944 überstand
Eine lückenlose Vorkriegsakte im Stadtarchiv ist der günstigste Fall. Beginnt die Akte erst mit dem Wiederaufbau, wird häufiger eine Vor-Ort-Vermessung nötig.
- Vollständigkeit der vorhandenen Akte
Auch eine erhaltene Akte passt nicht immer lückenlos zum heutigen Bestand – jeder spätere, nicht dokumentierte Umbau erhöht den Abgleichsaufwand.
- Anzahl und Zuschnitt der Einheiten
Mehr Einheiten und unregelmäßig geschnittene Altbaugrundrisse bedeuten mehr Nummerierungs- und Abgrenzungsaufwand.
- Getrennt liegende Nebenräume
Keller- oder Stellplatzflächen, die vom Hauptgebäude räumlich getrennt liegen, müssen zusätzlich eindeutig der richtigen Einheit zugeordnet werden.
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