Aufmaß & Vermessung in Augsburg — Bauaufmaß im gewachsenen Bestand zwischen Hochterrasse und Lechkanälen

Q: Was kostet ein Aufmaß in Augsburg?

Der Aufwand richtet sich nach Fläche, Raumzahl, Höhenversätzen und dem Umfang der gewünschten Zeichnungen. Eine kompakte Etagenwohnung liegt deutlich unter einem verwinkelten Altstadthaus mit Rücktrakt; nach einer kurzen Objektbeschreibung lässt sich der Umfang online eingrenzen.

Q: Wie lange dauert ein Aufmaß in Augsburg?

Eine übliche Eigentumswohnung ist meist in weniger als einer Stunde erfasst, ein ganzes Haus mit Keller, Dachraum und Anbauten kann einen oder mehrere Tage beanspruchen. Zwischen Auftrag und Termin liegen einige Werktage, die fertigen Unterlagen folgen wenige Tage später.

Q: Übernimmt Planprofi24 auch die Gebäudeeinmessung in das Liegenschaftskataster?

Nein. Das ist eine hoheitliche Aufgabe und liegt in Bayern bei den staatlichen Vermessungsämtern; öffentlich bestellte Vermessungsingenieure gibt es hier als einzigem Bundesland nicht. Planprofi24 erbringt das Bauaufmaß mit Innenmaßen, Zeichnungen und Flächen – beides ergänzt sich, ersetzt einander aber nicht.

Q: Wer muss beim Aufmaßtermin vor Ort sein?

Es genügt eine Person, die alle Räume öffnen kann: Eigentümer, Mieter, Verwaltung oder ein Beauftragter mit Schlüssel. Wichtiger als die Person ist der Umfang – Keller, Dachboden, Nebenräume und rückwärtige Gebäudeteile sollten am Termin zugänglich sein.

Q: Reichen die Bauakten aus dem Augsburger Stadtarchiv als Grundlage aus?

Als Ausgangspunkt oft ja, als Nachweis meist nicht. Die Überlieferung setzt erst um 1946 ein, und ein Genehmigungsplan zeigt ohnehin den beantragten Soll-Zustand. Hinzu kommt, dass an Bauzeichnungen ein Urheberrecht des Architekten bestehen kann, das die Weiterverwendung begrenzt.

Q: Kann aus dem Aufmaß direkt die Wohnfläche berechnet werden?

Ja, das ist der übliche zweite Schritt. Das Aufmaß liefert Maße, Höhen und Geometrie; die Berechnung wertet diese Daten nach einem Regelwerk aus, im Wohnraum regelmäßig nach der Wohnflächenverordnung. Beides zusammen ergibt den Nachweis, den Banken und Käufer erwarten.

In Augsburg endet die Aktenlage früher als der Baubestand. Die Bauakten liegen im Stadtarchiv und reichen dort nach Adresse geordnet bis etwa 1946 zurück – für Häuser, die seit dem Mittelalter am Kanal stehen, ist das ein sehr später Anfang. Was davor gebaut, angebaut und umgebaut wurde, steht in keiner Zeichnung, und was nach dem Krieg entstand, wurde in den engen Parzellen der unteren Altstadt oft ohne durchgehende Bemaßung ergänzt. Dazu kommt eine bauliche Eigenheit: Räume sind selten rechtwinklig, Wände nicht lotrecht, Decken nicht in einer Ebene. Ein Bauaufmaß nimmt deshalb den Zustand auf, der tatsächlich vorhanden ist, und übersetzt ihn in bemaßte Grundrisse, Schnitte, Ansichten und eine prüffähige Flächenberechnung. Diese Grundlage wird früher oder später ohnehin verlangt – meist dann, wenn es schnell gehen soll.

Aufmaß und Vermessung in Augsburg kurz und kompakt

Bauaufmaß statt Katastervermessung: Aufgenommen werden Innenmaße, Geometrie und Flächen eines Gebäudes. Der Nachweis des Gebäudes im Liegenschaftskataster ist eine hoheitliche Aufgabe und bleibt der Vermessungsverwaltung vorbehalten.
Bayerische Besonderheit: Als einziges Bundesland kennt Bayern keine öffentlich bestellten Vermessungsingenieure – zuständig ist hier das Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung Augsburg.
Aktenlage vor Ort: Historische Bauakten verwahrt das Stadtarchiv, neuere Vorgänge führt das Bauordnungsamt digital – für Häuser aus der Zeit vor dem Zweiten Weltkrieg findet sich häufig gar nichts.
Aus dem Aufmaß entstehen keine losen Messwerte, sondern Unterlagen: bemaßte Grundrisse aller Ebenen, Schnitte, Ansichten und wahlweise die Wohnfläche nach Verordnung oder die Flächen nach DIN 277.
Planprofi24 misst Ihr Augsburger Gebäude vor Ort auf und liefert daraus bemaßte Zeichnungen samt Flächennachweis – auch bei verwinkeltem Altstadtbestand, deutschlandweit online beauftragbar.

Wann ein Aufmaß in Augsburg erforderlich wird

Kein Gesetz verpflichtet dazu, ein Gebäude aufmessen zu lassen. Notwendig wird es immer dann, wenn jemand eine Fläche oder eine Geometrie belegt sehen will und die vorhandenen Papiere das nicht hergeben. Typischerweise in diesen Lagen:

Es existiert kein Bestandsplan, oder der vorhandene bildet einen Zustand ab, den spätere Umbauten längst überholt haben.
Ein Umbau, ein Bauantrag oder eine Nutzungsänderung steht an und braucht einen maßhaltigen Bestand als Planungsgrundlage.
Eine Bank oder ein Sachverständiger verlangt eine Flächenangabe mit nachvollziehbarem Rechenweg; ohne Messgrundlage lässt sich die nicht erstellen.
Wohnungseigentum soll begründet oder verändert werden: Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung setzen eindeutig abgegrenzte, maßlich beschriebene Einheiten voraus.
Die im Miet- oder Kaufvertrag genannte Fläche steht infrage und soll überprüft werden, bevor daraus ein Rechtsstreit wird.

Gebäudeeinmessung in Bayern – und warum es hier keinen ÖbVI gibt

Bayern ist das einzige Bundesland ohne öffentlich bestellte Vermessungsingenieure. Hoheitliche Katastervermessungen führen ausschließlich die staatlichen Ämter für Digitalisierung, Breitband und Vermessung aus; für das Stadtgebiet ist das Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung Augsburg zuständig, das auch das Liegenschaftskataster führt und fortschreibt. Für Eigentümer hat das eine Folge, die andernorts anders aussieht: Nach Art. 12 Abs. 1 des bayerischen Vermessungs- und Katastergesetzes wird ein neu errichtetes Gebäude von Amts wegen eingemessen. Es gibt also keinen Antrag, den man versäumen könnte – die Kosten der Einmessung trägt allerdings der Gebäudeeigentümer. Die Kehrseite steht in Art. 13: Eigentümer und Nutzungsberechtigte haben zu dulden, dass die mit der Vermessung Beauftragten das Grundstück betreten; Wohnungen dürfen nur mit Zustimmung des Wohnungsinhabers betreten werden, und angekündigt wird das Betreten vorher. Diese hoheitliche Aufgabe erbringt Planprofi24 nicht. Sie hat auch einen anderen Gegenstand: Das Kataster weist den äußeren Umriss des Gebäudes nach. Innenmaße, Raumaufteilung und Wohnfläche sind dort nirgends verzeichnet – dafür ist das Bauaufmaß da.

Die Aufmaßverfahren im Detail

Welches Verfahren sinnvoll ist, entscheidet die Bausubstanz und der Zweck der späteren Unterlagen – nicht die Größe des Objekts:

Handaufmaß mit dem Laserdistanzmessgerät

Der Regelweg in Wohnungen und überschaubaren Häusern. Das Gerät ist dabei selten die Fehlerquelle; kritisch sind die Übertragung der Werte und die Frage, ob wirklich am fertigen Bauteil gemessen wurde. Direkte Aufnahme in die Aufmaß-App vermeidet Abschreibfehler.

Kontrollmaße und Diagonalen im verformten Altbau

In Häusern, die seit Jahrhunderten arbeiten, gibt es keine rechten Winkel. Reine Wandlängen ergeben dort einen Grundriss, der sich beim Zeichnen nicht schließt. Deshalb werden zusätzlich Diagonalen, Wandstärken und Türachsen aufgenommen, bis die Geometrie eindeutig bestimmt ist.

3D-Laserscanning mit Punktwolke

Für stark verschachtelte, gewölbte oder sichtbar verformte Substanz. Der Scan hält Schiefstellungen und Setzungen fest, statt sie zu begradigen, und liefert nebenbei ein Bestandsmodell. Die erreichbare Genauigkeit hängt weniger am Gerät als an Standpunktwahl und sauberer Verknüpfung der Einzelaufnahmen.

Stichprobenkontrolle vorhandener Zeichnungen

Manchmal genügt es, einen alten Plan zu verifizieren, statt neu aufzunehmen. Geprüft werden Achsmaße, Raumhöhen und die Stellen, an denen erfahrungsgemäß umgebaut wurde. Halten die Stichproben nicht stand, wird vollständig neu gemessen.

Diese Unterlagen entstehen aus dem Aufmaß

Der Messvorgang allein nützt niemandem. Verwertbar wird er durch das, was daraus gezeichnet und dokumentiert wird:

Bemaßte Grundrisse aller Ebenen
Vom Keller bis zum Dachraum, mit durchgehenden Maßketten statt einer bloßen Maßstabsangabe. Halbgeschossig versetzte Bauteile bekommen eine eigene Darstellung, damit erkennbar bleibt, was tatsächlich übereinanderliegt.
Schnitte und Ansichten
Sie zeigen, was der Grundriss nicht abbildet: Geschosshöhen, den Verlauf von Stufenfolgen und Podesten, Deckenaufbauten und die Höhenentwicklung eines Anbaus gegenüber dem Haupthaus.
Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung
Ausgewiesen wird jeder Raum einzeln, mit Maß, Höhenzone und Anrechnungsfaktor. Gemessen wird im lichten Maß ab Vorderkante der Bekleidung, also am fertigen Zustand und nicht am Rohbau.
Flächen und Rauminhalte nach DIN 277
Für Bauvorlagen, Kalkulation und Bewertung. Die Norm beschreibt das Bauwerk und nicht die Wohnung; beide Angaben können deshalb nebeneinander auf demselben Objekt sinnvoll sein.
Aufmaßskizze und Fotodokumentation
Die Rohdaten bleiben Teil der Übergabe. Sie machen nachprüfbar, an welcher Stelle welches Maß genommen wurde, und ersparen bei späteren Rückfragen einen zweiten Termin am Objekt.

Aufmaße in Augsburg – Beispiele aus der Praxis

Altstadthaus am Mittleren Lech ohne verwertbaren Plan

Für Häuser dieses Alters endet die Archivüberlieferung, bevor sie beginnt: Nachweisbar ist meist erst die Nachkriegszeit. Aufgenommen wird deshalb von Grund auf, einschließlich der Wandstärken – bei Umfassungswänden aus mehreren Bauphasen unterscheiden die sich innerhalb eines Geschosses erheblich.

Wohnung an der Hangkante zur Oberen Stadt

Die Gassen mit ihren Bergnamen überwinden die Geländestufe zur Hochterrasse, und die Häuser tun es mit. Erdgeschoss und Hofseite liegen dann auf verschiedenen Niveaus. Ohne durchgehenden Höhenbezug lassen sich die Ebenen später nicht sauber übereinanderlegen.

Aufteilung eines Altstadthauses in Eigentumswohnungen

Vor der Begründung von Wohnungseigentum müssen alle Einheiten zeichnerisch eindeutig abgegrenzt sein, samt Kellerabteilen und Dachkammern. Das Aufmaß liefert die Zeichnungsgrundlage, die der Antragsteller selbst beibringen muss; geprüft und bescheinigt wird sie anschließend von der Behörde.

Sanierungsvorbereitung im Umfeld der Welterbestätte

Liegt das Objekt in der Pufferzone des Augsburger Wassermanagement-Systems, wird die Abstimmung mit der Denkmalpflege regelmäßig zum eigenen Verfahrensschritt. Ein dokumentierter Bestand ist dafür die Ausgangslage – er ersetzt jedoch keine denkmalschutzrechtliche Erlaubnis und keinen Bauantrag.

So läuft Ihr Aufmaß in Augsburg ab

Der Ablauf folgt überall demselben Muster. Verkürzt oder verlängert wird er in Augsburg durch zwei Dinge: durch das, was sich im Archiv findet, und durch das, was am Termin tatsächlich offen steht.

Zweck und Erfassungstiefe klären
Ein Flächennachweis für die Bank, eine Planungsgrundlage für den Umbau und ein Aufteilungsplan stellen unterschiedliche Anforderungen an Detailtiefe und Darstellung. Daraus ergibt sich, welches Verfahren gewählt wird und welche Bauteile hineingehören.
Bestandsunterlagen zusammentragen
Historische Vorgänge werden über das Stadtarchiv angefragt, jüngere über das Bauordnungsamt. Einsehen darf sie, wer ein berechtigtes Interesse nachweist – Eigentümer, Bauherren, Nachbarn und deren Bevollmächtigte. Termine werden vorab gebucht, das kostet Vorlauf.
Termin abstimmen und Zugang sichern
Entscheidend für die Dauer ist, was aufgeschlossen ist: Kellergewölbe, Dachboden, Rücktrakt und Nebenräume gehören dazu. In der unteren Altstadt kommt die Anfahrt hinzu, weil viele Gassen eng und zeitlich beschränkt befahrbar sind.
Erfassung vor Ort
Gemessen wird raumweise, mit Kontrollmaßen zur Prüfung der Winkel, dazu lichte Höhen, Stufen, Nischen, Vormauerungen und Öffnungen. Parallel entstehen Skizze und Fotos, damit sich jeder Wert später einer Stelle im Gebäude zuordnen lässt.
Auswertung und Übergabe
Aus den Messdaten werden die Zeichnungen und die Flächenberechnung mit ausgewiesenem Rechenweg erstellt. Der dokumentierte Bestand dient anschließend als gemeinsame Grundlage für Bank, Käufer, Planer und, wo nötig, für die Abstimmung mit der Denkmalpflege.

Was den Preis für ein Aufmaß in Augsburg beeinflusst

Zwei gleich große Wohnungen können sich im Messaufwand um ein Mehrfaches unterscheiden. Den Umfang bestimmen vor allem diese Punkte:

Zahl und Zuschnitt der Räume
Jeder zusätzliche Raum bringt Längen, Höhen und Öffnungen mit sich. Kammern, Nischen und schiefwinklige Zuschnitte kosten mehr Messzeit als klar geschnittene Zimmer gleicher Fläche.
Höhenversätze zwischen den Bauteilen
Wo Haupthaus, Rücktrakt und Anbau auf unterschiedlichen Niveaus sitzen, braucht es einen gemeinsamen Höhenbezug. Ohne ihn stimmen die einzelnen Ebenen für sich, aber nicht miteinander.
Gewähltes Erfassungsverfahren
Handaufmaß und Laserscanning unterscheiden sich in Geräteeinsatz, Dauer vor Ort und Auswertungstiefe. Ein Scan lohnt dort, wo Verformungen und Gewölbe dokumentiert werden sollen, nicht bei einer geradlinigen Wohnung.
Zugänglichkeit am Termin
Verschlossene Kellerabteile, verstellte Dachböden oder eine nur teilweise begehbare Einheit führen zu Nacharbeit. Was in einem Durchgang aufgenommen werden kann, bleibt ein Termin.
Umfang der abgeleiteten Unterlagen
Nur bemaßte Grundrisse oder zusätzlich Schnitte, Ansichten, Rauminhalte und ein Bestandsmodell: Der Zeichnungsteil wächst mit dem, wofür die Unterlagen anschließend gebraucht werden.