Abgeschlossenheitsbescheinigung in Augsburg — vom Bauordnungsamt, das zugleich Denkmalschutzbehörde ist

Q: Welches Amt ist für die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Augsburg zuständig?

Allein das Bauordnungsamt der Stadt Augsburg, zentral für das gesamte kreisfreie Stadtgebiet. Das Landratsamt Augsburg ist ausschließlich für den umliegenden Landkreis zuständig, nicht für das Stadtgebiet.

Q: Kann in Augsburg auch ein Sachverständiger die Bescheinigung ausstellen?

Nein. Bayern kennt landesweit keine private Alternative – ausschließlich das Bauordnungsamt als Bauaufsichtsbehörde entscheidet.

Q: Ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung dasselbe Verfahren wie die Umwandlungsgenehmigung?

Nein. Beide laufen zwar beim selben Bauordnungsamt, sind aber inhaltlich getrennt: Die Bescheinigung prüft ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit, die Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB zusätzlich die Zulässigkeit der Umwandlung selbst.

Q: Spielt der Denkmalschutz bei der Abgeschlossenheitsbescheinigung eine Rolle?

Die Prüfung selbst bleibt rein WEG-rechtlich. Weil das Bauordnungsamt in Augsburg zugleich untere Denkmalschutzbehörde ist, lässt sich eine parallel nötige denkmalschutzrechtliche Frage zum selben Gebäude aber ohne den Umweg über eine zweite Stelle klären – anders als in München, wo beide Aufgaben getrennt organisiert sind.

Q: Brauche ich für ein kleines Mehrfamilienhaus auch eine Umwandlungsgenehmigung?

Nur, wenn es mehr als zehn Wohnungen umfasst. Darunter reicht die Abgeschlossenheitsbescheinigung allein.

Q: Wie lange dauert die Bearbeitung beim Bauordnungsamt?

Eine feste Zahl gibt es dafür nicht. Wer den Aufteilungsplan von Anfang an vollständig und korrekt einreicht, vermeidet die häufigste Ursache für Verzögerungen: Rückfragen der Behörde.

Für die Abgeschlossenheitsbescheinigung gibt es in Augsburg eine einzige Adresse: das Bauordnungsamt der Stadt Augsburg, dieselbe zentrale Stelle, die auch Bauanträge und Bauvoranfragen für das gesamte, kreisfreie Stadtgebiet bearbeitet. Wer aus einem Bundesland kommt, in dem ein öffentlich bestellter Sachverständiger die Bescheinigung alternativ ausstellen darf, sollte diese Erwartung für Bayern ablegen: Die Prüfung bleibt hier ausnahmslos bei der Behörde. In Augsburg kommt eine organisatorische Besonderheit hinzu, die München so nicht kennt: Dasselbe Bauordnungsamt nimmt zugleich die Aufgaben der unteren Denkmalschutzbehörde wahr – bei einem Gebäude in der UNESCO-Pufferzone oder in der Fuggerei entscheidet damit eine einzige Stelle über beide Fragen.

Was das Augsburger Bauordnungsamt prüft – und was nicht

Der Prüfungsgegenstand ist bundesweit derselbe – in Augsburg unterscheidet sich vor allem, welche weiteren Aufgaben dieselbe Stelle noch übernimmt:

Geprüft wird ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit der Einheiten nach dem Wohnungseigentumsgesetz, nicht die baurechtliche Zulässigkeit der Nutzung selbst.
Beurteilungsgrundlage ist einzig der eingereichte Aufteilungsplan; eine zusätzliche Ortsbesichtigung ist nicht der Regelfall.
Bei Neubauten stammt die Grundlage meist direkt aus der Genehmigungsplanung, bei Bestandsgebäuden aus einem eigens erstellten Aufteilungsplan.

Keine Sachverständigen-Alternative – und eine Behörde für zwei Prüfungen

Bayerns Bauordnung räumt, anders als manche Landesbauordnung, keinem privat beauftragten Sachverständigen die Befugnis ein, die Abgeschlossenheitsbescheinigung anstelle der Behörde auszustellen; landesweit bleibt diese Aufgabe der Bauaufsichtsbehörde vorbehalten, in Augsburg also dem Bauordnungsamt. Eine organisatorische Eigenheit kommt hinzu, die München fehlt: Statt Bauaufsicht und Denkmalpflege auf zwei Institutionen zu verteilen, wie es die Landeshauptstadt mit ihrer Lokalbaukommission tut, bündelt Augsburg beide Zuständigkeiten in einem Amt. Am eigentlichen Prüfmaßstab der Abgeschlossenheit ändert diese Bündelung nichts, sie ist rein WEG-rechtlich. Praktisch spürbar wird sie erst, sobald ein Gebäude in der rund 3.204 Hektar großen Welterbe-Pufferzone oder unter den 67 Häusern der Fuggerei liegt: Eine zusätzlich nötige denkmalschutzrechtliche Einschätzung holt sich dieselbe Sachbearbeitung im eigenen Haus, ohne den Vorgang an eine externe Stelle abzugeben.

Die zwei Ausgangslagen im Detail

Ob bereits ein Aufteilungsplan vorliegt oder dieser erst entstehen muss, bestimmt den Aufwand vor der eigentlichen Antragstellung:

Neubau mit vorhandener Genehmigungsplanung

Liegt bereits eine genehmigte Bauplanung vor, etwa für ein Vorhaben in Sheridan- oder Reese-Park, lässt sich der Aufteilungsplan meist unmittelbar daraus entwickeln – das Bauordnungsamt prüft dann anhand bereits bekannter Unterlagen.

Bestandsgebäude ohne aktuellen Aufteilungsplan

Fehlt eine verwertbare Zeichnung, muss sie zunächst entstehen – aus der Akte des Stadtarchivs oder des Bauordnungsamts, ergänzt um eine Vor-Ort-Vermessung, wo die Akte nicht ausreicht oder erkennbar vom heutigen Zustand abweicht. Gerade bei älteren Gebäuden lohnt sich vorab die Prüfung, ob die vorhandene Bauakte den heutigen Grundriss überhaupt noch korrekt wiedergibt, bevor ein vollständig neuer Aufteilungsplan beauftragt wird.

Welche Unterlagen für Ihre Augsburger Abgeschlossenheitsbescheinigung nötig sind

Unabhängig vom Gebäude bleibt der Kern des Antrags gleich, in bestimmten Lagen kommt eine zusätzliche Abstimmung hinzu:

Bemaßter Aufteilungsplan
Mit durchgehender Nummerierung der Einheiten und eindeutiger Trennung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum – ausschließlich anhand dieser Zeichnung entscheidet das Bauordnungsamt.
Eigentumsnachweis
Ein aktueller Nachweis über das Eigentum am Grundstück beziehungsweise Gebäude.
Denkmalschutzrechtliche Abstimmung in Welterbe-Pufferzone und Fuggerei
Liegt das Gebäude in der Pufferzone des Wassermanagement-Systems oder innerhalb der Fuggerei, empfiehlt sich die frühe Abstimmung mit dem Bauordnungsamt in seiner Rolle als untere Denkmalschutzbehörde, bevor bauliche Änderungen die Aufteilung berühren.

Abgeschlossenheitsbescheinigungen in Augsburg – Beispiele aus der Praxis

Umwandlung eines Textilviertel-Gebäudes mit vierzehn Einheiten

Weil das Gebäude die bayerische Schwelle von zehn Wohnungen überschreitet, kommt neben der Abgeschlossenheitsbescheinigung noch die Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB hinzu – zwei getrennte Vorgänge beim selben Bauordnungsamt.

Neubauprojekt in Sheridan-Park mit direkt verwertbarer Genehmigungsplanung

Die Unterlagen aus dem Genehmigungsverfahren dienen unmittelbar als Aufteilungsplan – die Bescheinigung lässt sich ohne zusätzliche Vermessung beantragen.

Haus in der Welterbe-Pufferzone am Lechviertel

Für ein Gebäude in der Pufferzone des Wassermanagement-Systems prüft das Bauordnungsamt die Abgeschlossenheit rein WEG-rechtlich; eine parallel nötige Frage zur Vereinbarkeit mit dem geschützten Umfeld klärt dieselbe Stelle in ihrer Rolle als untere Denkmalschutzbehörde.

Kleines Mehrfamilienhaus mit acht Einheiten außerhalb der Schutzzonen

Da weder die Zehn-Wohnungen-Schwelle noch eine der Augsburger Schutzzonen berührt sind, genügt die Abgeschlossenheitsbescheinigung allein – ohne zusätzliche Umwandlungsgenehmigung oder Denkmalschutzabstimmung.

So läuft Ihre Abgeschlossenheitsbescheinigung in Augsburg ab

Der rechtliche Rahmen gilt bundesweit gleich. In Augsburg zahlt sich aus, dass praktisch alle damit verbundenen Fragen bei einer einzigen Behörde zusammenlaufen:

Aufteilungsplan vorbereiten
Aus Genehmigungsplanung, Stadtarchiv-Akte oder eigener Vermessung entsteht der bemaßte, durchgehend nummerierte Plan.
Antrag beim Bauordnungsamt stellen
Aufteilungsplan und Eigentumsnachweis gehen an dieselbe zentrale Stelle, die auch Bauanträge bearbeitet.
Prüfung der baulichen Abgeschlossenheit
Allein die eingereichte Zeichnung entscheidet – Bayern sieht keine zusätzliche Prüfung durch einen externen Sachverständigen vor.
Denkmalschutz- oder Umwandlungsfrage parallel klären, falls nötig
Bei einem Gebäude in der Welterbe-Pufferzone oder der Fuggerei sowie bei mehr als zehn Bestandswohnungen laufen die jeweils zusätzlichen Vorgänge beim selben Bauordnungsamt mit.
Bescheinigung an den Notar übergeben
Damit ist die technische Bedingung für die spätere notarielle Teilungserklärung erfüllt – unabhängig davon, ob zusätzlich noch eine Umwandlungsgenehmigung oder eine denkmalschutzrechtliche Erlaubnis aussteht.

Was den Aufwand einer Abgeschlossenheitsbescheinigung in Augsburg beeinflusst

Ohne private Alternative zur Behörde bestimmen vor allem diese Punkte den Aufwand:

Vollständigkeit des Aufteilungsplans
Lücken bei den Maßangaben oder eine unklare Nummerierung verlängern den Vorgang durch Rückfragen des Bauordnungsamts.
Zustand vorhandener Unterlagen
Eine bereits genehmigte Neubauplanung spart gegenüber einer kompletten Neuerstellung des Aufteilungsplans erheblich Zeit.
Zusätzliche Umwandlungsgenehmigung oder nicht
Erst jenseits von zehn Bestandswohnungen kommt der zweite, eigenständige Vorgang nach § 250 BauGB hinzu.
Lage in Welterbe-Pufferzone oder Fuggerei
Hier lohnt eine frühe Rücksprache mit dem Bauordnungsamt in seiner Rolle als untere Denkmalschutzbehörde, bevor bauliche Änderungen die Aufteilung berühren.