Wohnflächenberechnung in Aachen — wenn geteilte Altbauwohnungen die Wohnungsgrenze verschieben
Zwischen dem denkmalgeschützten Blockrand der Aachener Altstadt und dem anschließenden Gürtel gründerzeitlicher Etagenhäuser liegt ein Bestand, der über Jahrzehnte immer wieder neu zugeschnitten wurde. Große Altbauwohnungen sind in kleinere Einheiten zerlegt, mit leichten Trennwänden neu geordnet und mancherorts wieder zusammengeführt worden – getrieben von einer Nachfrage, die in einer Hochschulstadt dieser Größe kaum nachlässt. Für die Wohnflächenberechnung verschiebt das den Schwerpunkt: Schwierig ist hier selten das Messen eines Raumes, sondern die Frage, welche Räume nach der Teilung überhaupt noch einer bestimmten Wohnung zugeordnet sind. Ein Bad oder ein Vorflur, den zwei Einheiten gemeinsam nutzen, gehört keiner von beiden allein und fällt aus beiden Flächenangaben heraus. Wer diese Grenze vor Verkauf oder Neuvermietung zieht, legt eine Zahl vor, die einer Nachmessung standhält.
Nach welchem Regelwerk Ihre Aachener Wohnfläche zu berechnen ist
Bevor überhaupt gemessen wird, sind zwei Vorfragen zu beantworten: Welche Räume gehören zu der Wohnung, um die es geht – und nach welchem Maßstab werden sie bewertet? Für den Maßstab kommen vier Grundlagen in Betracht:
- Die Wohnflächenverordnung ist der Regelfall im Wohnraum. Sie beantwortet der Reihe nach, welche Räume zählen, wie sie zu messen sind und mit welchem Anteil sie eingehen.
- Die DIN 277 beschreibt das Gebäude, nicht die Wohnung. Sie kennt weder Höhenzonen noch den Begriff der Wohnfläche und liefert eine Bauwerkskennzahl, aber keine Wohnungsgröße.
- Bei Mietverhältnissen aus der Zeit vor 2004 kann noch die Zweite Berechnungsverordnung tragen. Ausschlaggebend ist der Zeitpunkt des Vertragsschlusses und nicht das Baujahr des Hauses.
- Die Vertragsparteien dürfen ein abweichendes Regelwerk bestimmen. Dann ist es allerdings geschlossen anzuwenden – Rosinenpicken zwischen zwei Systemen trägt weder im Miet- noch im Kaufrecht.
Nach § 2 Abs. 1 Satz 1 WoFlV umfasst die Wohnfläche einer Wohnung die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. Das Wort ausschließlich ist in Aachen kein Nebensatz, sondern der eigentliche Prüfpunkt. Wo eine große Etagenwohnung in zwei oder drei Einheiten zerlegt wurde, blieben häufig ein Bad, ein Vorflur, eine Kammer oder der Zugang zum Keller im gemeinsamen Zugriff. Solche Räume gehören keiner der entstandenen Wohnungen allein und sind deshalb auch nicht deren Wohnfläche. Die verbreitete Behelfslösung, die frühere Gesamtfläche einfach anteilig zu verteilen oder jeder Einheit den halben Flur zuzuschlagen, entspricht der Verordnung nicht: Sie erzeugt zwei Zahlen, die zusammen mehr ergeben als das, was tatsächlich ausschließlich genutzt wird. Umgekehrt zählt ein Flur innerhalb der Wohnung voll mit, auch wenn er nur der Erschließung dient. Praktisch folgt daraus eine Reihenfolge: Erst steht die Wohnungsgrenze fest, dann wird gemessen.
Die vier Berechnungsgrundlagen im Einzelnen
Die vier Maßstäbe unterscheiden sich nicht in Details, sondern in ihrer Fragestellung – und liefern deshalb für dasselbe Objekt verschiedene Werte:
Die Wohnflächenverordnung als Regelmaßstab
Sie stammt vom 25. November 2003 und gilt seit Anfang 2004. Ihr Aufbau folgt drei Stufen: Zuordnung der Räume, Ermittlung der Grundfläche, Anrechnung. Gemessen wird nach § 3 Abs. 1 WoFlV im lichten Maß zwischen den Bauteilen, ausgehend von der Vorderkante ihrer Bekleidung – also am fertigen Ausbau statt am Rohbau.
Altverträge nach der Zweiten Berechnungsverordnung
Wurde eine Fläche bis Ende 2003 nach den §§ 42 bis 44 der Zweiten Berechnungsverordnung ermittelt, bleibt es dabei, solange baulich nichts verändert wird. Die frühere DIN 283 ist in den 1980er-Jahren zurückgezogen worden und wirkt nur noch dort, wo Vertragsparteien sie ausdrücklich benannt haben.
Vertraglich vereinbarter Maßstab
Miet- und Kaufverträge dürfen festlegen, nach welchem Regelwerk gerechnet wird. Fehlt eine solche Bestimmung, wird der Begriff Wohnfläche nach den Vorschriften ausgelegt, die bei Vertragsschluss für preisgebundenen Wohnraum galten. Eine örtliche Verkehrssitte kann abweichen, muss dann aber ein vollständiges Regelwerk erfassen.
DIN 277 für Bauwerkskennzahlen
Die Ausgabe 2021-08 heißt Grundflächen und Rauminhalte im Hochbau und arbeitet mit Brutto-Grundfläche, Netto-Raumfläche und Nutzungsfläche. Sie zieht keine Höhen ab und schließt Konstruktionsflächen ein. Für Kalkulation, Bauvorlagen und gewerbliche Einheiten ist sie richtig, für die Wohnungsgröße im Mietvertrag nicht.
Diese Unterlagen braucht eine Berechnung in Aachen
Je genauer der heutige Zuschnitt dokumentiert ist, desto weniger muss vor Ort nachgeholt werden. Im Aachener Bestand sind das erfahrungsgemäß diese Nachweise:
- Grundriss des heutigen Zuschnitts
Brauchbar ist eine Zeichnung mit durchgehenden Maßketten oder wenigstens einem verlässlichen Maßstab. Entscheidend ist, dass sie den gebauten Zustand zeigt und nicht den Genehmigungsstand von vor drei Umbauten.
- Nachweis über Teilungen und Zusammenlegungen
Wann wurde welche Wand eingezogen, welche Tür zugesetzt, welcher Durchgang geöffnet? Ohne diese Historie lässt sich nicht belegen, welche Räume heute zu welcher Einheit gehören.
- Teilungserklärung mit Aufteilungsplan
Bei Eigentumswohnungen weist der Aufteilungsplan Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum getrennt aus. Was dort gemeinschaftlich geführt wird, ist keine Wohnfläche der einzelnen Einheit.
- Höhenangaben aus dem Dachgeschoss
Unter einer Schräge entscheidet die lichte Höhe über den Anrechnungsanteil. Eingezeichnete Höhenlinien oder ein maßhaltiger Schnitt ersparen das Nachmessen und machen die Zonen für Dritte prüfbar.
- Bauakte der Aachener Bauaufsicht
Fehlen Zeichnungen ganz, führt der Weg zur unteren Bauaufsichtsbehörde der Stadt. Nützlich sind dabei Gemarkung, Flur und Flurstück, weil viele Archive danach und nicht nach Hausnummer sortieren.
Wohnflächenberechnungen in Aachen – Beispiele aus der Praxis
Geteilte Etagenwohnung im Gründerzeitgürtel
Aus einer Sechs-Zimmer-Wohnung wurden zwei Einheiten mit eigenen Küchen, aber einem gemeinsamen Bad am Ende des Flurs. Dieses Bad bleibt bei beiden außen vor, weil es keiner von ihnen ausschließlich zugeordnet ist. Die Summe beider Wohnflächen liegt danach unter der Fläche vor der Teilung.
Kleinapartment am unteren Rand des Mietspiegel-Korridors
Der Aachener Mietspiegel erfasst abgeschlossene, frei finanzierte Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern mit einer Wohnfläche von 15 bis 140 Quadratmetern. Eine Einheit, die rechnerisch knapp unter der unteren Grenze landet, lässt sich darin nicht mehr einordnen – die Genauigkeit entscheidet hier über die Anwendbarkeit des Instruments.
Zusammengelegte Parzellen im Denkmalbereich der Innenstadt
Rund um den Dom sind schmale Grundstücke im Lauf der Zeit zu einer Adresse verschmolzen. Die Bauteile stammen dann aus verschiedenen Epochen, die Geschosse liegen um wenige Stufen versetzt zueinander. Jede Ebene wird eigenständig erfasst, sonst gehen Flächen beim Zusammenführen verloren oder zählen doppelt.
Haus mit Einliegerwohnung in Kornelimünster
Beide Wohnungen sind über denselben Hausflur erschlossen, der Waschmaschinenanschluss liegt in einem gemeinsam genutzten Kellerraum. Für die Berechnung zählt weder das eine noch das andere zur Fläche der Hauptwohnung. Wird die Einliegerwohnung später separat vermietet, ist auch die Betriebskostenumlage anzupassen.
So läuft Ihre Wohnflächenberechnung in Aachen ab
Der fachliche Weg ist bundesweit derselbe. In Aachen fällt das Gewicht auf den zweiten Schritt, weil viele Häuser im Lauf der Jahrzehnte mehrfach anders aufgeteilt wurden:
- Verwendungszweck und Regelwerk bestimmen
Finanzierung, Kaufvertrag und Mietverhältnis führen zu denselben Räumen, aber nicht zwingend zum selben Maßstab. Der Zweck legt fest, ob nach Wohnflächenverordnung, nach DIN 277 oder nach beidem gerechnet wird.
- Wohnungsgrenzen festlegen
Anhand von Zeichnungen, Teilungserklärung und Augenschein wird geklärt, welche Räume ausschließlich zu der zu bewertenden Einheit gehören. Gemeinsam genutzte Flächen werden benannt und ausdrücklich ausgenommen, damit die Abgrenzung später nachvollziehbar bleibt.
- Unterlagen prüfen oder vor Ort aufmessen
Vorhandene Pläne werden gegen den gebauten Zustand gehalten. Weicht er ab, ist nach § 3 Abs. 4 WoFlV neu zu ermitteln – im fertiggestellten Raum oder anhand einer berichtigten Bauzeichnung.
- Räume erfassen und Anteile ansetzen
Jeder Raum und jeder Raumteil wird einzeln aufgenommen. Nischen, Vormauerungen und fest eingebaute Gegenstände werden nach den Vorgaben des § 3 WoFlV behandelt, Höhenzonen und Nebenflächen mit ihrem jeweiligen Anteil angesetzt.
- Ergebnis mit Rechenweg übergeben
Sie erhalten die Fläche je Raum, die angewandten Faktoren, die ausgenommenen Gemeinschaftsflächen und die Summe, auf Wunsch mit Architektenstempel. In Aachener Mietverhältnissen ist dieses Dokument die Grundlage der Mietspiegel-Einordnung.
Was den Preis einer Wohnflächenberechnung in Aachen beeinflusst
Der Aufwand hängt weniger an der Quadratmeterzahl als daran, wie eindeutig der Bestand ist. Diese fünf Punkte bestimmen ihn:
- Zahl der Einheiten im Haus
Für jede Wohnung entsteht eine eigene Aufstellung mit eigenem Rechenweg. Ein mehrfach geteiltes Etagenhaus verlangt daher ein Vielfaches der Arbeit eines Einfamilienhauses gleicher Grundfläche.
- Eindeutigkeit der Wohnungsgrenzen
Sind Sondereigentum und gemeinschaftlich genutzte Räume klar dokumentiert, ist die Zuordnung schnell erledigt. Muss sie erst aus Verträgen, Schlüsselgewalt und tatsächlicher Nutzung rekonstruiert werden, wächst der Anteil der Vorarbeit deutlich.
- Zustand der vorhandenen Zeichnungen
Ein aktueller, bemaßter Plan ist der günstigste Ausgangspunkt. Fehlen Maßketten oder existiert überhaupt keine Zeichnung mehr, kommen Aktenrecherche oder ein Vor-Ort-Termin hinzu.
- Verwinkelter Altbaugrundriss
Schmale Parzellen, Stufen zwischen zusammengelegten Bauteilen, Erker und tiefe Nischen erhöhen die Zahl der Einzelmaße erheblich gegenüber einem rechtwinkligen Grundriss vergleichbarer Größe.
- Gewünschte Nachweistiefe
Ob eine reine Flächenangabe genügt oder eine vollständige Dokumentation je Raum mit Anrechnungsfaktoren, Begründung der Abgrenzung und Stempel, wirkt sich unmittelbar auf den Umfang aus.
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