Teilungserklärung in Aachen — ohne Umwandlungsgenehmigung, mit Blick auf zwei Erhaltungssatzungen
Wer für eine Aachener Immobilie eine Teilungserklärung vorbereitet, braucht anders als in Berlin oder München keine zusätzliche Umwandlungsgenehmigung: Nordrhein-Westfalen hat von der Ermächtigung in § 250 BauGB bislang keinen Gebrauch gemacht, unabhängig von der Zahl der Wohnungen im Gebäude. Eine Besonderheit hat Aachen trotzdem – und sie hat mit der eigenen Grenzlage zu tun: Für die sogenannten Belgischen Siedlungen in Burtscheid/Siegel und in Beverau, einst errichtet für Angehörige der in Aachen stationierten belgischen Streitkräfte, gelten eigene Erhaltungssatzungen. Praktisch trifft die Teilungserklärung in Aachen daneben besonders häufig auf einen ganz anderen Treiber: Mit 44.382 Studierenden allein an der RWTH im Wintersemester 2025/26 ist die Nachfrage nach aufgeteiltem, einzeln vermietbarem Wohnraum in den Vierteln rund um die Hochschulen hoch.
Brauchen Sie in Aachen eine Umwandlungsgenehmigung?
Zwei unabhängige Rechtsgrundlagen könnten eine Teilungserklärung in Aachen zusätzlich genehmigungspflichtig machen – bei näherem Hinsehen greift für die Stadt keine von beiden in voller Schärfe:
- Eine landesweite Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB, wie sie Berlin oder München erlassen haben, existiert in Nordrhein-Westfalen nicht – das gilt auch für Aachen, unabhängig von der Wohnungszahl im jeweiligen Gebäude.
- Eine kommunale soziale Erhaltungssatzung könnte über § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB zusätzlich eine Genehmigungspflicht für die Umwandlung selbst auslösen – ein solches Milieuschutzgebiet ließ sich für Aachen bei der Recherche zu dieser Seite in keinem Stadtteil bestätigen.
- Aachens bestehende Erhaltungssatzungen für die Belgischen Siedlungen Burtscheid/Siegel und Beverau beruhen den verfügbaren Quellen zufolge auf der Erhaltung der baulichen Anlagen (§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB) – sie regeln die bauliche Gestalt der Siedlungshäuser, nicht die Eigentumsform dahinter.
Aachens Lage im Dreiländereck hat der Stadt eine Regelung beschert, die kein anderer NRW-Standort in dieser Form kennt: eigene Erhaltungssatzungen für zwei sogenannte Belgische Siedlungen – eine für den Bereich Burtscheid/Siegel zwischen Amyastraße und Mühlental sowie im Eckbereich Prinz-Eugen-Straße/Malmedyer Straße, eine zweite für die Siedlung Beverau. Beide gehen auf Wohnbauten zurück, die einst für Angehörige der in der Stadt stationierten belgischen Streitkräfte errichtet wurden. Nach ihrer amtlichen Bezeichnung zielen die Satzungen auf die Erhaltung der baulichen Anlagen und damit auf die städtebauliche Gestalt der Siedlungen – dieselbe Kategorie wie mehrere Bonner Erhaltungssatzungsgebiete, nicht die Kategorie einer sozialen Erhaltungssatzung (Milieuschutz), wie sie etwa das Kölner Severinsviertel prägt und dort die Begründung von Wohnungseigentum eigenständig genehmigungspflichtig macht. Für eine Teilungserklärung innerhalb einer der beiden Aachener Satzungsgebiete bedeutet das: Die reine Umwandlung in Wohnungseigentum bleibt von der Satzung unberührt, solange keine bauliche Veränderung an der Siedlungssubstanz damit einhergeht.
Innerhalb und außerhalb der Belgischen Siedlungen
Ob ein Grundstück in einer der beiden Satzungsgebiete liegt, entscheidet in Aachen darüber, ob neben Aufteilungsplan und Beurkundung noch ein weiterer Schritt hinzukommt:
Regelfall außerhalb der Satzungsgebiete
Der weit überwiegende Teil des Aachener Stadtgebiets liegt außerhalb der Belgischen Siedlungen. Hier folgt die Teilungserklärung dem bundesweiten Grundmuster aus bemaßtem Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung und notarieller Beurkundung – ohne zusätzliche Genehmigung, unabhängig von der Anzahl der Wohnungen. Besonders häufig betrifft das Gründerzeithäuser nahe der Hochschulen, die in einzeln vermietbare Einheiten aufgeteilt werden.
Umwandlung mit baulicher Veränderung in Burtscheid/Siegel oder Beverau
Geht die Umwandlung mit einer genehmigungspflichtigen baulichen Maßnahme einher – etwa einem veränderten Zugang oder einer angepassten Fassade eines Siedlungshauses –, ist dafür zusätzlich ein Antrag nach der jeweiligen Erhaltungssatzung beim Fachbereich Bauaufsicht zu stellen. Bleibt die Bausubstanz unverändert, löst die reine Aufteilung diesen Schritt nach den verfügbaren Quellen nicht aus.
Welche Unterlagen Ihre Teilungserklärung in Aachen braucht
Der Kern bleibt unabhängig von der Lage des Grundstücks derselbe – innerhalb der Belgischen Siedlungen kommt bei baulichen Maßnahmen ein weiteres Dokument hinzu:
- Aufteilungsplan mit Abgeschlossenheitsbescheinigung
Der nach § 7 WEG bemaßte, durchgehend nummerierte Plan, bestätigt durch die Abgeschlossenheitsbescheinigung des städtischen Fachbereichs Bauaufsicht – nicht des eigenständigen Amts der StädteRegion Aachen, das für die Stadt selbst nicht zuständig ist.
- Aktueller Grundbuchauszug
Zeigt die bestehenden Eigentumsverhältnisse am Grundstück beziehungsweise Gebäude.
- Auskunft zur Erhaltungssatzung bei Lage in Burtscheid/Siegel oder Beverau
Liegt das Grundstück in einer der beiden Satzungsgebiete, klärt eine kurze Anfrage beim Fachbereich Bauaufsicht, ob die geplante Aufteilung mit einer baulichen Veränderung einhergeht, die zusätzlich eine Genehmigung nach der Satzung braucht.
Teilungserklärungen in Aachen – Beispiele aus der Praxis
Gründerzeithaus nahe der Hochschulen wird für Studierende aufgeteilt
Ein Eigentümer will ein größeres Haus außerhalb jeder Satzungslage in mehrere eigenständig vermietbare Einheiten aufteilen. Angesichts von über 44.000 RWTH-Studierenden ist die Nachfrage nach solchen Einheiten hoch; für die Umwandlung selbst genügen Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung.
Doppelhaushälfte in der Belgischen Siedlung Beverau ohne baulichen Eingriff
Ein Siedlungshaus soll unverändert in zwei Einheiten aufgeteilt werden. Weil keine bauliche Veränderung an der Substanz geplant ist, greift die Erhaltungssatzung für die reine Umwandlung nach den verfügbaren Quellen nicht – der bemaßte Aufteilungsplan genügt.
Siedlungshaus in Burtscheid/Siegel mit geplantem neuen Eingang
Soll im Zuge der Aufteilung zusätzlich ein zweiter Hauseingang für die neue Einheit entstehen, braucht dieser bauliche Eingriff eine gesonderte Genehmigung nach der Erhaltungssatzung – unabhängig von der Teilungserklärung selbst, aber vor deren Vollzug zu klären.
So läuft Ihre Teilungserklärung in Aachen ab
Der rechtliche Rahmen folgt bundesweit demselben WEG-Verfahren. In Aachen kommt es vor allem darauf an, frühzeitig zu klären, ob das Grundstück in einer der beiden Belgischen Siedlungen liegt und ob die Umwandlung mit einer baulichen Veränderung einhergeht.
- Lage und Vorhaben abgleichen
Wir prüfen, ob das Grundstück in Burtscheid/Siegel oder Beverau liegt und ob die Aufteilung selbst oder erst eine damit verbundene bauliche Änderung eine gesonderte Genehmigung auslöst.
- Aufteilungsplan erstellen
Aus vorhandenen Unterlagen oder per Vor-Ort-Vermessung entsteht der bemaßte, durchgehend nummerierte Aufteilungsplan für alle Einheiten.
- Abgeschlossenheitsbescheinigung beim Fachbereich Bauaufsicht einholen
Zuständig ist die Stadt Aachen selbst, gegliedert in mehrere Bauaufsichtsbezirke – nicht das eigenständige Amt der StädteRegion Aachen, das nur für einzelne Kommunen im Umland zuständig ist.
- Erhaltungssatzungs-Genehmigung, falls durch bauliche Änderung ausgelöst
Nur wenn Fassade, Zugang oder ein anderes bauliches Merkmal eines Siedlungshauses betroffen sind, kommt dieser zusätzliche Schritt hinzu – die reine Umwandlung selbst löst ihn nach den verfügbaren Quellen nicht aus.
- Notarielle Beurkundung und Grundbucheintragung
Mit Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung beurkundet der Notar die Teilungserklärung; die Eintragung erfolgt beim Amtsgericht Aachen.
Was den Aufwand einer Teilungserklärung in Aachen beeinflusst
Ohne landesweite Umwandlungsgenehmigung und außerhalb der beiden Satzungsgebiete bleibt der Grundaufwand in Aachen überschaubar – diese Faktoren bestimmen ihn im Detail:
- Lage in einer der Belgischen Siedlungen
Betrifft die Aufteilung zugleich eine bauliche Veränderung an einem Siedlungshaus in Burtscheid/Siegel oder Beverau, kommt ein zusätzliches Genehmigungsverfahren hinzu – bei reiner Umwandlung ohne solche Änderung entfällt dieser Schritt.
- Zustand vorhandener Bestandspläne
Ein aktueller, bemaßter Plan verkürzt die Erstellung des Aufteilungsplans spürbar gegenüber einer vollständigen Neuvermessung, wie sie bei älteren Gebäuden ohne verwertbare Zeichnung häufig nötig wird.
- Anzahl der aufzuteilenden Einheiten
Mehr Einheiten bedeuten mehr Nummerierungs- und Abgrenzungsaufwand im Aufteilungsplan – bei studentisch nachgefragten Häusern mit vielen kleinen Zimmereinheiten spürbar mehr als bei einer klassischen Zweiteilung.
- Abstimmungsaufwand bei mehreren Beteiligten
Teilt eine Erbengemeinschaft ein Gebäude unter sich auf, braucht die Abstimmung zwischen den Beteiligten in der Regel mehr Vorlauf als bei einem einzelnen Eigentümer oder Investor.
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