Kubaturberechnung in Aachen — Bruttorauminhalt zwischen Wiederaufbaubauten und Gründerzeitgeschossen

Q: Wofür braucht der Fachbereich Bauaufsicht in Aachen den umbauten Raum?

Die Allgemeine Verwaltungsgebührenordnung NRW zieht den umbauten Raum neben dem daraus abgeleiteten Rohbauwert als eine der Bemessungsgrundlagen für die Baugenehmigungsgebühr verfahrenspflichtiger Vorhaben heran.

Q: Was ist der Unterschied zwischen BRI und Wohnfläche?

Das BRI erfasst das gesamte umbaute Volumen bis zur äußeren Dachhaut. Die Wohnfläche nach WoFlV rechnet dagegen Räume unter Dachschrägen abhängig von der Raumhöhe nur teilweise oder gar nicht an – beide Werte für dasselbe Gebäude weichen entsprechend voneinander ab.

Q: Warum ergeben Häuser im Frankenberger Viertel ein höheres BRI je Quadratmeter Wohnfläche als Wiederaufbaubauten?

Die Gründerzeitbebauung des Viertels wurde mit deutlich höheren Geschossen errichtet als die nach den Zerstörungen von 1944 vielerorts knapper bemessenen Wiederaufbaugebäude im historischen Kern. Das größere Volumen pro Etage schlägt sich direkt im BRI nieder, ohne dass sich die Wohnfläche im gleichen Maß erhöht.

Q: Reicht eine vorhandene Bauakte für die Kubaturberechnung aus?

Nur, wenn sie belastbare Maße aller Geschosse einschließlich Dachraum enthält und tatsächlich zum heutigen Gebäude passt. Gerade bei älteren Aachener Gebäuden, deren Zuschnitt sich seit dem Wiederaufbau verändert hat, ist das nicht immer der Fall.

Q: Wird bei der Kubaturberechnung auch der Keller berücksichtigt?

Ja – das BRI umfasst das gesamte umbaute Volumen einschließlich Keller-, Dach- und Nebenräumen, sofern diese Teil des umbauten Baukörpers sind.

Q: Ist die Kubaturberechnung für ein Gebäude in Richtericher Dell aufwendiger als im Altstadtbereich?

In der Regel nicht. Für die Klimaschutzsiedlung als eine der jüngsten großen Neubauflächen Aachens liegen die Planunterlagen meist von Beginn an digital vor, während im Altstadtbereich häufig erst die Übereinstimmung einer historischen Akte mit dem heutigen Bestand geprüft werden muss.

Die Kubaturberechnung ermittelt Bruttorauminhalt (BRI) und Bruttogrundfläche (BGF) einer Immobilie nach DIN 277 – zwei Kennzahlen, die in Nordrhein-Westfalen über die reine Bewertung hinaus eine konkrete verwaltungstechnische Rolle spielen: Die Allgemeine Verwaltungsgebührenordnung NRW (AVwGebO NRW) zieht für die Gebühr eines Baugenehmigungsverfahrens neben dem Rohbauwert auch den umbauten Raum heran, sodass eine belastbare Kubatur bereits vor Einreichung beim Fachbereich Bauaufsicht von Nutzen ist. In Aachen kommt eine bauhistorische Eigenheit hinzu: Wo der Wiederaufbau nach den schweren Zerstörungen von 1944 vielerorts knapp bemessene Geschosshöhen hervorbrachte, stehen im Frankenberger Viertel und dem angrenzenden Gründerzeitgürtel Gebäude mit deutlich großzügigeren Geschossen – zwei Baugenerationen, die bei gleicher Wohnfläche ein spürbar unterschiedliches Volumen ergeben.

Kubaturberechnung in Aachen kurz und kompakt

BRI (Bruttorauminhalt) erfasst das gesamte umbaute Volumen eines Gebäudes, BGF (Bruttogrundfläche) die Summe aller Grundflächen – beide nach DIN 277 ermittelt und in unterschiedlichen Zusammenhängen gefragt.
Die Allgemeine Verwaltungsgebührenordnung NRW (AVwGebO NRW) zieht für die Gebühr eines Baugenehmigungsverfahrens den Rohbauwert und den umbauten Raum als Bemessungsgrundlage heran – der Rohbauwert wird dabei aus dem Bruttorauminhalt und amtlich festgelegten Wertfaktoren ermittelt.
Gründerzeithäuser im Frankenberger Viertel mit ihren hohen Geschossen ergeben ein spürbar anderes Verhältnis von BRI zu Wohnfläche als die nach 1944 knapper wiederaufgebauten Gebäude im historischen Kern.
Für die Neubaufläche Richtericher Dell liegen Planunterlagen meist von Beginn an digital vor, wodurch sich BRI und BGF unmittelbar aus der Genehmigungsplanung ableiten lassen, ohne zusätzliches Aufmaß.

BRI und BGF – zwei unterschiedliche Kennzahlen

Beide Werte werden nach DIN 277 ermittelt, beschreiben aber unterschiedliche Größen:

Bruttorauminhalt (BRI)

Das gesamte umbaute Volumen des Gebäudes von der Außenkante der Bauteile bis zur äußeren Dachhaut – unabhängig davon, ob ein Raum darunter als Wohnfläche zählt. Keller, Dachraum und Nebenräume gehen vollständig mit ein.

Bruttogrundfläche (BGF)

Die Summe aller Grundflächen aller Geschosse, gemessen an den äußeren Bauteilkanten – Ausgangspunkt für viele weitere Kennzahlen und häufig Grundlage für Kostenschätzungen nach DIN 276.

Was für eine Kubaturberechnung in Aachen gebraucht wird

Grundlage der Berechnung sind belastbare Maße des gesamten Baukörpers:

Aufmaß oder bemaßte Bestandszeichnungen
Grundrisse und Schnitte mit Außenmaßen und Geschosshöhen aller Ebenen, einschließlich Keller und Dachraum.
Bauakte aus dem Infopunkt Bauaufsicht
Sofern vorhanden und zum heutigen Zustand passend – bei Gebäuden mit unklarer Wiederaufbau-Geschichte häufig nur ein erster Ausgangspunkt, der gegen den Bestand geprüft werden muss.
Dachaufbau und Neigung
Für die korrekte Erfassung des Volumens bis zur äußeren Dachhaut, insbesondere bei Schrägen und Gauben in ausgebauten Gründerzeitdachgeschossen.

Kubaturberechnung in Aachen – Beispiele aus der Praxis

Baugenehmigungsgebühr für einen Dachgeschossausbau im Frankenberger Viertel

Der ermittelte umbaute Raum dient dem Fachbereich Bauaufsicht als eine der Bemessungsgrundlagen für die Gebühr des verfahrenspflichtigen Vorhabens nach AVwGebO NRW.

Wertermittlung eines Gründerzeit-Mehrfamilienhauses

Die hohen Altbau-Geschosse ergeben ein größeres BRI je Quadratmeter Wohnfläche als bei einem vergleichbaren Wiederaufbaugebäude aus den Nachkriegsjahren – relevant für Gutachten und Finanzierung.

Neubauwohnung in der Klimaschutzsiedlung Richtericher Dell

BRI und BGF lassen sich unmittelbar aus der digital vorliegenden Genehmigungsplanung ableiten, ohne dass zusätzlich vor Ort aufgemessen werden muss.

Institutsneubau auf dem Forschungscampus Melaten

Für Laborgebäude mit unterschiedlichen Geschosshöhen je Bereich wird die Kubatur geschossweise erfasst, bevor sie zu einer Gesamtkennzahl zusammengeführt wird.

So entsteht Ihre Kubaturberechnung für Aachen

Von der Bestandsaufnahme bis zum nachvollziehbaren Ergebnis:

Bestand klären
Vorhandene Bauakte aus dem Infopunkt Bauaufsicht oder ein aktuelles Aufmaß als Grundlage für alle Geschosse einschließlich Keller und Dachraum.
Übereinstimmung mit dem heutigen Zustand prüfen
Gerade bei Gebäuden mit unklarer Wiederaufbau-Geschichte wird geprüft, ob eine gefundene Akte tatsächlich zum heutigen Bestand passt, bevor daraus gerechnet wird.
Fehlende Maße ergänzen
Wo Bestandsunterlagen unvollständig sind oder nicht zum tatsächlichen Zuschnitt passen, wird vor Ort nachgemessen.
BRI und BGF nach DIN 277 berechnen
Getrennt nach Geschossen und, wo relevant, nach Dachraum mit Schrägen.
Ergebnis nachvollziehbar dokumentieren
Als Grundlage für Bewertung, Finanzierung oder die Gebührenermittlung gegenüber dem Fachbereich Bauaufsicht.

Was den Preis für eine Kubaturberechnung in Aachen beeinflusst

Diese Faktoren bestimmen den Aufwand:

Zustand vorhandener Unterlagen
Eine zum Bestand passende Bauakte beschleunigt die Berechnung; fehlt sie oder zeigt sie einen durch den Wiederaufbau veränderten Zustand, kommt ein Aufmaß-Termin hinzu.
Zahl der Geschosse
Keller, Dachraum und Zwischenebenen erhöhen den Erfassungsaufwand gegenüber einem einfachen Baukörper.
Komplexität des Dachaufbaus
Schrägen, Gauben und Kniestöcke in ausgebauten Gründerzeitdachgeschossen verlangen eine genauere Erfassung als ein einfaches Satteldach.
Gewünschter Verwendungszweck
Eine Berechnung für die Gebührenermittlung beim Fachbereich Bauaufsicht kann andere Dokumentationsanforderungen haben als eine für Bewertung oder Finanzierung.