Energieausweis in Aachen — vom unsanierten Altbau im Frankenberger Viertel bis zur Klimaschutzsiedlung Richtericher Dell korrekt eingestuft
Wer in Aachen einen Energieausweis braucht, trifft auf zwei sehr unterschiedliche Ausgangslagen. Im Frankenberger Viertel stehen dicht an dicht Gründerzeithäuser mit massiven Wänden und oft eigenständigen, älteren Heizungsanlagen – errichtet lange vor jeder energetischen Anforderung. In der neuen Klimaschutzsiedlung Richtericher Dell im Norden Richterichs entstehen dagegen von Grund auf Gebäude nach aktuellem energetischem Standard. Eine Besonderheit kommt hinzu, die Aachen von vielen anderen Großstädten unterscheidet: Fernwärme spielt in der Kaiserstadt bislang kaum eine Rolle, das Leitungsnetz der STAWAG deckt nur einen kleinen Teil der Wohngebäude in der Region ab. Welcher Ausweistyp zulässig ist und wie das Ergebnis ausfällt, hängt deshalb stark davon ab, in welchem dieser Aachener Baugebiete Ihre Immobilie liegt.
Wann Sie in Aachen einen Energieausweis brauchen
Die Pflicht selbst regelt bundeseinheitlich das Gebäudeenergiegesetz; welcher Ausweistyp zulässig ist, entscheidet sich am Aachener Baubestand:
- Bei Verkauf, Vermietung und Verpachtung ist der Ausweis spätestens zur Besichtigung vorzulegen und beim Vertragsabschluss auszuhändigen (§ 80 GEG); § 87 GEG schreibt zusätzlich Pflichtangaben in der Immobilienanzeige vor, etwa zu Effizienzklasse und Baujahr.
- Für Wohngebäude mit weniger als 5 Einheiten und einem Bauantrag vor dem 1. November 1977 ohne spätere Modernisierung auf Wärmeschutzverordnung-1977-Niveau bleibt nur der Bedarfsausweis – im dicht bebauten Frankenberger Viertel ein wiederkehrender Fall.
- Ab 5 Wohneinheiten oder mit einem Bauantrag ab dem 1. November 1977 besteht Wahlfreiheit zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis, entscheidend ist dann meist, ob belastbare Verbrauchsdaten vorliegen.
- Neubauten wie in der Klimaschutzsiedlung Richtericher Dell benötigen unabhängig von der Zahl der Einheiten grundsätzlich einen Bedarfsausweis.
- Ein Energieausweis gilt zehn Jahre ab Ausstellung; wird nach einer baulichen Änderung ein neuer erstellt, verliert der alte vorzeitig seine Wirkung.
Über 300 Gebäude im Frankenberger Viertel stehen einzeln unter Denkmalschutz. § 105 GEG erlaubt für solche Häuser Abweichungen von einzelnen energetischen Anforderungen, wenn deren Erfüllung die Substanz oder das äußere Erscheinungsbild beeinträchtigen würde oder unverhältnismäßigen Aufwand verursachte – die Ausnahme gilt kraft Gesetzes, ohne eigenes Antragsverfahren. An der grundsätzlichen Pflicht, überhaupt einen Energieausweis auszustellen, ändert das nichts; betroffen sind nur einzelne Anforderungen im Detail. In der Praxis heißt das für viele historistische Fassaden im Viertel: Eine nachträgliche Außendämmung scheidet meist aus, weil sie das Erscheinungsbild verändern würde, während Maßnahmen an Heizungsanlage oder Innendämmung eher genehmigungsfähig bleiben und entsprechend in den Modernisierungsempfehlungen im Vordergrund stehen.
Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis für Ihr Aachener Gebäude
Beide Ausweistypen münden in derselben Effizienzklasse, unterscheiden sich aber grundlegend in der Berechnungsgrundlage:
Bedarfsausweis (§ 81 GEG)
Berechnet wird der theoretische Energiebedarf aus Bauzustand, Dämmung, Fenstern und Anlagentechnik, unabhängig vom individuellen Heizverhalten. Für die massiven, oft ungedämmten Gründerzeithäuser im Frankenberger Viertel ist er meist ohnehin vorgeschrieben und zeigt zugleich, welche Modernisierung den größten Effekt hätte.
Verbrauchsausweis (§ 82 GEG)
Grundlage sind die witterungsbereinigten Heizenergiedaten der vergangenen 36 Monate. Er fällt in der Regel günstiger aus, setzt aber lückenlose Abrechnungen voraus – geeignet etwa für größere, bereits modernisierte Mehrfamilienhäuser mit durchgehender Mietgeschichte.
Besonderheit: kaum Fernwärme in Aachen
Anders als in vielen anderen Großstädten spielt Fernwärme in Aachen bislang eine untergeordnete Rolle: Das Leitungsnetz der STAWAG erreicht nur einen kleinen Teil der Wohngebäude in der Region, weit überwiegend wird individuell mit Gas, Öl oder zunehmend Wärmepumpen geheizt. Für die Berechnung bedeutet das, dass der günstige Effekt eines niedrigen Fernwärme-Primärenergiefaktors, wie er anderswo die Effizienzklasse anhebt, in Aachen nur für vergleichsweise wenige Gebäude überhaupt infrage kommt.
Welche Unterlagen Ihr Aachener Energieausweis braucht
Je nach Ausweistyp werden unterschiedliche Angaben benötigt:
- Gebäudedaten für den Bedarfsausweis
Erfasst werden Baujahr, Wohnfläche sowie Zustand von Fassade, Fenstern, Dach und Kellerdecke einschließlich der vorhandenen Heiz- und Warmwassertechnik. Fehlen belastbare Unterlagen, wird die Gebäudehülle vor Ort aufgenommen.
- Verbrauchsdaten für den Verbrauchsausweis
Benötigt werden Heizkostenabrechnungen oder Ablesewerte der letzten drei vollen Abrechnungsjahre, nach Möglichkeit ohne größere Leerstandszeiten, da diese das Ergebnis sonst verzerren.
- Bauakte im Infopunkt Bauaufsicht
Fehlen Baujahr oder Bauteilangaben, führt der Infopunkt Bauaufsicht des Fachbereichs Bauaufsicht die zentrale Bauakte für das gesamte Aachener Stadtgebiet; Einsicht erhalten Eigentümer, Erben und Bevollmächtigte nach vorheriger Terminvereinbarung.
- Nachweis bei denkmalgeschützten Gebäuden
Bei einem der über 300 einzeln denkmalgeschützten Häuser im Frankenberger Viertel wird zusätzlich geklärt, welche Abweichungen von energetischen Anforderungen im konkreten Fall greifen – am besten vor der Ausstellung mit den bestehenden Auflagen abgeglichen.
Energieausweise in Aachen – Beispiele aus der Praxis
Unsaniertes Gründerzeithaus im Frankenberger Viertel
Weniger als fünf Wohneinheiten, Bauantrag weit vor 1977, massive Wände ohne nachträgliche Dämmung und eine eigenständige Einzelheizung – der Bedarfsausweis ist hier zwingend vorgeschrieben, denkmalbedingt bleibt eine Außendämmung meist ausgeschlossen.
Neubau in der Klimaschutzsiedlung Richtericher Dell
Für ein neu errichtetes Gebäude in der rund 35 Hektar großen Siedlung ist unabhängig von der Einheitenzahl ein Bedarfsausweis auszustellen. Wegen aktueller Dämm- und Anlagenstandards fällt die Effizienzklasse deutlich besser aus als im historischen Bestand.
Vermietete Altbauwohnung nahe der RWTH mit lückenloser Abrechnung
Bei mindestens fünf Einheiten im Gebäude oder einem jüngeren Bauantrag besteht Wahlfreiheit. Liegt trotz häufiger Mieterwechsel unter Studierenden eine durchgehende Verbrauchshistorie vor, lässt sich meist der günstigere Verbrauchsausweis wählen.
Industriegebäude in Rothe Erde mit neuer Wohnnutzung
Wird ein ehemaliges Gewerbegebäude im Industriequartier entlang der Bahnlinie zu Wohnzwecken umgenutzt, fehlen häufig verwertbare Bestandsdaten zur Anlagentechnik. Die Gebäudehülle wird dann vor Ort erfasst, bevor der Bedarfsausweis berechnet werden kann.
So läuft Ihr Energieausweis in Aachen ab
Fachlich ist der Ablauf bundesweit derselbe. In Aachen liegt das Gewicht auf der frühen Klärung, ob ein Gebäude zum unsanierten Altbaubestand zählt, denkmalgeschützt ist oder in einer der jüngeren Neubauflächen liegt:
- Gebäude und Baujahr erfassen
Erhoben werden Baujahr, Zahl der Wohneinheiten, Gebäudetyp und, sofern relevant, der Denkmalschutzstatus – daraus ergibt sich, ob zwingend ein Bedarfsausweis nötig ist oder Wahlfreiheit besteht.
- Pflicht zum Bedarfs- oder Wahlrecht zum Verbrauchsausweis klären
Besteht Wahlfreiheit, entscheidet vor allem, ob belastbare Verbrauchsdaten der vergangenen drei Jahre vorliegen.
- Daten zusammenstellen oder vor Ort aufnehmen
Für den Bedarfsausweis werden vorhandene Baupläne und Angaben zur Anlagentechnik ausgewertet oder, wo nötig, vor Ort erfasst; für den Verbrauchsausweis werden die Abrechnungsdaten zusammengetragen.
- Effizienzklasse berechnen und Maßnahmen ableiten
Aus den Daten ergibt sich die Effizienzklasse. Beim Bedarfsausweis kommen wirtschaftlich sinnvolle Modernisierungsmaßnahmen nach § 84 GEG hinzu – bei denkmalgeschützten Gebäuden nur solche, die mit den Auflagen vereinbar sind.
- Fertigen Ausweis aushändigen
Sie erhalten den Ausweis mit allen Pflichtangaben nach § 87 GEG für Immobilienanzeigen – einsatzbereit für Exposé, Besichtigung und Vertragsabschluss.
Was den Aufwand eines Energieausweises in Aachen beeinflusst
Wie viel Aufwand ein Energieausweis macht, hängt stärker vom einzelnen Gebäude als von einer pauschalen Regel ab:
- Bedarfs- oder Verbrauchsausweis
Der Bedarfsausweis verlangt die vollständige Erfassung von Gebäudehülle und Anlagentechnik und ist damit aufwendiger als der auf Abrechnungsdaten basierende Verbrauchsausweis.
- Vorhandensein von Bauplänen und Verbrauchsdaten
Liegen brauchbare Baupläne, Sanierungsnachweise oder lückenlose Abrechnungen vor, sinkt der Aufwand spürbar. Fehlen sie, kommen Bauaktenanfrage im Infopunkt Bauaufsicht oder ein Vor-Ort-Termin hinzu.
- Zahl der Wohneinheiten im Gebäude
Ein Mehrfamilienhaus mit unterschiedlich sanierten Einheiten verlangt mehr Erfassungsaufwand als eine einzelne Eigentumswohnung mit einheitlichem Zustand.
- Geschützte Bausubstanz im Frankenberger Viertel
Bei einem der über 300 denkmalgeschützten Häuser müssen mögliche Abweichungen von Anforderungen mit den bestehenden Auflagen abgeglichen werden, was die Modernisierungsempfehlungen aufwendiger macht als im ungeschützten Bestand.
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