Abgeschlossenheitsbescheinigung in Aachen — vom Fachbereich Bauaufsicht der Stadt oder von einem staatlich anerkannten Sachverständigen
Für die Abgeschlossenheitsbescheinigung gibt es innerhalb der Stadt Aachen nur eine zuständige Behörde: den Fachbereich Bauaufsicht der Stadtverwaltung, gegliedert in mehrere Bauaufsichtsbezirke mit eigenen Sachbearbeiter:innen. Nicht zuständig ist die StädteRegion Aachen – der 2009 aus der Stadt und dem ehemaligen Kreis Aachen gebildete Kommunalverband hat zwar ein eigenes Amt für Bauaufsicht und Wohnraumförderung, dieses deckt aber ausschließlich einzelne Kommunen im ländlichen Umland ab, nicht die Stadt Aachen selbst. Wer diesen Unterschied übersieht, fragt schnell bei der falschen Stelle an. Unabhängig davon steht in ganz Nordrhein-Westfalen noch ein zweiter Weg offen, sobald es schneller gehen soll als die städtische Bearbeitung: die Beauftragung eines staatlich anerkannten Sachverständigen, der die Bescheinigung in eigener Verantwortung ausstellt.
Was für Ihre Aachener Abgeschlossenheitsbescheinigung geprüft wird
Inhaltlich unterscheidet sich die Prüfung nicht von der in anderen Bundesländern – Aachen bringt nur die zusätzliche Weichenstellung mit, welche Stelle überhaupt zuständig ist:
- Sowohl der Fachbereich Bauaufsicht als auch ein Sachverständiger bewerten ausnahmslos die bauliche Abgeschlossenheit nach dem Wohnungseigentumsgesetz – die Frage, ob die vorgesehene Nutzung baurechtlich zulässig ist, gehört nicht zu dieser Prüfung.
- Grundlage ist in beiden Fällen die eingereichte Zeichnung des Aufteilungsplans; eine persönliche Begehung des Gebäudes findet üblicherweise nicht statt.
- Neubauten stützen sich meist auf die ohnehin vorliegende Genehmigungsplanung, während für ein Bestandsgebäude erst ein eigener Aufteilungsplan entstehen muss.
Aachen hat eine Verwaltungsstruktur, die kein anderer nordrhein-westfälischer Standort in dieser Form kennt: Neben dem Fachbereich Bauaufsicht der Stadtverwaltung existiert mit der StädteRegion Aachen ein zweiter, eigenständiger Kommunalverband, der seit seiner Gründung 2009 aus der Stadt und dem ehemaligen Kreis Aachen ebenfalls über ein Amt für Bauaufsicht verfügt – dort firmiert es als Amt für Bauaufsicht und Wohnraumförderung. Für die Abgeschlossenheitsbescheinigung einer Immobilie innerhalb der Stadt Aachen ist das jedoch unerheblich: Zuständig bleibt ausnahmslos der städtische Fachbereich Bauaufsicht. Das StädteRegion-Amt entscheidet ausschließlich für einzelne kleinere Kommunen im ländlichen Umland wie Roetgen, Monschau und Simmerath – für Bauvorhaben innerhalb der Stadt Aachen selbst ist es nicht zuständig, obwohl beide Behörden denselben Namensbestandteil „Aachen“ tragen und in derselben Region angesiedelt sind. Wer bei der Suche nach der richtigen Anlaufstelle zunächst bei der StädteRegion landet, verliert dadurch unnötig Zeit.
Zwei Wege zur Bescheinigung
Wer die Bescheinigung für ein Aachener Gebäude braucht, wählt zwischen einer behördlichen und einer privaten Lösung:
Antrag beim Fachbereich Bauaufsicht der Stadt
Zuständig für das komplette Stadtgebiet ist eine der mehreren Bauaufsichtsbezirke, in die der Fachbereich intern gegliedert ist – zu richten ist der formlose Antrag ausdrücklich an die Stadtverwaltung, nicht an das gleichnamige Amt der StädteRegion.
Beauftragung eines staatlich anerkannten Sachverständigen
Wer statt auf die Verwaltung lieber auf eine frei wählbare Fachperson setzt, beauftragt einen nach der SV-VO NRW anerkannten Sachverständigen – rechtlich gleichwertig, organisatorisch aber vollständig losgelöst vom Fachbereich Bauaufsicht.
Welche Unterlagen für Ihre Aachener Abgeschlossenheitsbescheinigung nötig sind
Kern des Antrags bleibt unabhängig vom gewählten Weg derselbe:
- Bemaßter Aufteilungsplan
Mit durchgehender Nummerierung der Einheiten und eindeutiger Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum – diese Zeichnung allein bildet die Prüfgrundlage.
- Eigentumsnachweis
Ein aktueller Nachweis über das Eigentum am Grundstück beziehungsweise Gebäude, sowohl für den Fachbereich Bauaufsicht als auch für einen beauftragten Sachverständigen.
- Formloser Antrag beim gewählten Aussteller
Zu richten an den Fachbereich Bauaufsicht der Stadt Aachen oder direkt an den beauftragten staatlich anerkannten Sachverständigen – nicht an das Amt der StädteRegion Aachen.
Abgeschlossenheitsbescheinigungen in Aachen – Beispiele aus der Praxis
Zunächst fälschlich bei der StädteRegion angefragt
Ein Eigentümer in der Aachener Innenstadt wendet sich zunächst an das Amt für Bauaufsicht und Wohnraumförderung der StädteRegion Aachen, weil beide Behörden denselben Namensbestandteil tragen. Zuständig für sein Grundstück innerhalb der Stadt ist jedoch ausschließlich der städtische Fachbereich Bauaufsicht – die richtige Anfrage dort spart im Nachhinein Zeit.
Zeitkritische Umwandlung einer Altbauwohnung nahe der Hochschulen
Weil ein Notartermin bereits feststeht und der Fachbereich Bauaufsicht ausgelastet ist, beauftragt die Eigentümerin einen staatlich anerkannten Sachverständigen. Der Aufteilungsplan für die studentisch nachgefragte WG-Aufteilung muss dafür genauso vollständig und bemaßt vorliegen wie beim Weg über die Stadt.
Neubauprojekt mit direkt verwertbarer Genehmigungsplanung
Die beim Fachbereich Bauaufsicht eingereichten Bauunterlagen dienen unmittelbar als Aufteilungsplan – die Bescheinigung lässt sich ohne zusätzliche Vermessung beantragen.
So läuft Ihre Abgeschlossenheitsbescheinigung in Aachen ab
Der rechtliche Rahmen ist bundesweit derselbe. In Aachen kommt es vor allem darauf an, die richtige von zwei ähnlich benannten Behörden anzusprechen:
- Aufteilungsplan vorbereiten
Aus vorhandener Genehmigungsplanung, Bauakte im Infopunkt Bauaufsicht oder Vor-Ort-Vermessung – bemaßt und durchgehend nummeriert.
- Weg wählen: Fachbereich Bauaufsicht oder Sachverständiger
Je nach gewünschter Bearbeitungszeit entscheiden Sie sich für den städtischen Fachbereich Bauaufsicht oder einen staatlich anerkannten Sachverständigen.
- Antrag stellen beziehungsweise Sachverständigen beauftragen
Formlos beim Fachbereich Bauaufsicht der Stadt – ausdrücklich nicht bei der StädteRegion Aachen – oder als direkte Beauftragung, jeweils mit Aufteilungsplan und Eigentumsnachweis.
- Prüfung der baulichen Abgeschlossenheit
Geprüft wird ausschließlich, ob der Plan zeigt, dass jede Einheit baulich in sich abgeschlossen ist.
- Bescheinigung erhalten und an Notar übergeben
Mit erteilter Bescheinigung ist die technische Voraussetzung für die notarielle Teilungserklärung erfüllt.
Was den Aufwand einer Abgeschlossenheitsbescheinigung in Aachen beeinflusst
Die Wahl des richtigen Wegs wirkt sich in Aachen stärker aus als anderswo, weil zwei ähnlich benannte Behörden existieren:
- Gewählter Weg
Der Fachbereich Bauaufsicht der Stadt und ein staatlich anerkannter Sachverständiger unterscheiden sich in Bearbeitungszeit und Ablauf, führen aber zum selben rechtlichen Ergebnis.
- Richtige Zuständigkeit von Anfang an
Eine Anfrage bei der StädteRegion Aachen statt beim städtischen Fachbereich Bauaufsicht kostet für ein Grundstück innerhalb der Stadt unnötig Zeit, bevor der eigentliche Antrag überhaupt bearbeitet wird.
- Vollständigkeit des Aufteilungsplans
Fehlende Maßangaben oder unklare Nummerierung führen zu Rückfragen, die den Vorgang unabhängig vom gewählten Weg verlängern.
- Zustand vorhandener Unterlagen
Ein direkt verwertbarer Aufteilungsplan aus einer Neubau-Genehmigungsplanung spart gegenüber einer vollständigen Neuerstellung erheblich Zeit.
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