Kriechkeller: Warum er keine Wohnfläche ist – und was DIN 277 dazu sagt

Bei älteren Häusern taucht im Aufmaß regelmäßig ein Raum auf, der sich keiner Kategorie zuordnen lässt: zu niedrig zum Stehen, zu groß zum Ignorieren, oft nur über eine Bodenklappe erreichbar. Der Kriechkeller ist bauphysikalisch sinnvoll und rechtlich unauffällig — sorgt aber verlässlich für die Frage, ob er nun in die Quadratmeterzahl gehört oder nicht.

Die Antwort ist eindeutig, und sie fällt gleich zweimal gleich aus. Interessanter ist die zweite Hälfte der Frage: Warum die Fläche in anderen Unterlagen trotzdem auftaucht.

Was ein Kriechkeller überhaupt ist

Als Kriechkeller bezeichnet man den flachen Hohlraum zwischen dem gewachsenen Boden und der untersten Geschossdecke. Typisch sind lichte Höhen von etwa 60 bis 120 Zentimetern — genug, um Leitungen zu führen und den Aufbau zu belüften, zu wenig, um den Raum zu nutzen.

Er erfüllt eine Aufgabe, die man ihm nicht ansieht: Er hält die Konstruktion vom Erdreich fern, macht Leitungen zugänglich und lässt Feuchtigkeit abziehen. Was er ausdrücklich nicht ist: ein Aufenthaltsraum. Genau daran hängt die gesamte rechtliche Einordnung.

Warum die Wohnflächenverordnung ihn ausschließt — zweifach

Die Wohnflächenverordnung schließt den Kriechkeller gleich über zwei Wege aus. Beide greifen unabhängig voneinander, was in der Praxis bedeutet: Selbst wenn ein Argument im Einzelfall wackelt, steht das andere.

Erstens: Zubehörraum

Die Verordnung zählt Räume auf, die nicht zur Wohnfläche gehören — darunter ausdrücklich Kellerräume. Diese Zuordnung hängt nicht an der Ausstattung: Ein trockener, sauber ausgebauter Kellerraum bleibt Zubehörraum, solange er nicht die bauordnungsrechtlichen Anforderungen an Aufenthaltsräume erfüllt. Für einen Kriechkeller stellt sich diese Frage gar nicht erst.

Zweitens: die Höhenstaffel

Unabhängig von der Raumart staffelt die Verordnung die Anrechnung nach lichter Höhe: ab zwei Metern vollständig, zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte, unterhalb eines Meters gar nicht. Ein Kriechkeller liegt praktisch immer im untersten Bereich — die Fläche wäre also selbst dann nicht anrechenbar, wenn man ihn nicht als Zubehörraum einstufen würde.

Dieselbe Staffel ist es, die im Dachgeschoss über die anrechenbare Fläche entscheidet; wie das dort konkret aussieht, zeigt das Rechenbeispiel zur Wohnflächenberechnung im Dachgeschoss.

DIN 277: derselbe Raum, eine andere Frage

Wer eine Wohnflächenberechnung und eine Flächenaufstellung nach DIN 277 nebeneinanderlegt, findet den Kriechkeller nur in einer von beiden — und hält das schnell für einen Fehler. Es ist keiner.

Die beiden Regelwerke beantworten unterschiedliche Fragen. Die Wohnflächenverordnung fragt: Wie viel Fläche ist bewohnbar? Sie ist die Grundlage für Miete, Kaufpreis und Nebenkosten. Die DIN 277 fragt: Wie groß ist dieses Bauwerk? Sie dient der Kostenermittlung, dem Vergleich von Gebäuden und der Planung — und erfasst dafür Flächen, die niemand bewohnt, Konstruktion eingeschlossen.

Ein Kriechkeller ist damit gleichzeitig null Quadratmeter Wohnfläche und ein realer Bestandteil des Bauwerks. Wie weit die beiden Systeme insgesamt auseinanderliegen, ist im Vergleich von WoFlV und DIN 277 beschrieben.

Kriechkeller, Keller, Souterrain — die Abgrenzung

Ein Teil der Verwirrung entsteht durch die Begriffe. Drei Räume unter dem Erdgeschoss werden umgangssprachlich vermischt, obwohl sie unterschiedlich behandelt werden.

Der Kriechkeller ist nicht aufrecht begehbar und dient ausschließlich der Belüftung und Leitungsführung. Er ist in keiner Konstellation Wohnfläche.

Der klassische Keller ist begehbar, erfüllt aber die bauordnungsrechtlichen Anforderungen an Aufenthaltsräume nicht — meist scheitert es an Raumhöhe, Belichtung oder Belüftung. Auch er bleibt Zubehörraum, selbst wenn er ausgebaut und beheizt ist. Ein Hobbyraum im Keller ist rechtlich kein Wohnraum.

Das Souterrain ist der Grenzfall: ein Geschoss, das teilweise im Erdreich liegt, aber als Aufenthaltsraum genehmigt ist. Erfüllt es die bauordnungsrechtlichen Anforderungen und liegt eine entsprechende Genehmigung vor, zählt es zur Wohnfläche. Fehlt die Genehmigung, zählt es nicht — unabhängig vom Ausbauzustand.

Die Trennlinie verläuft also nicht entlang der Ausstattung, sondern entlang der Genehmigung. Das ist die praktisch folgenreichste Erkenntnis für alle, die einen ausgebauten Keller vermarkten wollen.

Was das beim Aufmaß bedeutet

Übergangen wird der Kriechkeller trotzdem nicht. Für die Bestandsdokumentation ist er relevant, weil dort Leitungen liegen, weil sein Zustand Rückschlüsse auf Feuchtigkeit zulässt und weil ein späterer Umbau ihn berührt. Er wird aufgenommen und dokumentiert — nur eben nicht in die Wohnfläche eingerechnet.

Für Verkäuferinnen und Verkäufer ist das die praktisch wichtigste Erkenntnis: Die Fläche steht im Bestandsplan, aber nicht im Exposé. Wer sie dort hineinrechnet, produziert genau die Art von Abweichung, die später teuer wird — mehr dazu unter den häufigsten Fehlern bei Flächenangaben.

Ein Zahlenbeispiel

Ein Einfamilienhaus mit 9 mal 11 Metern Außenmaß ist vollständig unterkellert, wobei ein Teil des Untergeschosses als Kriechkeller mit 80 Zentimetern lichter Höhe ausgeführt ist. Die Grundfläche dieses Bereichs beträgt 40 Quadratmeter.

In der Wohnflächenberechnung nach WoFlV erscheinen davon null Quadratmeter. In einer Flächenaufstellung nach DIN 277 erscheinen die 40 Quadratmeter dagegen als Grundfläche des Untergeschosses, und in den Brutto-Rauminhalt fließen sie mit ihrem Volumen ein — bei 80 Zentimetern Höhe also mit 32 Kubikmetern.

Wer beide Unterlagen nebeneinanderlegt, sieht drei Zahlen für denselben Raum. Alle drei sind korrekt; sie beantworten nur verschiedene Fragen. Was der Brutto-Rauminhalt genau misst, erklärt der Beitrag zu Kubatur und Brutto-Rauminhalt.

Häufige Fragen

Zählt ein Kriechkeller zur Wohnfläche?

Nein. Die Wohnflächenverordnung schließt ihn gleich zweifach aus: Kellerräume gehören als Zubehörräume grundsätzlich nicht zur Wohnfläche, und Grundflächen mit einer lichten Höhe unter einem Meter werden ohnehin nicht angerechnet. Ein Kriechkeller erfüllt beide Ausschlussgründe.

Ab welcher Höhe zählt eine Fläche zur Wohnfläche?

Die Wohnflächenverordnung staffelt nach lichter Höhe: ab zwei Metern wird die Grundfläche vollständig angerechnet, zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte, unterhalb eines Meters gar nicht. Diese Staffel gilt unabhängig davon, um welchen Raum es sich handelt.

Warum taucht der Kriechkeller in der DIN 277 trotzdem auf?

Weil die DIN 277 eine andere Frage beantwortet. Sie beschreibt das Bauwerk als Ganzes für Kostenermittlung und Planung und erfasst dafür auch Flächen, die niemand bewohnt. Die Wohnflächenverordnung beschreibt dagegen nur den bewohnbaren Teil. Derselbe Raum kann deshalb in der einen Aufstellung stehen und in der anderen fehlen, ohne dass eine von beiden falsch ist.

Muss ein Kriechkeller beim Aufmaß erfasst werden?

Für die Bestandsdokumentation ja. Dort verlaufen in der Regel Leitungen, sein Zustand lässt Rückschlüsse auf Feuchtigkeit zu, und bei einem späteren Umbau wird er relevant. Er wird also aufgenommen und im Plan dargestellt, fließt aber nicht in die Wohnfläche ein.

Kann man einen Kriechkeller zu Wohnraum ausbauen?

Nur mit erheblichem Aufwand und nicht ohne Genehmigung. Ein Aufenthaltsraum muss die bauordnungsrechtlichen Anforderungen erfüllen, insbesondere an die lichte Raumhöhe — die Landesbauordnungen verlangen dafür deutlich mehr als ein Kriechkeller bietet. In der Regel wäre eine Tieferlegung der Sohle nötig, was in die Statik eingreift und eine Genehmigung voraussetzt.