Das Wichtigste in Kürze
- Der Freiflächenplan zeigt die unbebauten Grundstücksflächen: Bepflanzung, Versiegelung, Stellplätze, Entwässerung und Abfallstandort.
- Ob er verlangt wird, hängt vom Vorhaben und von den Festsetzungen ab — bundesweit einheitlich vorgeschrieben ist er nicht.
- Er ist keine Gestaltungsidee, sondern eine Nachweisunterlage: Er belegt, dass Auflagen zu Grün, Versiegelung und Stellplätzen eingehalten sind.
Von allen Bauvorlagen ist der Freiflächenplan die am wenigsten bekannte — und die, die am häufigsten zu spät angefordert wird. Er behandelt den Teil des Grundstücks, über den beim Planen zuletzt nachgedacht wird: alles außerhalb des Gebäudes.
Genau dort sitzen jedoch Auflagen, die die Genehmigung aufhalten können, wenn sie nicht nachgewiesen sind.
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Was ein Freiflächenplan darstellt
Der Freiflächenplan bildet das Grundstück ab und zeigt, was mit den nicht überbauten Flächen geschieht. Je nach Vorhaben und Auflagenlage gehören dazu die Bepflanzung mit Angabe von Art und Anzahl der Bäume und Sträucher, der zu erhaltende Baumbestand, die befestigten und versiegelten Flächen mitsamt ihrer Beläge sowie Stellplätze und Zufahrten.
Hinzu kommen häufig der Standort für Abfallbehälter, die Führung der Oberflächenentwässerung samt Versickerungsflächen sowie Einfriedungen, Stützmauern und Geländeveränderungen.
Die Darstellung erfolgt maßstäblich auf Grundlage des Lageplans — wie dieser aufgebaut ist, beschreibt der Beitrag zum amtlichen Lageplan.
Wann er verlangt wird
Eine bundesweit einheitliche Pflicht gibt es nicht. Ob ein Freiflächenplan gefordert wird, ergibt sich aus dem Zusammenspiel von Landesbauordnung, örtlichen Satzungen und den Festsetzungen des Bebauungsplans.
Verlangt wird er typischerweise bei größeren Vorhaben, insbesondere im Geschosswohnungsbau und bei gewerblichen Bauten. Ebenso, wenn der Bebauungsplan grünordnerische Festsetzungen enthält — also Vorgaben zu Bepflanzung, Baumerhalt oder maximaler Versiegelung. Auch kommunale Stellplatz- oder Begrünungssatzungen können ihn auslösen, ebenso Auflagen zur Regenwasserbewirtschaftung.
Beim Einfamilienhaus ohne besondere Festsetzungen wird er dagegen oft nicht gefordert. Verlässlich lässt sich das nur durch eine Nachfrage bei der zuständigen Behörde klären — dieselbe Nachfrage, die auch die Ausführung des Lageplans klärt. Welche Unterlagen grundsätzlich zusammengehören, führt die Übersicht zu den Unterlagen für den Bauantrag auf.
Nachweis, nicht Gestaltung
Das größte Missverständnis: Der Freiflächenplan wird für einen Gartenplan gehalten. Er ist aber kein gestalterischer Entwurf, sondern eine Nachweisunterlage.
Die Behörde prüft an ihm, ob konkrete Auflagen eingehalten sind — ob die vorgeschriebene Zahl an Bäumen gepflanzt wird, ob der zulässige Versiegelungsgrad eingehalten ist, ob die nachzuweisenden Stellplätze tatsächlich auf das Grundstück passen und ob das anfallende Niederschlagswasser ordnungsgemäß bewirtschaftet wird.
Daraus folgt ein praktischer Hinweis, der Nacharbeit erspart: Angaben im Freiflächenplan sind verbindlich. Wer zwölf Bäume einträgt, muss zwölf Bäume pflanzen. Die spätere Abweichung ist ein Verstoß gegen die Genehmigung, keine Geschmacksfrage.
Die Versiegelung ist der kritische Punkt
In der Praxis entsteht der meiste Abstimmungsbedarf beim Versiegelungsgrad. Zufahrt, Stellplätze, Terrasse und Wege summieren sich schneller, als es beim Entwerfen wirkt — und Bebauungspläne begrenzen den zulässigen Anteil zunehmend.
Hier liegt zugleich der Spielraum. Wasserdurchlässige Beläge wie Rasenfugenpflaster, Schotterrasen oder Drainpflaster werden je nach Satzung günstiger oder anteilig bewertet. Wer die Grenze reißt, kommt mit einer geänderten Belagswahl häufig ohne Umplanung des Gebäudes aus.
Wie sich die zugrunde liegenden Festsetzungen lesen lassen, erklärt der Beitrag zum Bebauungsplan lesen.
Der Stellplatznachweis
Eine Position im Freiflächenplan verdient besondere Aufmerksamkeit, weil sie Vorhaben tatsächlich zum Scheitern bringt: der Nachweis der notwendigen Stellplätze.
Wie viele Stellplätze erforderlich sind, richtet sich nach Landesrecht und kommunaler Stellplatzsatzung und bemisst sich üblicherweise nach der Zahl der Wohnungen oder nach der Nutzungsart bei gewerblichen Vorhaben. Der Freiflächenplan zeigt, wo diese Stellplätze liegen — einschließlich Zufahrt und Rangierfläche, denn ein Stellplatz, der nicht anfahrbar ist, zählt nicht.
Hier kollidieren regelmäßig zwei Auflagen: Mehr Stellplätze bedeuten mehr befestigte Fläche, und die zulässige Versiegelung ist begrenzt. Genau an dieser Stelle entscheidet die Wahl wasserdurchlässiger Beläge häufig darüber, ob die Planung aufgeht.
Lässt sich die geforderte Zahl auf dem Grundstück nicht unterbringen, bleiben zwei Wege: der Nachweis auf einem anderen Grundstück, abgesichert über eine Stellplatzbaulast, oder — wo die Satzung das vorsieht — eine Ablösezahlung an die Gemeinde. Wie die Sicherung über ein fremdes Grundstück funktioniert, beschreibt der Beitrag zum Baulastenverzeichnis.
Wer ihn erstellt
Anders als beim amtlichen Lageplan ist der Kreis nicht auf öffentlich bestellte Vermessungsingenieure beschränkt. Der Freiflächenplan wird in der Regel von der entwurfsverfassenden Person erstellt — also von dem Büro, das auch die übrigen Bauvorlagen anfertigt.
Bei Vorhaben mit umfangreichen grünordnerischen Auflagen wird zusätzlich ein Landschaftsarchitekturbüro hinzugezogen. Für den Regelfall gilt jedoch: Er entsteht dort, wo auch der Bauantrag entsteht, und sollte von Beginn an mitgedacht werden statt am Ende nachgereicht zu werden.
Häufige Fragen
Was gehört in einen Freiflächenplan?
Die Darstellung der nicht überbauten Grundstücksflächen: Bepflanzung mit Art und Anzahl, zu erhaltender Baumbestand, befestigte und versiegelte Flächen mit Belägen, Stellplätze und Zufahrten. Häufig kommen der Abfallstandort, die Oberflächenentwässerung mit Versickerungsflächen sowie Einfriedungen und Geländeveränderungen hinzu.
Ist ein Freiflächenplan beim Bauantrag Pflicht?
Nicht bundesweit einheitlich. Ob er verlangt wird, ergibt sich aus Landesbauordnung, örtlichen Satzungen und den Festsetzungen des Bebauungsplans. Typisch ist er bei größeren Vorhaben und immer dann, wenn grünordnerische Festsetzungen, Stellplatz- oder Begrünungssatzungen betroffen sind. Beim Einfamilienhaus ohne besondere Festsetzungen wird er oft nicht gefordert.
Ist der Freiflächenplan dasselbe wie ein Gartenplan?
Nein. Er ist kein gestalterischer Entwurf, sondern eine Nachweisunterlage. Die Behörde prüft an ihm, ob Auflagen zu Bepflanzung, Versiegelungsgrad, Stellplatznachweis und Regenwasserbewirtschaftung eingehalten sind. Die Angaben darin sind verbindlich.
Muss ich mich an die eingetragene Bepflanzung halten?
Ja. Der genehmigte Freiflächenplan ist Bestandteil der Baugenehmigung. Wer davon abweicht, verstößt gegen die Genehmigung. Änderungen sind mit der Behörde abzustimmen, nicht eigenmächtig umzusetzen.
Wer darf einen Freiflächenplan erstellen?
In der Regel die entwurfsverfassende Person, also das Büro, das auch die übrigen Bauvorlagen anfertigt. Anders als beim amtlichen Lageplan ist der Kreis nicht auf öffentlich bestellte Vermessungsingenieure beschränkt. Bei umfangreichen grünordnerischen Auflagen wird zusätzlich ein Landschaftsarchitekturbüro hinzugezogen.
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Lageplan, Bauzeichnungen, Freiflächenplan und Nachweise müssen zusammenpassen und vollständig sein. Wir erstellen die Bauvorlagen und begleiten die Einreichung bis zur Genehmigung.
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