Das Wichtigste in Kürze
- Das Liegenschaftskataster ist das amtliche Verzeichnis aller Grundstücke. Die Flurkarte ist seine kartografische Darstellung.
- Sie zeigt den tatsächlichen Bestand — Grenzen, Flurstücke, Gebäude. Wem das Grundstück gehört, steht dagegen im Grundbuch.
- Eine Flurkarte ersetzt keinen amtlichen Lageplan: Der Lageplan baut auf ihr auf, ist aber auf ein konkretes Vorhaben bezogen.
Flurkarte, Liegenschaftskarte, Katasterauszug, Lageplan — vier Begriffe, die in Unterlagenlisten nebeneinander auftauchen und regelmäßig für dieselbe Sache gehalten werden. Sie sind es nicht, und die Verwechslung führt verlässlich zu unvollständigen Anträgen.
Hilfreich ist, sich das System dahinter einmal anzusehen. Danach ordnet sich der Rest von selbst.
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Das Liegenschaftskataster: das Verzeichnis dahinter
Das Liegenschaftskataster ist das amtliche Verzeichnis aller Grundstücke eines Landes. Es wird von der Vermessungs- und Katasterverwaltung geführt und beschreibt, wie die Erdoberfläche tatsächlich aufgeteilt ist: welche Flächen es gibt, wo ihre Grenzen verlaufen, welche Gebäude darauf stehen und wie die Flächen genutzt werden.
Es besteht aus einem beschreibenden Teil, dem Liegenschaftsbuch, und einem darstellenden Teil, der Liegenschaftskarte — je nach Bundesland auch Flurkarte oder Katasterkarte genannt. Die Begriffe meinen dasselbe; die Bezeichnungen haben historische Gründe.
Flurstück, Flur, Gemarkung
Die Ordnung des Katasters ist dreistufig, und wer die Begriffe kennt, kann jede Adressangabe in einem amtlichen Dokument einordnen.
Das Flurstück ist die kleinste Einheit — eine amtlich vermessene, eindeutig begrenzte Fläche mit eigener Nummer. Es ist die Einheit, auf die sich Bauanträge und Grundbucheinträge beziehen. Ein Grundstück im rechtlichen Sinn kann aus mehreren Flurstücken bestehen.
Die Flur fasst mehrere benachbarte Flurstücke zusammen. Die Gemarkung ist die oberste Ebene und umfasst in der Regel das Gebiet einer Gemeinde oder eines Ortsteils.
Eine Angabe wie „Gemarkung Musterstadt, Flur 4, Flurstück 128/3" bezeichnet damit ein Grundstück eindeutig — unabhängig von Straße und Hausnummer, die sich ändern können.
Kataster und Grundbuch: zwei Register, zwei Fragen
Diese Unterscheidung ist die wichtigste im ganzen Zusammenhang, weil beide Register aufeinander verweisen und trotzdem Verschiedenes leisten.
Das Liegenschaftskataster beantwortet die tatsächliche Frage: Wie sieht es aus? Wo verlaufen die Grenzen, welche Gebäude stehen dort, wie groß ist die Fläche?
Das Grundbuch beantwortet die rechtliche Frage: Wem gehört es, und welche Rechte lasten darauf? Eigentum, Hypotheken, Wege- und Leitungsrechte stehen dort.
Beide zusammen ergeben erst das vollständige Bild. Und beide zusammen genügen trotzdem nicht: Öffentlich-rechtliche Verpflichtungen aus dem Baurecht stehen in keinem von beiden, sondern in einem dritten Register — dem Baulastenverzeichnis.
Warum die Flurkarte den Lageplan nicht ersetzt
Beide beruhen auf denselben Daten, erfüllen aber verschiedene Zwecke.
Die Flurkarte ist eine Bestandsdarstellung. Sie zeigt, was da ist — ohne Bezug zu einem Vorhaben. Man erhält sie als Auszug, und für viele Zwecke reicht das aus: für den Immobilienverkauf, für die Bank, zur Orientierung.
Der amtliche Lageplan ist eine Vorhabensdarstellung. Er nimmt die Katasterdaten als Grundlage und trägt das geplante Bauvorhaben ein, dazu je nach Ausführung Abstandsflächen, Höhenangaben und Erschließung. Er wird für ein konkretes Verfahren erstellt und ist genau darauf zugeschnitten.
Wer einen Katasterauszug einreicht, wo ein Lageplan verlangt wird, liefert deshalb die Grundlage ohne die eigentliche Aussage. Was den Lageplan im Einzelnen ausmacht, beschreibt der Beitrag zum amtlichen Lageplan für den Bauantrag.
Wenn Kataster und Wirklichkeit auseinanderfallen
Die Flurkarte gibt den Stand des Katasters wieder — und der ist nicht in jedem Fall deckungsgleich mit dem, was auf dem Grundstück tatsächlich steht.
Zwei Konstellationen treten regelmäßig auf. Erstens: Gebäude fehlen. Anbauten, Garagen oder Nebengebäude, die ohne Genehmigung errichtet oder nach der Fertigstellung nie eingemessen wurden, sind im Kataster nicht erfasst. Zweitens: Grenzen sind im Gelände nicht erkennbar. Zäune und Hecken stehen erfahrungsgemäß dort, wo sie gewachsen sind, nicht zwingend auf der Grenze.
Wichtig ist die Rangfolge: Maßgeblich ist die im Kataster nachgewiesene Grenze, nicht der Zaun. Wer Klarheit über den tatsächlichen Verlauf braucht — etwa vor einem grenznahen Anbau — beauftragt ein öffentlich bestelltes Vermessungsbüro mit einer Grenzermittlung; die Grenzpunkte werden dabei örtlich abgemarkt.
Für den umgekehrten Fall, dass Gebäude fehlen, ist eine Bestandsaufnahme der Weg. Sie dokumentiert, was wirklich steht, und ist Voraussetzung für jede nachträgliche Legalisierung.
Wo man die Unterlagen bekommt
Auszüge aus dem Liegenschaftskataster erteilen die Katasterämter beziehungsweise die Vermessungs- und Katasterbehörden der Länder; viele Bundesländer bieten inzwischen Online-Portale an. Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure können ebenfalls Auszüge bereitstellen.
Für Eigentümerinnen und Eigentümer ist der Zugang unproblematisch. Welche Unterlagen darüber hinaus zusammengehören, listet der Beitrag zum Beschaffen von Bestandsunterlagen auf.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Flurkarte und Liegenschaftskataster?
Das Liegenschaftskataster ist das gesamte amtliche Verzeichnis der Grundstücke, bestehend aus einem beschreibenden Teil und einem darstellenden Teil. Die Flurkarte ist dieser darstellende Teil, also die Karte. Je nach Bundesland heißt sie auch Liegenschaftskarte oder Katasterkarte — gemeint ist dasselbe.
Was bedeuten Gemarkung, Flur und Flurstück?
Das sind die drei Ordnungsebenen des Katasters. Das Flurstück ist die kleinste Einheit, eine amtlich vermessene Fläche mit eigener Nummer. Die Flur fasst benachbarte Flurstücke zusammen, die Gemarkung umfasst in der Regel das Gebiet einer Gemeinde oder eines Ortsteils. Zusammen bezeichnen sie ein Grundstück eindeutig, unabhängig von Straße und Hausnummer.
Was steht im Kataster und was im Grundbuch?
Das Kataster beschreibt die tatsächlichen Verhältnisse: Grenzverlauf, Flächengröße, vorhandene Gebäude und Nutzungsart. Das Grundbuch beschreibt die rechtlichen Verhältnisse: Eigentum, Hypotheken sowie Wege- und Leitungsrechte. Beide Register verweisen aufeinander, beantworten aber verschiedene Fragen.
Reicht eine Flurkarte für den Bauantrag?
In der Regel nicht. Die Flurkarte ist eine Bestandsdarstellung ohne Bezug zu einem Vorhaben. Für den Bauantrag wird ein amtlicher Lageplan verlangt, der auf den Katasterdaten aufbaut und zusätzlich das geplante Vorhaben mit Abstandsflächen und Erschließung darstellt.
Wo bekomme ich einen Katasterauszug?
Bei den Katasterämtern beziehungsweise den Vermessungs- und Katasterbehörden des jeweiligen Bundeslandes. Viele Länder bieten den Bezug inzwischen über Online-Portale an. Auch öffentlich bestellte Vermessungsingenieure können Auszüge bereitstellen.
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