Planprofi24 in Mecklenburg-Vorpommern

Dass die Genehmigungsfreistellung nach § 62 LBauO M-V seit der Novelle 2026 nicht mehr über die Gemeinde, sondern direkt bei der unteren Bauaufsichtsbehörde eingereicht wird, wirkt sich in Mecklenburg-Vorpommern ungleich stärker aus, als der bloße Wortlaut vermuten lässt. Das Land verteilt sich mit rund 1,6 Millionen Einwohnerinnen und Einwohnern auf sechs Landkreise, und untere Bauaufsichtsbehörde ist dort nach der Grundregel der Landrat – nur eine kleine Zahl großer kreisangehöriger Städte nimmt diese Aufgabe in eigener Zuständigkeit wahr, die weit überwiegende Mehrheit der Gemeinden dagegen nicht. Für sie bedeutet die Reform einen echten Wechsel der Anlaufstelle: Bislang gingen die Unterlagen an die Gemeinde vor Ort, die innerhalb der einmonatigen Frist des § 62 LBauO M-V lediglich erklären konnte, ob sie ein Baugenehmigungsverfahren verlangt – obwohl sie selbst in aller Regel gar nicht die zuständige Bauaufsichtsbehörde war.

Für die beiden kreisfreien Städte Rostock und Greifswald ändert die Reform dagegen praktisch nichts: Dort waren Gemeinde und untere Bauaufsichtsbehörde schon vor der Novelle dieselbe Stelle. Der direkte Einreichweg entfaltet seine eigentliche Wirkung also gerade dort, wo Mecklenburg-Vorpommern am dünnsten besiedelt ist – in den sechs Landkreisen, wo Bauherrinnen und Bauherren ihre Unterlagen jetzt ohne den Umweg über die Gemeinde direkt an den Landkreis als zuständige Bauaufsichtsbehörde richten.

Wer an der Ostseeküste oder an der Seenplatte eine Ferienwohnung oder ein kleines Gästehaus einrichtet, verlässt baurechtlich meist gar nicht den Anwendungsbereich des § 63 LBauO M-V – solange das Gebäude ein Wohngebäude bleibt, gilt für die Nutzungsänderung wie für jeden anderen Fall das vereinfachte Verfahren mit Dreimonatsfrist und Genehmigungsfiktion. Das kippt abrupt an einer klar bezifferten Schwelle: § 2 Abs. 4 LBauO M-V zählt Beherbergungsstätten mit mehr als zwölf Betten zu den Sonderbauten. Wird aus mehreren Ferienwohnungen ein zusammenhängend betriebenes Gästehaus oder eine kleine Pension mit mehr als zwölf Betten, verlässt das Vorhaben § 63 vollständig und landet im umfassenden Verfahren nach § 64 LBauO M-V – mit voller Prüfung und, anders als im vereinfachten Verfahren, ohne gesetzliche Entscheidungsfrist.

Für die touristisch geprägten Regionen des Landes ist diese Zwölf-Betten-Grenze deshalb keine abstrakte Zahl, sondern eine reale Weichenstellung bei der Planung: Wer mehrere Einheiten unter einer Betriebsstruktur zusammenlegen oder ein bestehendes Wohnhaus zum Gästehaus ausbauen will, klärt die Bettenzahl deshalb am besten vor der Entwurfsplanung und nicht erst beim Ausfüllen der Bauvorlagen. Bleibt die Nutzung dagegen auf mehrere eigenständig vermietete, kleinere Ferienwohnungen verteilt, bleibt es bei der vergleichsweise planbaren Prüfung nach § 63 LBauO M-V.

In den Ostseebädern und an der Seenplatte entscheidet die Wohnflächenberechnung nicht nur über Kaufpreis, Mietvertrag oder Beleihungswert, sondern vielerorts auch über eine wiederkehrende kommunale Abgabe: die Zweitwohnungsteuer. Grundlage dafür sind die §§ 1 und 2 des Kommunalabgabengesetzes Mecklenburg-Vorpommern (KAG M-V), die den Gemeinden erlauben, örtliche Aufwandsteuern per eigener Satzung zu erheben – ob und in welcher Höhe, entscheidet jede Gemeinde für sich, eine landesweite Pflicht gibt es nicht. Mehrere Ostseebäder von Rügen bis Usedom machen davon Gebrauch. Bemessungsgrundlage ist dabei üblicherweise die Jahresrohmiete; wird die Zweitwohnung selbst genutzt und nicht vermietet, setzen die Satzungen an ihrer Stelle die ortsübliche Vergleichsmiete an – die in der Praxis regelmäßig aus einem Mietwert je Quadratmeter, multipliziert mit der tatsächlichen Wohnfläche, gebildet wird.

Genau an dieser Stelle wirkt sich eine belastbare Wohnflächenberechnung unmittelbar auf die Steuerlast aus: Fällt die zugrunde gelegte Fläche zu hoch aus, weil eine Loggia falsch angerechnet oder eine Dachschräge übersehen wurde, überträgt sich dieser Fehler eins zu eins auf die geschätzte Vergleichsmiete und damit auf die jährlich fällige Zweitwohnungsteuer. Für Eigentümerinnen und Eigentümer touristisch genutzter Zweitwohnungen ist die Wohnflächenberechnung damit mehr als eine Momentaufnahme für den Verkauf – sie wirkt Jahr für Jahr in die eigene Steuerlast hinein.

Bei der Bauaufsicht kommt Mecklenburg-Vorpommern bewusst ohne mittlere Ebene aus – oberste und untere Bauaufsichtsbehörde genügen dem Land, eine Zwischenbehörde wie eine Bezirksregierung kennt die LBauO M-V nicht. Bei der amtlichen Vermessung gilt das nicht: Nach dem Gesetz über das amtliche Geoinformations- und Vermessungswesen (GeoVermG M-V) hat das Land mit dem Landesamt für innere Verwaltung (LAiV) als obere Vermessungs- und Geoinformationsbehörde eine zusätzliche Stufe eingezogen, die es in der Bauaufsicht gerade nicht gibt. Oberste Vermessungsbehörde ist – wie bei der Bauaufsicht auch – das Ministerium für Inneres und Bau; das LAiV übt darunter als Mittelbehörde die Fachaufsicht über die unteren Vermessungsbehörden und über die Öffentlich bestellten Vermessungsingenieure (ÖbVI) aus.

Untere Vermessungsbehörden sind wiederum dieselben Landräte und Oberbürgermeister, die auch als untere Bauaufsichtsbehörden amtieren – nur berichten sie in dieser zweiten Funktion zusätzlich an das LAiV, während sie als Bauaufsichtsbehörde direkt dem Ministerium unterstehen. Für Eigentümerinnen und Eigentümer, die zwischen der Katasterbehörde vor Ort und einem ÖbVI wählen, ändert diese zusätzliche Stufe an der eigentlichen Auftragsabwicklung nichts; sie erklärt aber, warum berufsrechtliche Aufsicht über die ÖbVI im Land beim LAiV liegt und nicht bei der jeweiligen Kreisverwaltung.