Planprofi24 in Hamburg

Dass in Hamburg die sieben Fachämter Bauprüfung der Bezirksämter über die meisten Bauanträge entscheiden, liest sich zunächst wie das bezirkliche Modell Berlins – beide Städte sind Einheitsgemeinden ohne eigenständige kommunale Ebene. Rechtlich reicht die Kontrolle des Senats in Hamburg jedoch weiter als eine gewöhnliche Fachaufsicht: Nach § 42 Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG) kann der Senat Angelegenheiten, für die eigentlich ein Bezirksamt zuständig wäre, jederzeit an sich ziehen, selbst entscheiden oder einer Fachbehörde übertragen – ein sogenanntes Evokationsrecht, das über die bloße nachträgliche Beanstandung einer Entscheidung hinausgeht und in der Hamburger Verwaltungspraxis wiederholt zu politischen Auseinandersetzungen um die tatsächliche Entscheidungsmacht der Bezirksversammlungen geführt hat.

Für einen Bauantrag heißt das konkret: Zwar bearbeitet im Regelfall das Fachamt Bauprüfung des zuständigen Bezirksamts das Verfahren eigenständig, doch seine Zuständigkeit bleibt eine zugewiesene, keine eigene. Vergleichende Untersuchungen zur Rechtsstellung der Bezirke in den beiden Stadtstaaten kommen übereinstimmend zu dem Schluss, dass Berlins Bezirke – zuletzt durch Verwaltungsreformen der 1990er-Jahre gestärkt – eine eigenständigere Stellung genießen als die Hamburger Bezirksämter. Wer ein stadtweit bedeutsames Vorhaben plant, sollte wissen, dass die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen ein einzelnes Bauverfahren rechtlich jederzeit an sich ziehen kann, auch wenn das im Alltag der weit überwiegenden Zahl der Anträge nicht geschieht.

Wer in einem der rund 2.800 Hamburger Baudenkmäler oder einem der über 2.200 Ensembles eine Nutzungsänderung plant, kommt an einer zweiten Genehmigung kaum vorbei: Bauliche Anpassungen, die eine neue Nutzung fast immer mit sich bringt – neue Türöffnungen, Dämmung, ein barrierefreier Zugang –, bedürfen nach § 9 Hamburgisches Denkmalschutzgesetz (DSchG) zusätzlich zur baurechtlichen Prüfung einer eigenen denkmalschutzrechtlichen Genehmigung, unabhängig davon, ob das Fachamt Bauprüfung die Nutzungsänderung selbst als verfahrensfrei einstuft. Versagt werden darf diese Genehmigung nur, wenn ihr überwiegende Gründe des Denkmalschutzes entgegenstehen.

Im Zuge der Neufassung der Hamburgischen Bauordnung wurde per Änderungsgesetz auch das Denkmalschutzgesetz angepasst: Seither ist die Genehmigung zu erteilen, wenn überwiegende öffentliche Interessen es verlangen – ausdrücklich benannt werden dabei die Belange des Wohnungsbaus, der energetischen Sanierung, erneuerbarer Energien sowie von Menschen mit Behinderungen oder Mobilitätsbeeinträchtigungen. Für eine Nutzungsänderung zu Wohnzwecken in einem denkmalgeschützten Kontorhaus oder Speichergebäude verschiebt das die Abwägung spürbar: Was früher am Erhaltungsinteresse scheitern konnte, muss die Denkmalschutzbehörde seither genehmigen, sofern es dem Wohnungsbau oder der Barrierefreiheit dient.

Eine in Hamburg oft übersehene Verbindung zwischen Wohnflächenberechnung und Steuerrecht entsteht nicht über die Grundsteuer, sondern über eine eigenständige, rein landesrechtliche Abgabe: die Hamburgische Zweitwohnungsteuer. Bemessungsgrundlage ist grundsätzlich die tatsächlich gezahlte Jahresnettokaltmiete; wird die Wohnung dagegen selbst genutzt oder unentgeltlich überlassen, ermittelt das Finanzamt für Verkehrsteuern und Grundbesitz ersatzweise eine ortsübliche Vergleichsmiete anhand des aktuellen Hamburger Mietenspiegels. Weil dessen Tabelle in Euro pro Quadratmeter gestaffelt ist, lässt sich diese Vergleichsmiete nur mit einer belastbaren Wohnflächenangabe berechnen – eine ungenaue Fläche wirkt sich hier unmittelbar auf die Steuerlast aus, nicht nur auf den Papierwert einer Immobilienanzeige.

Mit einem Steuersatz von 8 Prozent der so ermittelten Jahresnettokaltmiete, neu festgesetzt zu Beginn der Steuerpflicht und danach alle drei Jahre, bleibt die Fläche über die gesamte Haltedauer hinweg regelmäßig steuerrelevant – nicht nur einmalig beim Kauf oder bei der Vermietung wie in den meisten anderen Bundesländern. Wer eine Hamburger Zweitwohnung besitzt und selbst nutzt, sollte die zugrundeliegende Wohnflächenberechnung deshalb ebenso sorgfältig führen lassen wie bei einer Vermietung.

Bauaufsicht und amtliche Vermessung sind in Hamburg unterschiedlich organisiert, obwohl beide auf denselben sieben Bezirken aufsetzen könnten: Während die Fachämter Bauprüfung tatsächlich bezirklich arbeiten und jedes Bezirksamt sein eigenes Bauaktenarchiv führt, ist das Liegenschaftskataster nach dem Hamburgischen Vermessungsgesetz (HmbVermG) zentral bei einer einzigen Stelle gebündelt: dem Landesbetrieb Geoinformation und Vermessung (LGV), der seit 2003 als eigenständiger Landesbetrieb innerhalb der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen geführt wird. Eine bezirkliche Aufteilung der Vermessungsverwaltung, wie sie andere Stadtstaaten kennen, hat Hamburg damit bewusst nicht nachvollzogen.

Der Unterschied zu Berlin und Bremen ist strukturell: Berlin ordnet die Vermessungsämter organisatorisch den zwölf Bezirken zu, Bremen unterhält mit dem Landesamt GeoInformation Bremen und dem Vermessungs- und Katasteramt Bremerhaven sogar zwei getrennte Katasterbehörden für seine beiden Stadtgemeinden. In Hamburg führt dagegen eine einzige Behörde das Kataster für alle sieben Bezirke gemeinsam – lediglich die Bauakten zum Gebäude selbst bleiben, anders als der amtliche Nachweis im Liegenschaftskataster, bei den jeweiligen Bezirksämtern dezentral archiviert.