Planprofi24 in Berlin

Dass Berlin für den Bauantrag keine eigenständige Landesbehörde neben zwölf unabhängigen Kommunen kennt, sondern beide Ebenen in einer einzigen Gebietskörperschaft zusammenfallen, hat eine konkrete verwaltungsrechtliche Folge: Die bezirklichen Bauaufsichtsämter bearbeiten die Anträge als untere Bauaufsichtsbehörden, bleiben dabei aber Teil derselben Rechtsperson wie die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen als obere Bauaufsichtsbehörde – und unterstehen deren Fachaufsicht mit Weisungsrecht, nicht nur einer nachträglichen Kontrolle. Seit dem 1. Januar 2026 ordnet dafür ein neues Rahmengesetz die Zuständigkeiten zwischen Senat und Bezirken neu: Das Landesorganisationsgesetz hat das seit 1959 geltende Allgemeine Zuständigkeitsgesetz abgelöst und soll die Aufgabenteilung der Berliner Verwaltung insgesamt klarer fassen – die Bauaufsicht der zwölf Bezirksämter ordnet sich in dieses Gefüge ein.

Sichtbar wird diese Landeseinheitlichkeit auch technisch: Mit dem Elektronischen Bau- und Genehmigungsverfahren (eBG) betreibt Berlin ein einziges digitales Fachverfahren für die Bauaufsicht aller zwölf Bezirke, statt dass jedes Bezirksamt eine eigene Lösung führt. Anträge, Bearbeitung und Bescheide laufen darüber medienbruchfrei, und die Sachstandsauskunft lässt sich rund um die Uhr einsehen. Welches der zwölf Ämter im Einzelfall zuständig ist, ändert damit nichts daran, dass die eigentliche Antragsbearbeitung technisch demselben landesweiten Verfahren folgt.

Dass Berlin den Wegfall von Wohnraum landesweit einheitlich als Zweckentfremdung sanktionieren kann, ist selbst eine Folge der Stadtstaat-Verfassung. In Flächenländern ermächtigt das Landesrecht dafür meist nur zu einer kommunalen Satzung – in Bayern etwa erlaubt das dortige Zweckentfremdungsgesetz den Städten, ein Verbot per eigener Satzung für ihr Gebiet zu beschließen; München muss seine Satzung deshalb in regelmäßigen Abständen neu erlassen. Weil Berlin keine von der Landesebene unterscheidbare Kommune kennt, die eine solche Satzung fassen könnte, hat das Abgeordnetenhaus das Verbot 2013 direkt als eigenes Landesgesetz beschlossen, das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz (ZwVbG) – seither ohne separaten bezirklichen Rechtsetzungsakt unmittelbar für das gesamte Stadtgebiet gültig.

Konkretisiert wird das Gesetz von zwei Seiten zugleich: Der Senat hat mit der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung eine ergänzende Rechtsverordnung erlassen, die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen legt die Anwendung zusätzlich in landesweit einheitlichen Ausführungsvorschriften fest. Den tatsächlichen Vollzug im Einzelfall – Anzeige, Genehmigung, Kontrolle – übernehmen trotzdem die zuständigen Stellen der zwölf Bezirksämter vor Ort: Landesweite Rechtsetzung und bezirkliche Ausführung greifen bei der Zweckentfremdung nach demselben Muster ineinander wie bei der allgemeinen Bauaufsicht.

Bevor in Berlin überhaupt eine Wohnflächenberechnung nach der bundesrechtlichen Wohnflächenverordnung (WoFlV) beginnt, entscheidet eine rein landesrechtliche Schwelle, ob ein Raum als Aufenthaltsraum überhaupt mitzählen darf: Nach § 47 BauO Bln braucht ein Aufenthaltsraum seit der Reform zum 22. Dezember 2024 eine lichte Raumhöhe von mindestens 2,40 Metern statt zuvor 2,50 Metern; im Dachraum genügen weiterhin 2,30 Meter über mindestens der Hälfte der Netto-Grundfläche, wobei Raumteile bis 1,50 Meter unberücksichtigt bleiben. Diese Absenkung war Teil des Schneller-Bauen-Gesetzes und diente ausdrücklich der Angleichung an andere Landesbauordnungen, damit serielle Typengenehmigungen länderübergreifend anerkannt werden können. Erst wenn ein Raum diese Landesschwelle erreicht, greift die WoFlV mit ihrer eigenen, davon unabhängigen Anrechnung nach Höhenzonen.

Am anderen Ende der Berechnung wartet ebenfalls eine Landesbehörde: Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen gibt alle zwei Jahre den Berliner Mietspiegel als qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB heraus – und zwar als einzigen für die gesamte Stadt. Anders als in Flächenländern, wo jede Gemeinde ab 50.000 Einwohnern einen eigenen Mietspiegel erstellt, gibt es in Berlin keine bezirklich getrennten Mietspiegel: Eine einmal ermittelte Wohnfläche wird landesweit nach demselben Werk eingeordnet, unabhängig davon, in welchem der zwölf Bezirke die Wohnung liegt.

Wer nach der Behörde für die amtliche Vermessung in Berlin sucht, stößt leicht auf eine falsche Fährte: Zuständig ist nicht das Amt für Statistik Berlin-Brandenburg – das ist eine reine Statistikbehörde ohne Vermessungsaufgaben –, sondern eine eigene, zweistufige Vermessungsverwaltung des Landes. Die ministeriellen und gesamtstädtischen Aufgaben der amtlichen Vermessung, etwa der einheitliche Raumbezug und die Landesvermessung, liegen bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen. Den Vollzug vor Ort übernehmen die Vermessungsämter der zwölf Bezirke: Anders als eine eigenständige Landesbehörde sind sie organisatorisch Teil der jeweiligen Bezirksverwaltung und führen von dort aus das Liegenschaftskataster für ihr Gebiet.

Als dritte Säule ergänzen die Öffentlich bestellten Vermessungsingenieure (ÖbVI) dieses Zweiebenensystem: Als Beliehene erfüllen sie hoheitliche Aufgaben der Katastervermessung, ohne selbst Teil der Behördenhierarchie aus Senatsverwaltung und Bezirksämtern zu sein. Ministerielle Steuerung auf Landesebene, Vollzug in den zwölf bezirklichen Vermessungsämtern und hoheitliche Mitwirkung freiberuflicher ÖbVI bilden zusammen die amtliche Vermessung Berlins – organisatorisch immer eingebettet in dieselbe Landesverwaltung, weil eine eigenständige kommunale Ebene, der man diese Aufgabe stattdessen übertragen könnte, in Berlin gar nicht existiert.