Teilungserklärung in Trier — ohne Umwandlungsgenehmigung, aber mit Blick auf die Erhaltungssatzung an der Saarstraße
Wer ein Gründerzeithaus im Erhaltungssatzungsgebiet zwischen Saarstraße und Südallee oder eine Wiederaufbauwohnung im historischen Kern in Wohnungseigentum aufteilen will, stößt in Trier zunächst auf eine gute Nachricht: Anders als in Berlin oder Hamburg braucht die reine Aufteilung selbst keine gesonderte behördliche Umwandlungsgenehmigung, weil Rheinland-Pfalz von der entsprechenden Ermächtigung des § 250 BauGB bislang keinen Gebrauch gemacht hat – und das, obwohl Trier zusammen mit Landau, Ludwigshafen, Mainz und Speyer per Landesverordnung vom 8. Juni 2022 als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt nach § 201a BauGB gilt, befristet bis Ende 2026. Wer diese beiden Rechtsfiguren verwechselt, überschätzt schnell den bürokratischen Aufwand. Anders liegt der Fall nur, wenn im Zuge der Teilung zusätzlich gebaut werden soll: Dann kommt im Erhaltungssatzungsgebiet die dortige Prüfung nach § 172 BauGB ins Spiel.
Braucht meine Teilungserklärung in Trier eine Umwandlungsgenehmigung?
In mehreren deutschen Großstädten ist die Aufteilung eines bestehenden Mietshauses in Eigentumswohnungen an eine zweite, eigenständige Genehmigung geknüpft. Für Trier lässt sich das eindeutig beantworten:
- § 250 BauGB räumt Landesregierungen die Möglichkeit ein, per Rechtsverordnung Gebiete zu bestimmen, in denen die Umwandlung ab mehr als fünf Wohnungen genehmigungspflichtig wird; die Ermächtigung wurde 2025 um fünf weitere Jahre verlängert.
- Rheinland-Pfalz hat davon bislang keinen Gebrauch gemacht. Die für Trier einschlägige Landesverordnung regelt ausschließlich Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt nach § 201a BauGB, nicht den Umwandlungsvorbehalt.
- Für Trier folgt daraus: Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung genügen als bauordnungsrechtliche Grundlage, ohne dass eine zusätzliche behördliche Umwandlungsgenehmigung erforderlich wäre.
Dass eine Stadt als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt, wird häufig mit einer Umwandlungsbeschränkung gleichgesetzt – zu Unrecht. Die Landesverordnung vom 8. Juni 2022 benennt Landau in der Pfalz, Ludwigshafen am Rhein, Mainz, Speyer und Trier und gilt bis zum 31. Dezember 2026; sie eröffnet den genannten Kommunen unter anderem die kurze Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB, eine schärfere Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen und das besondere Vorkaufsrecht nach § 25 BauGB. Für den eigenständigen Umwandlungsvorbehalt nach § 250 BauGB reicht diese Gebietskulisse jedoch ausdrücklich nicht aus – dafür bräuchte es eine zweite, gesonderte Rechtsverordnung nach § 250 Abs. 2 BauGB, die es in Rheinland-Pfalz nicht gibt. Ergänzend gilt in Trier seit einem Stadtratsbeschluss vom 10. November 2022 eine eigene Zweckentfremdungssatzung – auch sie verfolgt einen anderen Zweck als der Umwandlungsvorbehalt und betrifft die zweckfremde Nutzung von Wohnraum, nicht dessen rechtliche Aufteilung in Eigentumseinheiten.
Teilungserklärung und bauliche Begleitmaßnahmen getrennt betrachtet
Weil Trier keine Umwandlungsgenehmigung kennt, bleibt die Teilungserklärung im Kern ein zivilrechtlicher Vorgang. Anders sieht es aus, sobald im selben Zug gebaut werden soll:
Reine Teilungserklärung ohne bauliche Änderung
Bleibt das Gebäude unverändert und wird lediglich rechtlich in Einheiten aufgeteilt, braucht es außer Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung und notarieller Beurkundung kein weiteres behördliches Verfahren.
Teilung mit gleichzeitigem Dachgeschossausbau oder Anbau
Wird die Aufteilung genutzt, um zugleich zusätzliche Wohnfläche zu schaffen, braucht dieser Teil ein eigenes bauordnungsrechtliches Verfahren nach der LBauO. Liegt das Gebäude im Erhaltungssatzungsgebiet zwischen Saarstraße und Südallee, kommt zusätzlich die Genehmigung nach § 172 BauGB hinzu, weil sich das Vorhaben auf die geschützte städtebauliche Eigenart auswirken kann.
Welche Unterlagen Ihre Teilungserklärung in Trier braucht
Der Kern bleibt bundesweit gleich, mit einer Trierer Besonderheit beim Grundbuchamt:
- Aufteilungsplan mit Abgeschlossenheitsbescheinigung
Der nach § 7 WEG bemaßte, durchgehend nummerierte Aufteilungsplan, bestätigt durch die Abgeschlossenheitsbescheinigung des Amts für Bauen, Umwelt, Denkmalpflege.
- Aktueller Bestandsnachweis
Gerade bei älteren Gebäuden im historischen Kern oder im Erhaltungssatzungsgebiet muss der Aufteilungsplan mit dem tatsächlichen, oft nachträglich veränderten Bestand übereinstimmen – notfalls per Vor-Ort-Aufmaß aktualisiert.
- Grundbuchunterlagen für das Amtsgericht Trier
Für das gesamte, kreisfreie Trierer Stadtgebiet ist zentral das Amtsgericht Trier, Justizstraße 2-6, zuständig – ein einziger Ansprechpartner für die Eintragung.
Teilungserklärungen in Trier – Beispiele aus der Praxis
Wiederaufbauhaus im historischen Kern mit sechs Wohnungen
Ein Nachkriegsbau soll wohnungsweise verkauft werden. Trotz Lage im Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt braucht es neben dem Aufteilungsplan keine Umwandlungsgenehmigung – in Berlin wäre bei derselben Einheitenzahl ein zusätzliches Verfahren fällig geworden.
Gründerzeithaus an der Saarstraße mit geplantem Dachgeschossausbau
Ein Eigentümer im Erhaltungssatzungsgebiet will das Haus zugleich in zwei Einheiten aufteilen und das Dachgeschoss ausbauen. Für den Ausbau greift zusätzlich die Genehmigung nach § 172 BauGB, während die Teilungserklärung selbst unabhängig davon läuft.
Neubauwohnungen im Quartier École Maternelle auf dem Petrisberg
Für die auf dem ehemaligen Kasernenareal entstehenden Eigentumswohnungen stellt sich die Umwandlungsfrage gar nicht erst: Es handelt sich um Ersterrichtung von Wohnungseigentum, nicht um die Umwandlung von bestehendem Mietwohnraum.
So läuft Ihre Teilungserklärung in Trier ab
Der rechtliche Rahmen ist bundesweit derselbe. In Trier entfällt der in anderen Städten zusätzliche Genehmigungsschritt, dafür lohnt sich bei baulichen Begleitmaßnahmen ein früher Blick auf das Erhaltungssatzungsgebiet:
- Gebäudebestand und geplante Änderungen klären
Zu Beginn steht fest, ob das Gebäude unverändert aufgeteilt wird oder ob zugleich gebaut werden soll.
- Aufteilungsplan erstellen
Wir erfassen die Einheiten und erstellen den bemaßten, durchgehend nummerierten Aufteilungsplan als Grundlage für Abgeschlossenheitsbescheinigung und Grundbucheintragung.
- Abgeschlossenheitsbescheinigung einholen
Das Amt für Bauen, Umwelt, Denkmalpflege prüft den Aufteilungsplan und bestätigt die bauliche Abgeschlossenheit der Einheiten.
- Notarielle Beurkundung
Mit Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung beurkundet der Notar die Teilungserklärung, ohne den Zwischenschritt einer Umwandlungsgenehmigung.
- Eintragung beim Amtsgericht Trier
Als zentrales Grundbuchamt für das gesamte kreisfreie Stadtgebiet nimmt das Amtsgericht Trier die Eintragung vor.
Was den Aufwand einer Teilungserklärung in Trier beeinflusst
Ohne Umwandlungsverfahren fällt ein Kostenfaktor weg, der in anderen Städten regelmäßig anfällt. Andere Faktoren bleiben:
- Zustand vorhandener Bestandspläne
Liegt bereits ein aktueller, bemaßter Plan vor, verkürzt das die Erstellung des Aufteilungsplans spürbar gegenüber einer vollständigen Neuvermessung des Gebäudes.
- Anzahl der aufzuteilenden Einheiten
Mehr Einheiten bedeuten mehr Nummerierungs- und Abgrenzungsaufwand im Aufteilungsplan, unabhängig von der Lage in Trier.
- Bauliche Begleitmaßnahmen im Erhaltungssatzungsgebiet
Ist im Zuge der Teilung ein Dachgeschossausbau oder Anbau zwischen Saarstraße und Südallee geplant, kommt die Abstimmung mit § 172 BauGB und gegebenenfalls der Denkmalschutzbehörde als eigener Prüfschritt hinzu.
- Neubau oder Bestand
Für Neubauwohnungen auf dem Petrisberg lässt sich der Aufteilungsplan meist direkt aus der Genehmigungsplanung ableiten, während ältere Gebäude im historischen Kern häufig erst auf den heutigen Bestand abgeglichen werden müssen.
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