Aufteilungspläne in Pirna — vom Gewölbekeller bis zur Dachwohnung eindeutig nummeriert
Ein Aufteilungsplan zeigt, wie ein Gebäude in Sondereigentumseinheiten zerlegt wird: mit Grundrissen aller Geschosse, Ansichten und Schnitten, in denen jede Einheit von der Wohnung bis zum zugehörigen Kellerabteil dieselbe Nummer trägt. Er ist die technische Grundlage sowohl für die Teilungserklärung als auch für die Abgeschlossenheitsbescheinigung, die das Bauamt der Stadt Pirna erteilt.
In Pirnas Altstadt ist diese Aufgabe anspruchsvoller als in einem regelmäßigen Neubau. Ein Handelshaus besteht häufig aus einem Vorderhaus zur Straße und einem über den Hof erschlossenen Hinterhaus, im Untergeschoss liegt ein Gewölbekeller. Jede Ebene hat eigene Zugänge und teils eigene Höhenbezüge – der Aufteilungsplan muss diese Struktur so eindeutig abbilden, dass sich später aus dem Plan allein ablesen lässt, welcher Raum zu welcher Einheit gehört und wie man dorthin gelangt.
Wo mehrere Ferienwohnungseinheiten aus einem einzigen Altstadthaus entstehen, kommt eine weitere Anforderung hinzu: unterschiedliche Zugangswege, die im Plan sauber getrennt dargestellt werden müssen, damit später keine Unklarheit über Mitbenutzungsrechte entsteht.
Wann Sie in Pirna einen Aufteilungsplan brauchen
Immer im Zusammenhang mit einer Aufteilung in Wohnungseigentum:
- Vor jeder Teilungserklärung nach dem Wohnungseigentumsgesetz.
- Als Grundlage für die Abgeschlossenheitsbescheinigung.
- Bei der Aufteilung eines Altstadthauses in mehrere Ferienwohnungseinheiten.
- Wenn eine bestehende Aufteilung nachträglich geändert oder ergänzt wird.
- Wenn Nebenräume wie Kellerabteile oder Dachböden neu zugeordnet werden sollen.
In einem regelmäßigen Neubau lässt sich ein Aufteilungsplan meist mit einem einzigen, durchgehenden Grundriss je Geschoss erstellen. In den Handelshäusern der Pirnaer Altstadt reicht das selten. Vorder- und Hinterhaus haben oft eigene, leicht versetzte Geschossebenen, die über unterschiedliche Treppen oder einen gemeinsamen Hof erschlossen werden – der Aufteilungsplan muss deshalb nicht nur zeigen, welcher Raum zu welcher Einheit gehört, sondern auch, auf welchem Weg diese Einheit erreichbar ist. Fehlt diese Information, lässt sich später nicht klären, ob ein Treppenhaus, ein Hofdurchgang oder eine Kellertreppe von mehreren Einheiten gemeinsam genutzt werden muss. Der Gewölbekeller stellt eine eigene Herausforderung dar: Seine tatsächliche Form – die zum Scheitel hin zunehmende Höhe, die oft unregelmäßige Grundfläche – muss im Plan so genau dargestellt werden, dass sich die Abgeschlossenheit der Kellerabteile eindeutig beurteilen lässt. Ein zweiter Schwerpunkt betrifft Häuser, die für die Vermarktung als einzeln verkäufliche Ferienwohnungen aufgeteilt werden: Hier verlangt die spätere Nutzung häufig getrennte, klar erkennbare Zugänge, die im Aufteilungsplan von Anfang an berücksichtigt werden müssen, damit die Abgeschlossenheit jeder Einheit zweifelsfrei nachvollziehbar ist.
Was der Aufteilungsplan zeigen muss
Nach den Anforderungen an die Abgeschlossenheit gehören dazu:
Grundrisse aller Geschosse
Vom Keller bis zum Dachgeschoss, mit klarer Kennzeichnung jeder Einheit.
Durchgehende Nummerierung
Jede Einheit trägt über alle Ebenen hinweg dieselbe Nummer, einschließlich zugehöriger Nebenräume.
Zugänge und Erschließung
Treppenhäuser, Hofdurchgänge und Kellertreppen werden eindeutig als Sonder- oder Gemeinschaftsfläche gekennzeichnet.
Ansichten und Schnitte
Ergänzen den Grundriss dort, wo sich Einheiten über unterschiedliche Höhen erstrecken.
Kennzeichnung von Gemeinschaftsflächen
Treppenhäuser, Höfe und Zuwegungen werden eigens markiert, damit ihr Status im Plan unmissverständlich ist.
Was für den Aufteilungsplan gebraucht wird
- Aufmaß aller Geschosse
Grundlage für Grundrisse, Ansichten und Schnitte in gleicher Genauigkeit.
- Gewünschte Einheitenaufteilung
Wie viele Einheiten entstehen sollen und welche Nebenräume ihnen zugeordnet werden.
- Angaben zu Zugängen
Welcher Weg zu welcher Einheit führt, muss vor der Zeichnung feststehen.
- Vorhandene Pläne
Als Orientierung hilfreich, werden aber grundsätzlich am Bestand überprüft.
- Hinweise auf Schutzlagen
Ob das Gebäude Kulturdenkmal ist, wirkt sich auf spätere Erhaltungsregelungen aus, die der Plan mit vorbereiten hilft.
Typische Pirnaer Aufteilungspläne
Handelshaus am Markt mit vier Ferienwohnungseinheiten
Getrennte Zugänge über Treppenhaus und Hof werden im Plan eindeutig auseinandergehalten.
Mehrfamilienhaus in Copitz-Ost
Regelmäßige Geschosse mit durchgehender Nummerierung, ergänzt um zugeordnete Kellerabteile.
Gewölbekeller als eigenständige Einheit
Die unregelmäßige Grundfläche wird so genau dargestellt, dass die Abgeschlossenheit zweifelsfrei erkennbar ist.
Anwesen in Graupa mit Nebengebäude
Haupt- und Nebengebäude werden getrennten Einheiten zugeordnet und im Plan zueinander in Bezug gesetzt.
So entsteht der Aufteilungsplan
- Aufteilung besprechen
Zahl und Zuschnitt der geplanten Einheiten werden gemeinsam festgelegt.
- Gebäude aufmessen
Alle Geschosse und Gebäudeteile werden vor Ort erfasst.
- Plan zeichnen
Grundrisse, Ansichten und Schnitte entstehen mit durchgehender Nummerierung.
- Zugänge prüfen
Erschließungswege werden auf Eindeutigkeit und Vollständigkeit kontrolliert.
- Übergeben
Sie erhalten den Plan als Grundlage für Abgeschlossenheitsbescheinigung und Teilungserklärung.
Was den Aufwand in Pirna bestimmt
Zahl der Einheiten und Struktur des Gebäudes:
- Anzahl der Einheiten
Jede weitere Einheit bedeutet zusätzliche Kennzeichnung und Abstimmung im Plan.
- Zahl der Gebäudeteile
Vorder- und Hinterhaus mit eigenen Zugängen erhöhen den Zeichenaufwand gegenüber einem einzelnen Baukörper.
- Komplexität der Nebenflächen
Gewölbekeller und Hofflächen verlangen zusätzliche Sorgfalt bei der Zuordnung.
- Vorhandene Unterlagen
Ohne verwertbare Bestandspläne steht am Anfang ein vollständiges Aufmaß.
Alle Leistungen in Pirna
Bauantrag, Aufmaß, Grundriss, Wohnflächenberechnung, Nutzungsänderung und Energieausweis — Übersicht für Pirna ansehen →
Haben Sie noch Fragen?
Lassen Sie uns anfangen!
Starten Sie die Erstellung Ihres Aufteilungsplans ganz einfach hier.
