Teilungserklärung in Norderstedt — aus dem Zweifamilienhaus werden zwei Eigentümer
Die Teilungserklärung ist das Dokument, mit dem aus einem Gebäude mehrere selbstständige Eigentumseinheiten werden. Sie regelt, was Sondereigentum ist und was allen gemeinsam gehört, und sie legt die Miteigentumsanteile fest. Beurkundet wird sie beim Notar – aber sie steht und fällt mit den Bauunterlagen, die ihr beiliegen.
In Norderstedt gibt es dafür einen typischen Anlass, der eng mit der Baugeschichte der Stadt zusammenhängt. Die Siedlungs- und Einfamilienhäuser der Aufbaujahrzehnte wurden vielfach so gebaut oder später so erweitert, dass zwei Haushalte darin Platz fanden – die Einliegerwohnung für die Schwiegermutter, das ausgebaute Dachgeschoss für die erwachsenen Kinder. Eine Generation später steht die Frage, ob aus diesem gewachsenen Zweifamilienhaus zwei getrennt verkäufliche Einheiten werden sollen. Rechtlich ist das eine Aufteilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz; praktisch beginnt sie damit, dass jemand das Haus so aufnimmt, wie es wirklich geschnitten ist.
Wann in Norderstedt eine Teilungserklärung gebraucht wird
Immer dann, wenn aus einem Gebäude mehrere getrennt veräußerbare Einheiten werden sollen:
- Beim Verkauf einer einzelnen Wohnung aus einem bisher ungeteilten Haus.
- Bei der Aufteilung eines Zweifamilienhauses auf zwei Eigentümer, etwa innerhalb der Familie.
- Bei der Übertragung einer Einheit im Rahmen einer vorweggenommenen Erbfolge.
- Wenn ein Mehrfamilienhaus im Bestand in Eigentumswohnungen umgewandelt werden soll.
- Wenn eine Bank für die Finanzierung einer einzelnen Einheit eine eigene Grundbuchstelle verlangt.
Die Miteigentumsanteile bestimmen, wem wie viel am gemeinschaftlichen Eigentum gehört – und damit, wie Kosten, Stimmrechte und Lasten verteilt werden. Üblich ist, sie aus dem Verhältnis der Wohnflächen abzuleiten. Beim gewachsenen Norderstedter Zweifamilienhaus ist genau das die kritische Stelle. Die untere Einheit ist meist ein regulär geschnittenes Geschoss, die obere ein nachträglich ausgebautes Dachgeschoss mit Schrägen. Rechnet man die Dachflächen voll, erscheint die obere Einheit größer, als sie nach der Wohnflächenverordnung ist – und der Miteigentumsanteil fällt zu hoch aus. Diese Verzerrung wirkt dauerhaft: Sie steht im Grundbuch und bestimmt jahrzehntelang die Kostenverteilung in der Eigentümergemeinschaft. Sie später zu ändern, verlangt die Zustimmung aller Beteiligten. Deshalb lohnt es sich, vor der Beurkundung eine saubere Flächenberechnung erstellen zu lassen, in der die Höhenstaffelung der Dachschrägen korrekt berücksichtigt ist – der Aufwand dafür ist gering im Vergleich zu dem, was eine spätere Korrektur kostet.
Welche Bestandteile zusammenkommen
Die Teilungserklärung ist ein Paket aus Rechtsdokument und Bauunterlagen:
Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung
Der notarielle Teil: Aufteilung in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum, Miteigentumsanteile und die Regeln des Zusammenlebens.
Aufteilungsplan
Der zeichnerische Teil: Grundrisse, Schnitte und Ansichten mit der Nummerierung, die jeden Raum eindeutig einer Einheit zuordnet.
Abgeschlossenheitsbescheinigung
Die behördliche Bestätigung, dass die Einheiten baulich abgeschlossen und in sich abgeschlossen nutzbar sind.
Flächenberechnung
Die rechnerische Grundlage der Miteigentumsanteile – bei ausgebauten Dachgeschossen mit korrekter Anrechnung der Schrägen.
Was für die Vorbereitung gebraucht wird
- Maßhaltige Grundrisse aller Geschosse
Grundlage für Aufteilungsplan und Flächenberechnung – im Norderstedter Bestand in aller Regel neu aufzunehmen.
- Schnitte und Ansichten
Gehören zum Aufteilungsplan und zeigen die Zuordnung über die Geschosse hinweg.
- Grundbuchauszug
Weist die aktuellen Eigentumsverhältnisse und bestehende Belastungen aus.
- Angaben zu Nebenräumen
Keller, Abstellräume und Stellplätze müssen eindeutig einer Einheit oder dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet werden.
- Kenntnis der geplanten Aufteilung
Welche Räume sollen zu welcher Einheit gehören? Diese Entscheidung trifft die Eigentümerseite, nicht die Zeichnung.
- Vorhandene ältere Unterlagen
Helfen als Orientierung, ersetzen aber bei nachträglich veränderten Häusern keine aktuelle Aufnahme.
Typische Norderstedter Fälle
Zweifamilienhaus mit Einliegerwohnung
Das Haus wurde für zwei Generationen gebaut, nun sollen zwei Eigentumseinheiten entstehen. Zu klären ist unter anderem, ob Heizung, Zugang und Zähler eine Abgeschlossenheit im rechtlichen Sinn zulassen.
Nachträglich ausgebautes Dachgeschoss als zweite Einheit
Der Ausbau erfolgte ohne Zeichnung. Vor der Aufteilung müssen Grundriss und Höhen aufgenommen werden – ohne sie stimmen weder Aufteilungsplan noch Miteigentumsanteile.
Vorweggenommene Erbfolge
Eine Einheit soll auf ein Kind übertragen werden, die andere bei den Eltern bleiben. Die Aufteilung schafft dafür die grundbuchrechtliche Grundlage.
Mehrfamilienhaus aus den Sechzigern
Sollen mehrere Wohnungen einzeln verkäuflich werden, lohnt eine einheitliche Aufnahme aller Einheiten – damit die Flächen untereinander vergleichbar sind und die Anteile schlüssig bleiben.
So läuft die Vorbereitung ab
- Aufteilung besprechen
Sie legen fest, welche Räume zu welcher Einheit gehören sollen und was Gemeinschaftseigentum bleibt.
- Bestand aufnehmen
Maßhaltige Aufnahme aller Geschosse einschließlich der Höhen in ausgebauten Dachbereichen.
- Aufteilungsplan zeichnen
Grundrisse, Schnitte und Ansichten mit eindeutiger Nummerierung aller Räume je Einheit.
- Flächen berechnen
Ermittlung der Wohnflächen als Grundlage für die Miteigentumsanteile.
- Übergabe an Notar und Behörde
Die Unterlagen gehen an den Notar für die Beurkundung und, soweit erforderlich, zur Abgeschlossenheitsbescheinigung an die zuständige Stelle.
Was den Aufwand in Norderstedt bestimmt
Maßgeblich sind Zahl der Einheiten und Zustand der Unterlagen:
- Zahl der zu bildenden Einheiten
Jede Einheit braucht eigene Grundrisse, eine eigene Nummerierung und eine eigene Flächenermittlung.
- Vorhandene Bestandsunterlagen
Tragen die alten Pläne, verkürzt das die Vorbereitung. Bei nachträglich veränderten Häusern ist ein Aufmaß der Regelfall.
- Ausgebautes Dachgeschoss
Höhen und Schrägen müssen erfasst werden, damit die Fläche und damit der Miteigentumsanteil belastbar ist.
- Zuordnung der Nebenräume
Keller, Abstellräume und Stellplätze einzeln zuzuordnen erhöht den Zeichenaufwand gegenüber einer pauschalen Zuordnung zum Gemeinschaftseigentum.
Alle Leistungen in Norderstedt
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