Teilungserklärung in Mannheim — Umwandlungsgenehmigung nur im Jungbusch, das Grundbuch bleibt beim Flurstück
Auch in Mannheim braucht die Aufteilung eines Mietshauses in einzeln verkaufbare Eigentumswohnungen mehr als den bemaßten Aufteilungsplan – wie in ganz Baden-Württemberg über eine an Erhaltungssatzungsgebiete gekoppelte Umwandlungsgenehmigung, nicht über eine eigene Verordnung nach § 250 BauGB. In Mannheim betrifft das bislang ein einziges, klar umrissenes Gebiet: den Jungbusch. Hinzu kommt eine zweite, unverwechselbar Mannheimer Besonderheit: Die Grundstücksadresse in der Innenstadt folgt nicht Straßennamen, sondern der weltbekannten Quadrate-Bezeichnung aus Buchstabe und Ziffer – im Grundbuch taucht dieses Kürzel trotzdem nirgends als Rechtsgrundlage auf, dort zählt allein das Flurstück. Wer eine Teilungserklärung für eine Immobilie in den Quadraten vorbereitet, sollte beide Besonderheiten kennen, bevor der Notartermin steht.
Wann Sie in Mannheim eine Umwandlungsgenehmigung brauchen
Wie im gesamten Land knüpft Baden-Württemberg die Genehmigungspflicht nicht an eine Mindestzahl von Wohnungen, sondern an den Schutzstatus des Grundstücks. In Mannheim lässt sich diese Frage ungewöhnlich klar beantworten, weil es bislang nur ein einziges betroffenes Gebiet gibt:
- Betroffen ist ausschließlich der Jungbusch – das einzige Mannheimer Gebiet, für das der Gemeinderat bislang eine soziale Erhaltungssatzung beschlossen hat. Dort ist die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum an einer Genehmigung nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB zu prüfen.
- Außerhalb des Jungbusch gibt es in Mannheim keine Umwandlungsgenehmigungspflicht – auch nicht in den dicht bebauten, teils denkmalgeschützten Quadraten, unabhängig von der Zahl der Wohnungen im Gebäude.
- Die Rechtsgrundlage ist eine Landesverordnung, keine städtische Satzung – Mannheim wendet sie innerhalb des eigenen Erhaltungssatzungsgebiets an, kann sie aber nicht eigenständig ändern oder auf weitere Stadtteile ausdehnen, ohne selbst zuvor eine neue Erhaltungssatzung zu beschließen.
Baden-Württemberg hat 2013 eine eigene Verordnung erlassen: die Verordnung der Landesregierung über die Einführung einer Umwandlungsgenehmigung in Gebieten einer Erhaltungssatzung nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB, kurz Umwandlungsverordnung (UmwandVO). Sie gilt seit dem 19. November 2013 und wurde seither mehrfach verlängert, zuletzt bis November 2028. Anders als Berlins eigenständige Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB knüpft die baden-württembergische Fassung die Genehmigungspflicht nicht an eine Wohnungszahl, sondern unmittelbar an die Erhaltungssatzung. In Mannheim ist der Kreis der betroffenen Grundstücke dadurch besonders eng gefasst: Solange keine weitere Erhaltungssatzung beschlossen wird, bleibt der Jungbusch das einzige Gebiet, in dem die Umwandlung überhaupt geprüft wird. Zuständig ist – anders als in Stuttgart, wo Baurechtsamt und das für Erhaltungssatzungsfragen separate Amt für Stadtplanung und Wohnen zusammenwirken – in Mannheim durchgehend derselbe Fachbereich Baurecht, Bauverwaltung und Denkmalschutz, der als untere Baurechtsbehörde ohnehin über Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung entscheidet und zugleich die Genehmigung nach § 172 Abs. 4 BauGB bearbeitet.
Innerhalb oder außerhalb des Jungbusch – zwei Ausgangslagen
Für die Teilungserklärung ergeben sich in Mannheim zwei grundlegend unterschiedliche Konstellationen – geografisch deutlich enger gefasst als in Städten mit mehreren Erhaltungssatzungsgebieten:
Grundstück außerhalb des Jungbusch
Der weit überwiegende Teil des Mannheimer Stadtgebiets liegt außerhalb des Jungbusch – das schließt auch die historischen Quadrate ein, sofern das jeweilige Gebäude nicht ohnehin denkmalschutzrechtlich zu prüfen ist. Hier braucht die Teilungserklärung ausschließlich den bemaßten Aufteilungsplan mit Abgeschlossenheitsbescheinigung; eine zusätzliche Umwandlungsgenehmigung ist nicht vorgesehen.
Grundstück innerhalb des Jungbusch
Für ein Gebäude im Geltungsbereich der sozialen Erhaltungssatzung ist vor der notariellen Beurkundung zusätzlich zu prüfen, ob die Umwandlungsverordnung eine Genehmigung verlangt. Zuständig bleibt derselbe Fachbereich, der auch die Abgeschlossenheitsbescheinigung ausstellt – ohne diese Genehmigung nimmt das Grundbuchamt die Teilungserklärung nicht zur Eintragung an.
Welche Unterlagen für Ihre Teilungserklärung in Mannheim nötig sind
Neben den bundesweit üblichen Unterlagen kommt in Mannheim eine Besonderheit hinzu, die mit der ungewöhnlichen Adressierung der Quadrate zusammenhängt:
- Aufteilungsplan mit Abgeschlossenheitsbescheinigung
Der nach § 7 WEG bemaßte, durchgehend nummerierte Aufteilungsplan, bestätigt durch die Abgeschlossenheitsbescheinigung des Fachbereichs Baurecht, Bauverwaltung und Denkmalschutz – Grundvoraussetzung unabhängig vom Standort.
- Aktueller Grundbuchauszug mit Flurstücksbezeichnung
Für die notarielle Beurkundung zählt allein die amtliche Bezeichnung aus Gemarkung, Flur und Flurstück – in den Quadraten ergänzt um die Buchstaben-Ziffern-Adresse als zusätzliche Lagebezeichnung, die den Grundbucheintrag selbst aber nicht ersetzt.
- Lagenachweis zum Jungbusch
Ein Nachweis, ob das Grundstück innerhalb des Geltungsbereichs der sozialen Erhaltungssatzung Jungbusch liegt, entscheidet, ob überhaupt eine Umwandlungsgenehmigung zu beantragen ist.
- Antrag auf Umwandlungsgenehmigung, falls erforderlich
Nur innerhalb des Jungbusch nötig: der Antrag beim Fachbereich Baurecht, Bauverwaltung und Denkmalschutz, der die Prüfung nach § 172 Abs. 4 BauGB übernimmt.
Teilungserklärungen in Mannheim – Beispiele aus der Praxis
Altbau in einem Quadrat der Innenstadt
Ein Mehrfamilienhaus im Quadrat soll wohnungsweise verkauft werden. Weil das Gebäude außerhalb des Jungbusch liegt, genügt der Aufteilungsplan mit Abgeschlossenheitsbescheinigung – im Grundbuch weist der Notar das Objekt über die Flurstücksbezeichnung nach, die Quadrate-Adresse aus Buchstabe und Ziffer dient daneben nur der postalischen Zuordnung.
Mietshaus im Jungbusch
Für ein Gebäude im Geltungsbereich der sozialen Erhaltungssatzung ist vor der Beurkundung zusätzlich zu klären, ob die Umwandlungsverordnung eine Genehmigung verlangt – unabhängig davon, ob es sich um vier oder vierzehn Wohnungen handelt, und bearbeitet vom selben Fachbereich, der auch die Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilt.
Neubauprojekt auf einer Konversionsfläche
Ein neu errichtetes Gebäude auf einer der ehemaligen Kasernenflächen wie Franklin oder Turley soll direkt an unterschiedliche Käufer vermarktet werden. Die Umwandlungsverordnung greift hier nicht, weil sie ausschließlich bestehenden Wohnraum im Jungbusch betrifft – benötigt wird ausschließlich der Aufteilungsplan.
So läuft Ihre Teilungserklärung in Mannheim ab
Der rechtliche Rahmen ist bundesweit ähnlich, doch in Mannheim kommen zwei ortsspezifische Prüfschritte früh hinzu – die Lage zum Jungbusch und die korrekte Flurstücksbezeichnung:
- Lage zum Jungbusch klären
Zuerst wird geprüft, ob das Grundstück im Geltungsbereich der sozialen Erhaltungssatzung liegt – bislang das einzige Mannheimer Gebiet, das eine Umwandlungsgenehmigung überhaupt auslösen kann.
- Flurstück und Aufteilungsplan erfassen
Wir klären die amtliche Flurstücksbezeichnung aus dem Grundbuchauszug, erfassen die Einheiten und erstellen den bemaßten, durchgehend nummerierten Aufteilungsplan – in den Quadraten zusätzlich mit der Buchstaben-Ziffern-Adresse als Lagebezeichnung versehen.
- Umwandlungsgenehmigung beantragen, falls nötig
Liegt das Grundstück im Jungbusch, stellen wir zusätzlich den Antrag beim Fachbereich Baurecht, Bauverwaltung und Denkmalschutz, der auch die Abgeschlossenheitsbescheinigung bearbeitet.
- Notarielle Beurkundung
Mit Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung und – wo erforderlich – erteilter Umwandlungsgenehmigung beurkundet der Notar die Teilungserklärung anhand der Flurstücksbezeichnung.
- Eintragung beim Amtsgericht Mannheim
Das Amtsgericht Mannheim führt das Grundbuch nicht nur für Mannheim, sondern für weite Teile des Landgerichtsbezirks Mannheim und Heidelberg – zuständig ist stets das Flurstück, nie die Quadrate-Adresse.
Was den Aufwand einer Teilungserklärung in Mannheim beeinflusst
Anders als in Städten mit mehreren Erhaltungssatzungsgebieten hängt der Mehraufwand für die Umwandlungsgenehmigung in Mannheim von einer einzigen geografischen Weichenstellung ab:
- Lage innerhalb oder außerhalb des Jungbusch
Nur im Geltungsbereich der sozialen Erhaltungssatzung kommt das zusätzliche Genehmigungsverfahren hinzu – außerhalb entfällt dieser Schritt vollständig, auch in den historischen Quadraten.
- Zustand vorhandener Bestandspläne
Liegt bereits ein aktueller, bemaßter Plan vor, verkürzt das die Erstellung des Aufteilungsplans spürbar gegenüber einer vollständigen Neuvermessung.
- Klarheit der Flurstücksbezeichnung
Ein aktueller Grundbuchauszug mit eindeutiger Flurstücksbezeichnung beschleunigt die notarielle Vorbereitung – muss die Zuordnung zwischen Quadrate-Adresse und Flurstück erst recherchiert werden, kostet das zusätzliche Zeit.
- Anzahl der aufzuteilenden Einheiten
Mehr Einheiten bedeuten mehr Nummerierungs- und Abgrenzungsaufwand im Aufteilungsplan, unabhängig davon, ob eine Umwandlungsgenehmigung erforderlich ist.
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