Kubaturberechnung in Ludwigsburg — wenn das Gebäude größer ist, als es aussieht
Die Kubatur ist das umbaute Volumen eines Gebäudes. Anders als die Wohnfläche interessiert sie nicht den Käufer, sondern alle, die mit dem Gebäude rechnen müssen: Sie ist Bezugsgröße für Kostenschätzungen, für Bewertungen im Sachwertverfahren, für die Beurteilung des zulässigen Maßes der baulichen Nutzung und für den Vergleich von Bestand und Planung.
In Ludwigsburg wird sie vor allem dort gebraucht, wo mit großen Bestandsgebäuden gearbeitet wird. Die Areale aus der Garnisonszeit haben eine Bausubstanz hinterlassen, deren Volumen sich der Anschauung entzieht: robuste Konstruktionen, großzügige Geschosshöhen, tiefe Baukörper. Ein Gebäude dieser Art wirkt von außen berechenbar und enthält dennoch ein Vielfaches des Volumens, das ein gleich breites Wohnhaus hätte. Wer eine Umnutzung kalkuliert, ohne das Volumen zu kennen, kalkuliert auf Sand.
Der zweite Anlass ist die Planung selbst. Sobald ein Vorhaben die Kubatur verändert — Aufstockung, Anbau, veränderte Dachform —, muss der Unterschied zwischen vorher und nachher belegbar sein. Auch dafür braucht es zunächst den Bestand.
Wann eine Kubaturberechnung in Ludwigsburg gebraucht wird
Immer dort, wo Volumen zur Bezugsgröße wird:
- Bei Kostenschätzungen für Sanierung, Umbau oder Umnutzung.
- Im Sachwertverfahren bei der Bewertung von Bestandsgebäuden.
- Zur Beurteilung des zulässigen Maßes der baulichen Nutzung.
- Bei Aufstockung, Anbau oder Dachaufbau, wenn die Veränderung nachzuweisen ist.
- Bei der Prüfung, ob ein Bestandsgebäude eine neue Nutzung volumenmäßig trägt.
- Als Vergleichsgröße zwischen mehreren Planungsvarianten.
Der Blick von der Straße täuscht bei diesen Gebäuden zuverlässig, und das hat zwei Gründe. Der erste ist die Geschosshöhe. Bauten, die nicht für Wohnzwecke errichtet wurden, haben oft deutlich höhere Geschosse als ein Wohnhaus derselben Breite — der Unterschied summiert sich über mehrere Ebenen zu einem erheblichen Volumen, ohne dass das Gebäude von außen entsprechend höher wirkt, weil die Fensterreihen die Höhe optisch gliedern. Der zweite ist die Bautiefe. Was zur Straße hin als ein Baukörper erscheint, reicht häufig weit nach hinten, teils mit Anbauten, Zwischenbauten oder Höfen, die von vorn nicht sichtbar sind. Für die Berechnung folgt daraus, dass die Aufnahme das gesamte Gebäude umfassen muss, einschließlich der Bereiche, die niemand von der Straße aus sieht. Hinzu kommt die Frage, wie Bauteile gewertet werden. Nicht alles, was zum Gebäude gehört, geht gleich in den Rauminhalt ein: Auskragende Bauteile, offene Durchfahrten, nicht ausgebaute Dachräume und angebaute Nebengebäude werden nach der angewendeten Norm unterschiedlich behandelt. Deshalb gehört zur Kubaturangabe immer die Angabe, nach welcher Regel und mit welcher Abgrenzung gerechnet wurde — ein bloßer Kubikmeterwert ohne diese Angabe lässt sich nicht überprüfen und nicht mit einem anderen Wert vergleichen.
Wie gerechnet wird
Die Norm bestimmt, was mitzählt:
Brutto-Rauminhalt nach DIN 277
Das umbaute Volumen aus den äußeren Begrenzungsflächen — der übliche Bezugswert für Kostenschätzung und Bewertung.
Getrennte Bereiche
Vollständig umschlossene, überdeckte und nicht überdeckte Bereiche werden unterschieden und getrennt ausgewiesen.
Bestand und Planung im Vergleich
Bei Veränderungen wird das Volumen vor und nach dem Vorhaben gegenübergestellt.
Abgrenzung der Bauteile
Anbauten, Nebengebäude, Durchfahrten und nicht ausgebaute Dachräume werden nachvollziehbar zugeordnet.
Was in die Berechnung eingeht
- Außenmaße des Gebäudes
Die vollständige Kontur einschließlich Anbauten und rückwärtiger Bauteile.
- Geschosshöhen mit Bezugspunkt
Alle Ebenen auf einen gemeinsamen Bezug gelegt, sonst summieren sich Fehler über die Geschosse.
- Dachgeometrie
Neigung, Form und Ausbauzustand bestimmen, wie der Dachraum in die Berechnung eingeht.
- Geländeverlauf
Bei Hanglage entscheidet der Geländebezug darüber, welche Bereiche als Untergeschoss zählen.
- Angabe des Zwecks
Kostenschätzung, Bewertung oder planungsrechtliche Prüfung führen zu unterschiedlicher Abgrenzung.
- Vorhandene Pläne
Nützlich als Ausgangspunkt, tragfähig nur, wenn sie den heutigen Bestand zeigen.
Typische Ludwigsburger Anlässe
Umnutzung eines großformatigen Bestandsgebäudes
Vor der Kalkulation wird das tatsächliche Volumen ermittelt — die Grundlage jeder belastbaren Kostenschätzung für den Umbau.
Aufstockung eines Wohnhauses
Bestand und Planung werden gegenübergestellt, damit die Veränderung des Volumens nachweisbar ist.
Bewertung im Sachwertverfahren
Das Gutachten braucht einen nachvollziehbar hergeleiteten Rauminhalt statt einer überschlägigen Angabe.
Vergleich von Planungsvarianten
Zwei Entwürfe für dasselbe Grundstück werden über ihr Volumen vergleichbar gemacht.
So entsteht die Berechnung
- Zweck und Norm festlegen
Wofür der Wert gebraucht wird, bestimmt die Abgrenzung — das wird vor der Aufnahme geklärt.
- Gebäude aufnehmen
Außenkontur, Geschosshöhen, Dachgeometrie und Geländebezug werden vor Ort erfasst.
- Bereiche abgrenzen
Umschlossene, überdeckte und nicht überdeckte Bereiche werden getrennt und zugeordnet.
- Rechnen und dokumentieren
Das Volumen wird abschnittsweise ermittelt, damit jeder Teilwert nachvollziehbar bleibt.
- Übergabe
Als prüffähige Aufstellung mit Angabe der Norm und der getroffenen Abgrenzungen.
Was den Aufwand in Ludwigsburg bestimmt
Vor allem die Gliederung des Baukörpers:
- Größe und Zahl der Bauteile
Ein einfacher Baukörper ist schneller erfasst als eine Anlage aus Haupt-, Zwischen- und Anbauten.
- Höhenentwicklung
Unterschiedliche Geschosshöhen und Zwischenebenen erfordern mehr Aufnahmepunkte.
- Dachform und Ausbauzustand
Gegliederte Dächer und teilweise ausgebaute Dachräume verlangen eine differenzierte Zuordnung.
- Geländesituation
Bei Hanglage muss der Geländeverlauf am gesamten Gebäude aufgenommen werden.
Alle Leistungen in Ludwigsburg
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