Aufteilungspläne in Ludwigsburg — jede Nummer muss überall dieselbe sein
Der Aufteilungsplan ist die Zeichnung, mit der ein Gebäude rechtlich in Teile zerlegt wird. Er zeigt sämtliche Geschosse einschließlich Keller, Dachraum, Garagen und Nebengebäuden und ordnet jeden einzelnen Raum einer Einheit zu — durch eine Nummer, die sich vom Grundriss über die Bescheinigung und die Teilungserklärung bis ins Grundbuch fortsetzt.
Diese Durchgängigkeit ist der eigentliche Anspruch. Ein Aufteilungsplan ist kein Grundriss mit Beschriftung, sondern ein Ordnungssystem: Was in einem Geschoss die Nummer drei trägt, muss im Keller, in der Garage und in der Urkunde ebenfalls die Nummer drei sein. Bricht diese Kette an einer Stelle, wird sie an allen folgenden Stellen zum Problem — und zwar meist erst dann, wenn beim Notar oder beim Grundbuchamt jemand die Unterlagen nebeneinanderlegt.
Wer in Ludwigsburg aufteilt, reicht den Plan bei der Stadt ein: Sie nimmt die Aufgaben der unteren Vermessungsbehörde selbst wahr und erteilt auf dieser Grundlage die Abgeschlossenheitsbescheinigung.
Wann ein Aufteilungsplan in Ludwigsburg gebraucht wird
Immer dann, wenn ein Gebäude rechtlich geteilt wird oder eine bestehende Teilung nicht mehr passt:
- Bei der erstmaligen Bildung von Wohnungseigentum.
- Wenn einzelne Wohnungen eines Mehrfamilienhauses verkauft werden sollen.
- Bei der Änderung einer bestehenden Aufteilung.
- Wenn Einheiten zusammengelegt oder geteilt wurden.
- Bei der Umwandlung eines umgenutzten Gebäudes in Wohnungseigentum.
- Wenn der vorhandene Aufteilungsplan nicht mehr dem tatsächlichen Zuschnitt entspricht.
Aufteilungspläne scheitern selten daran, dass eine Wand falsch gezeichnet wurde. Sie scheitern an Brüchen zwischen Dokumenten. Ein typischer Verlauf sieht so aus: Der Plan für die Wohngeschosse entsteht zuerst und nummeriert die Wohnungen von unten nach oben. Der Kellerplan wird später ergänzt und folgt der räumlichen Anordnung der Abteile, die nicht der Wohnungsreihenfolge entspricht. In der Teilungserklärung wird dann eine dritte Systematik verwendet, weil dort nach Miteigentumsanteilen sortiert wird. Formal enthält jede Unterlage vollständige Angaben, gemeinsam ergeben sie kein widerspruchsfreies Bild. Beim Grundbuchamt fällt das auf, und der Vorgang geht zurück. Ein zweiter Bruch entsteht zwischen Plan und Bestand. Gerade in älteren Ludwigsburger Mehrfamilienhäusern wurden Zuschnitte über die Jahre verändert: ein Raum kam von einer Wohnung zur anderen, eine Tür wurde zugesetzt, ein Abstellraum wurde dem Nachbarn überlassen. Solche Änderungen sind faktisch gelebt, aber nie dokumentiert worden. Ein Aufteilungsplan, der auf alten Zeichnungen aufsetzt, schreibt sie fort — und macht damit eine Zuordnung verbindlich, die es so nicht mehr gibt. Deshalb steht am Anfang die Aufnahme, nicht der Plan.
Was der Plansatz darstellen muss
Vollständigkeit ist hier kein Detail, sondern die Voraussetzung:
Alle Geschosse
Vom Keller bis zum Dachgeschoss, auch Geschosse, in denen keine Wohnung liegt.
Nebengebäude und Stellplätze
Garagen, Carports und Tiefgaragenstellplätze gehören dazu, wenn sie dem Sondereigentum zugeordnet werden.
Durchgängige Nummerierung
Jeder Raum trägt die Nummer der Einheit, zu der er gehört — über alle Geschosse und Gebäudeteile hinweg.
Abgrenzung des Gemeinschaftseigentums
Treppenhaus, Technikräume, Trockenraum und Außenanlagen werden als solche kenntlich gemacht.
Was für die Erstellung gebraucht wird
- Aufnahme des heutigen Bestands
Alle Einheiten, Nebenräume, Zugänge und Stellplätze — ohne sie beruht die Aufteilung auf Annahmen.
- Gewünschte Zuordnung
Welche Kellerabteile, Stellplätze und Nebenräume zu welcher Wohnung gehören sollen, muss vorab feststehen.
- Vorhandene Pläne
Als Ausgangspunkt hilfreich, insbesondere bei jüngeren Gebäuden mit vollständiger Dokumentation.
- Bestehende Teilungsunterlagen
Bei einer Änderung muss die bisherige Nummerierung bekannt sein, damit sie fortgeführt und nicht ersetzt wird.
- Angaben zum Grundstück
Gemarkung und Flurstück zur eindeutigen Zuordnung des Gebäudes.
- Abstimmung mit dem Notariat
Weil Plan und Teilungserklärung dieselbe Systematik verwenden müssen, lohnt der frühe Abgleich.
Typische Ludwigsburger Aufgaben
Erstaufteilung eines Mehrfamilienhauses
Wohnungen, Kellerabteile und Stellplätze werden erstmals einheitlich nummeriert — die Systematik, die hier entsteht, bleibt dauerhaft bestehen.
Gebäude mit Tiefgarage im Konversionsquartier
Die Stellplätze werden dauerhaft markiert und im Plan mit der Nummer der zugehörigen Wohnung geführt.
Nachträgliche Änderung einer Aufteilung
Zwei Einheiten wurden zusammengelegt. Der Plan wird fortgeschrieben statt neu aufgesetzt, damit die Kette zum Grundbuch nicht reißt.
Aufteilung nach einer Umnutzung
Aus einem Gebäude mit früher anderer Nutzung entstehen Wohnungen; erst die Aufnahme zeigt, welche Zuschnitte abgeschlossen sein können.
So entsteht der Aufteilungsplan
- Bestand aufnehmen
Alle Geschosse, Nebenräume und Zugänge werden vor Ort erfasst, einschließlich der tatsächlich gelebten Zuordnung.
- Aufteilung festlegen
Zuschnitt der Einheiten und Zuordnung von Keller, Garage und Nebenräumen werden verbindlich bestimmt.
- Nummerierung aufsetzen
Eine Systematik für das gesamte Gebäude, die anschließend in allen Unterlagen gleich bleibt.
- Plansatz zeichnen
Maßstäbliche Pläne aller Geschosse mit Kennzeichnung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum.
- Antrag einreichen
Der Plansatz geht mit dem Antrag an die zuständige Stelle der Stadt Ludwigsburg.
Was den Aufwand in Ludwigsburg bestimmt
Umfang des Gebäudes und Zustand der Ausgangsunterlagen:
- Zahl der Einheiten und Geschosse
Jede Einheit und jedes Geschoss ist im Plansatz eigens darzustellen und durchgängig zuzuordnen.
- Nebengebäude und Stellplätze
Garagen, Carports und Tiefgaragen erhöhen den Umfang, weil auch sie vollständig aufzunehmen sind.
- Abweichung zwischen Plan und Bestand
Je stärker der tatsächliche Zuschnitt von den vorhandenen Zeichnungen abweicht, desto aufwendiger die Aufnahme.
- Änderung statt Erstaufteilung
Eine bestehende Systematik fortzuschreiben ist anspruchsvoller, als eine neue aufzusetzen.
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