Abgeschlossenheitsbescheinigung in Ludwigsburg — die Stadt stellt sie selbst aus
Wer ein Gebäude in Wohnungseigentum aufteilen will, braucht zwei Dinge, die zusammengehören: einen Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Mit ihr bestätigt die zuständige Behörde, dass die einzelnen Wohnungen, Kellerabteile und Garagen in sich abgeschlossen und damit sondereigentumsfähig sind. Ohne sie legt das Grundbuchamt keine Wohnungsgrundbücher an — und ohne Wohnungsgrundbücher lässt sich keine einzelne Einheit verkaufen, beleihen oder übertragen.
In Ludwigsburg ist dabei eine Zuständigkeit zu beachten, die vielerorts anders geregelt ist. Die Stadt nimmt die Aufgaben der unteren Vermessungsbehörde selbst wahr und stellt die Abgeschlossenheitsbescheinigung entsprechend selbst aus. Der Antrag geht also an die Stadtverwaltung, nicht an das Landratsamt Ludwigsburg — auch wenn dieses seinen Sitz in derselben Stadt hat und für einen großen Teil des Landkreises zuständig ist.
Der zweite, praktisch wichtigere Punkt betrifft die Unterlagen. Die Bescheinigung wird nicht auf Zuruf erteilt, sondern anhand von Plänen geprüft. Ihre Qualität entscheidet darüber, ob das Verfahren glatt läuft oder in einer Schleife aus Nachforderungen endet.
Wann Sie die Bescheinigung in Ludwigsburg brauchen
Immer, wenn aus einem Gebäude mehrere selbstständige Eigentumseinheiten werden sollen:
- Beim Verkauf einzelner Wohnungen eines Mehrfamilienhauses.
- Bei der Übertragung einer Wohnung innerhalb der Familie.
- Wenn ein Zweifamilienhaus in zwei Eigentumseinheiten geteilt werden soll.
- Bei der Aufteilung eines umgenutzten Gebäudes in Wohnungen.
- Wenn eine bestehende Aufteilung nachträglich geändert wird.
- Wenn Einheiten zusammengelegt oder neu zugeschnitten wurden.
Der Begriff klingt selbstverständlich, ist es aber nicht. Abgeschlossen ist eine Einheit, wenn sie durch Wände und Decken von anderen Einheiten und vom Gemeinschaftseigentum baulich vollständig getrennt ist und einen eigenen, abschließbaren Zugang hat. Daraus folgen drei Anforderungen, an denen Aufteilungen in der Praxis regelmäßig scheitern. Erstens muss jede Wohnung ohne Durchgang durch eine andere erreichbar sein. Ein Zimmer, das nur über die Nachbarwohnung zugänglich ist, kann nicht zum Sondereigentum dieser Wohnung gehören. Zweitens muss die Einheit für sich funktionsfähig sein, also über eigene Küche und eigenes Bad verfügen. Eine gemeinsam genutzte Sanitärzone verhindert die Abgeschlossenheit. Drittens sind Kellerabteile und Garagen nur dann sondereigentumsfähig, wenn sie dauerhaft markiert und eindeutig zuzuordnen sind — eine Linie auf dem Boden oder eine Nummer an der Wand ist dafür nicht ausreichend, wenn sie sich nicht im Plan wiederfindet. Diese Punkte sind der Grund, weshalb die Aufteilung nicht bei der Behörde beginnt, sondern beim Bestand: Erst wenn feststeht, wie das Gebäude tatsächlich geschnitten ist, lässt sich beurteilen, welche Aufteilung überhaupt bescheinigungsfähig wäre.
Was geprüft wird
Die Prüfung folgt einer festen Reihe von Kriterien:
Bauliche Trennung
Wände und Decken müssen die Einheit vollständig von anderen Einheiten und vom Gemeinschaftseigentum abgrenzen.
Eigener Zugang
Jede Einheit braucht einen abschließbaren Zugang, der nicht durch eine andere Einheit führt.
Funktionsfähigkeit
Eigene Küche und eigenes Bad gehören zur Abgeschlossenheit einer Wohnung.
Eindeutige Zuordnung im Plan
Alle Räume einer Einheit tragen dieselbe Nummer — auch Kellerabteile, Stellplätze und Nebenräume.
Was eingereicht werden muss
- Aufteilungsplan aller Geschosse
Maßstäblich, mit fortlaufender Nummerierung der Einheiten und eindeutiger Kennzeichnung aller zugehörigen Räume.
- Kellergeschoss und Nebengebäude
Auch Keller, Garagen und Abstellräume gehören in den Plansatz, wenn sie dem Sondereigentum zugeordnet werden.
- Aktueller Bestand
Die Pläne müssen zeigen, wie das Gebäude heute geschnitten ist — nicht, wie es einmal genehmigt wurde.
- Antrag der berechtigten Person
Gestellt vom Eigentümer oder einer bevollmächtigten Vertretung.
- Angaben zum Grundstück
Gemarkung, Flurstück und Adresse zur eindeutigen Zuordnung.
- Bei Änderungen: bisherige Aufteilung
Wird eine bestehende Aufteilung geändert, muss die alte Nummerierung bekannt sein, damit sie fortgeführt werden kann.
Typische Ludwigsburger Fälle
Mehrfamilienhaus der Nachkriegszeit
Der Zuschnitt hat sich über Jahrzehnte verändert. Vor der Aufteilung wird der heutige Zustand aufgenommen, damit Plan und Bestand übereinstimmen.
Zweifamilienhaus in der Familie
Die Übertragung einer Wohnung setzt eine förmliche Aufteilung voraus — auch dann, wenn beide Parteien sich einig sind.
Gebäude im Konversionsquartier
Der Bestand ist jung und planmäßig errichtet; geprüft werden vor allem die Zuordnung von Kellerabteilen und Stellplätzen in der Tiefgarage.
Umgenutztes Bestandsgebäude
Aus einer früheren gewerblichen Nutzung entstehen Wohnungen. Erst wenn jede Einheit eigenen Zugang, Küche und Bad hat, ist sie bescheinigungsfähig.
So läuft die Vorbereitung ab
- Bestand aufnehmen
Alle Einheiten, Nebenräume und Zugänge werden vor Ort erfasst — die Grundlage jeder Aufteilung.
- Aufteilung prüfen
Vor dem Zeichnen wird geklärt, ob die gewünschte Aufteilung die Kriterien der Abgeschlossenheit überhaupt erfüllen kann.
- Aufteilungsplan erstellen
Alle Geschosse maßstäblich, mit fortlaufender Nummerierung und eindeutiger Zuordnung sämtlicher Räume.
- Antrag zusammenstellen
Plansatz und Angaben werden zu einem vollständigen Antrag an die zuständige Stelle der Stadt gebündelt.
- Weiterverwendung
Mit Bescheinigung und Plan geht es zur Teilungserklärung und anschließend zum Grundbuchamt.
Was den Aufwand in Ludwigsburg bestimmt
Vor allem der Umfang des Gebäudes und die Ausgangslage der Unterlagen:
- Zahl der Einheiten
Jede Einheit erhöht den Zeichen- und Prüfaufwand, weil alle zugehörigen Räume durchgängig zugeordnet werden müssen.
- Zahl der Geschosse und Nebengebäude
Keller, Dachgeschoss, Garagen und Nebengebäude gehören vollständig in den Plansatz.
- Zustand der vorhandenen Pläne
Fehlen verwertbare Unterlagen oder weicht der Bestand ab, beginnt die Arbeit mit der Aufnahme vor Ort.
- Klarheit der gewünschten Aufteilung
Wo Zuschnitte noch offen sind, entstehen Varianten; eine feststehende Aufteilung ist schneller umgesetzt.
Alle Leistungen in Ludwigsburg
Bauantrag, Aufmaß, Grundriss, Wohnflächenberechnung, Nutzungsänderung und Energieausweis — Übersicht für Ludwigsburg ansehen →
Haben Sie noch Fragen?
Lassen Sie uns anfangen!
Starten Sie hier mit den Unterlagen für Ihre Abgeschlossenheitsbescheinigung.
