Teilungserklärung in Karlsruhe — Umwandlungsgenehmigung entfällt, seit die Alte Südstadt ihren Milieuschutz verlor
Auch in Karlsruhe braucht die Aufteilung eines Miethauses in einzeln verkaufbare Eigentumswohnungen mehr als nur den Aufteilungsplan – zumindest theoretisch. Baden-Württemberg kennt keine eigene Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB wie Berlin; die landesweite Umwandlungsgenehmigung stützt sich auf § 172 BauGB und greift ausschließlich innerhalb eines rechtskräftigen Erhaltungssatzungsgebiets. Karlsruhe hatte mit der Alten Südstadt genau ein solches Gebiet – der Gemeinderat hat die Satzung jedoch im Zuge der städtischen Haushaltskonsolidierung Anfang März 2026 wieder aufgehoben. Wer heute in Karlsruhe eine Teilungserklärung vorbereitet, braucht deshalb stadtweit ausschließlich den Aufteilungsplan, unabhängig davon, wie viele Wohnungen betroffen sind oder wo das Gebäude liegt. Nachfrage nach kleinteiligeren Einheiten liefert dabei nicht zuletzt der große Studierendenanteil rund um das Karlsruher Institut für Technologie.
Wann Sie in Karlsruhe eine Umwandlungsgenehmigung brauchen
Anders als in Berlin knüpft Baden-Württemberg die Genehmigungspflicht nicht an eine Mindestzahl von Wohnungen, sondern an den Schutzstatus des Grundstücks. Für Karlsruhe bedeutet das aktuell: nirgends.
- Die Umwandlungsgenehmigungspflicht nach der baden-württembergischen UmwandVO gilt ausschließlich innerhalb eines rechtskräftigen Erhaltungssatzungsgebiets (Milieuschutzgebiets).
- Mit der Aufhebung der Sozialen Erhaltungssatzung „Alte Südstadt“ zum 6. März 2026 hat Karlsruhe sein einziges derartiges Gebiet verloren – weder in der ehemaligen Alten Südstadt noch anderswo im Stadtgebiet besteht seither eine Genehmigungspflicht.
- Die Verordnung selbst ist eine Landesregelung, keine städtische Satzung: Karlsruhe wendet sie nur innerhalb eigener Erhaltungssatzungsgebiete an, kann sie aber nicht abschaffen – umgekehrt kann die Stadt jederzeit ein neues Gebiet ausweisen und die Genehmigungspflicht damit wieder auslösen.
Der Gemeinderat beschloss die Soziale Erhaltungssatzung für die Alte Südstadt im Mai 2022, nach einem Aufstellungsbeschluss bereits aus dem Frühjahr 2021 – Ziel war, die angestammte Wohnbevölkerung des dicht bebauten Gründerzeitquartiers vor Verdrängung durch Luxussanierung und Umwandlung in Eigentumswohnungen zu schützen, flankiert durch ein kommunales Vorkaufsrecht. Im Zuge der Haushaltssicherungsmaßnahmen 2026 strich der Gemeinderat die Satzung jedoch wieder: Der Aufhebungsbeschluss vom 24. Februar 2026 wurde am 5. März 2026 bekanntgemacht und trat einen Tag später in Kraft. Für eine Teilungserklärung in der ehemaligen Alten Südstadt heißt das: Wer heute umwandelt, braucht keine Genehmigung mehr – wer es vor dem 6. März 2026 tat, brauchte noch eine. Die zugrunde liegende Landesverordnung bleibt davon unberührt und gilt bis November 2028 fort; sollte Karlsruhe künftig erneut ein Erhaltungssatzungsgebiet ausweisen, würde die Genehmigungspflicht darin sofort wieder gelten.
Aktuelle Rechtslage – und der Sonderfall einer künftigen Satzung
Für die Teilungserklärung ergeben sich in Karlsruhe zwei gedanklich zu trennende Szenarien:
Teilungserklärung nach aktueller Rechtslage
Seit dem 6. März 2026 gibt es in Karlsruhe kein rechtskräftiges Erhaltungssatzungsgebiet. Die Teilungserklärung braucht deshalb ausschließlich den bemaßten Aufteilungsplan mit Abgeschlossenheitsbescheinigung – unabhängig von Gebäudegröße, Lage oder Wohnungszahl.
Sonderfall: ein künftiges Erhaltungssatzungsgebiet
Weist der Gemeinderat künftig erneut ein Erhaltungssatzungsgebiet aus – etwa erneut in der Südstadt oder in einem anderen Quartier –, würde darin dieselbe UmwandVO-Prüfung greifen wie zuvor in der Alten Südstadt oder aktuell in Stuttgarts vier Milieuschutzgebieten. Wer ein Vorhaben über mehrere Jahre plant, sollte den aktuellen Satzungsstand deshalb kurz vor der notariellen Beurkundung erneut prüfen.
Welche Unterlagen für Ihre Teilungserklärung in Karlsruhe nötig sind
Der Kern bleibt unabhängig vom Satzungsstand derselbe:
- Aufteilungsplan mit Abgeschlossenheitsbescheinigung
Der nach § 7 WEG bemaßte, durchgehend nummerierte Aufteilungsplan, bestätigt durch das Bauordnungsamt der Stadt Karlsruhe.
- Kurzer Lagenachweis
Ein Blick darauf, ob das Grundstück – etwa in der ehemaligen Alten Südstadt – von einer möglichen künftigen Neuausweisung betroffen sein könnte, schadet vor der Beurkundung nicht, auch wenn aktuell keine Genehmigungspflicht besteht.
- Antrag auf Umwandlungsgenehmigung, nur falls ein Gebiet entsteht
Ausschließlich relevant, sollte der Gemeinderat künftig erneut ein Erhaltungssatzungsgebiet beschließen – aktuell ist dieser Schritt in Karlsruhe für keine Teilungserklärung erforderlich.
Teilungserklärungen in Karlsruhe – Beispiele aus der Praxis
Gründerzeithaus in der ehemaligen Alten Südstadt
Ein Mehrfamilienhaus mit neun Wohnungen im dicht bebauten Südstadt-Bestand soll wohnungsweise verkauft werden. Wäre der Antrag noch vor dem 6. März 2026 gestellt worden, hätte er zusätzlich die inzwischen aufgehobene Umwandlungsgenehmigung gebraucht – heute genügt der Aufteilungsplan.
Aufteilung einer großzügigen Altbauwohnung für den studentischen Wohnungsmarkt
Eine weitläufige Vier-Zimmer-Wohnung in der Weststadt wird in zwei kleinere, einzeln verkaufbare Einheiten geteilt – eine Aufteilung, die angesichts der Nachfrage aus dem Umfeld des Karlsruher Instituts für Technologie wirtschaftlich zunehmend attraktiv ist.
Neubauprojekt eines Bauträgers auf einer Konversionsfläche
Ein neu errichtetes Gebäude mit vierzehn Einheiten im Umfeld des entstehenden Forschungs- und Wohnquartiers in Rintheim soll direkt an unterschiedliche Käufer vermarktet werden. Die Umwandlungsverordnung greift hier ohnehin nicht, weil sie ausschließlich die Umwandlung bestehenden Mietwohnraums betrifft – benötigt wird allein der Aufteilungsplan.
So läuft Ihre Teilungserklärung in Karlsruhe ab
Der grundsätzliche Ablauf folgt bundesweit demselben rechtlichen Rahmen; in Karlsruhe fällt aktuell ein Prüfschritt weg, der anderswo in Baden-Württemberg noch relevant sein kann:
- Aktuellen Satzungsstand kurz prüfen
Auch wenn Karlsruhe derzeit kein Erhaltungssatzungsgebiet hat, lohnt sich vor der Beurkundung ein kurzer Blick, ob sich daran seit Beauftragung etwas geändert hat.
- Aufteilungsplan erstellen
Wir erfassen die Einheiten und erstellen den bemaßten, durchgehend nummerierten Aufteilungsplan als Grundlage für Abgeschlossenheitsbescheinigung und Grundbucheintragung.
- Abgeschlossenheitsbescheinigung beim Bauordnungsamt einholen
Zuständig ist das Bauordnungsamt der Stadt Karlsruhe, seit 1. Januar 2025 ausschließlich digital erreichbar.
- Notarielle Beurkundung
Mit Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung beurkundet der Notar die Teilungserklärung – eine zusätzliche Umwandlungsgenehmigung ist nach aktuellem Stand nicht vorzulegen.
- Eintragung beim zuständigen Grundbuchamt
Anders als vielleicht vermutet führt nicht das Amtsgericht Karlsruhe selbst das Grundbuch: Seit der baden-württembergischen Grundbuchamtsreform ist für den gesamten Landgerichtsbezirk Karlsruhe zentral das Amtsgericht Maulbronn zuständig.
Was den Aufwand einer Teilungserklärung in Karlsruhe beeinflusst
Ohne aktives Erhaltungssatzungsgebiet entfällt der in Stuttgart mögliche Zusatzaufwand für die Umwandlungsgenehmigung aktuell vollständig. Diese Faktoren bleiben:
- Zustand vorhandener Bestandspläne
Liegt bereits ein aktueller, bemaßter Plan vor, verkürzt das die Erstellung des Aufteilungsplans spürbar gegenüber einer vollständigen Neuvermessung.
- Anzahl der aufzuteilenden Einheiten
Mehr Einheiten bedeuten mehr Nummerierungs- und Abgrenzungsaufwand im Aufteilungsplan, unabhängig vom Satzungsstand.
- Getrennt liegende Nebenräume
Keller- oder Stellplatzflächen, die vom Hauptgebäude räumlich getrennt liegen, müssen zusätzlich eindeutig der richtigen Einheit zugeordnet werden.
- Beobachtung eines möglichen künftigen Erhaltungssatzungsgebiets
Plant der Gemeinderat erkennbar eine Neuausweisung für ein bestimmtes Quartier, lohnt sich eine frühzeitige Abstimmung, um die Beurkundung nicht in eine neue Genehmigungspflicht laufen zu lassen.
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